«Είναι συχνό το φαινόμενο να δημιουργούμε ως Πολιτεία ένα πρόβλημα που δεν υπήρχε και στη συνέχεια να κάνουμε τα αδύνατα δυνατά προκειμένου να το λύσουμε, ενώ δεν θα έπρεπε να υπάρχει εξαρχής». Με τη φράση αυτή, στέλεχος με εμπειρία δεκαετιών στην αγορά ακινήτων θέλησε να στηλιτεύσει το ζήτημα που έχει προκύψει τις τελευταίες εβδομάδες με την επένδυση για την ανάπτυξη της έκτασης της Αφάντου στη Ρόδο. Παράλληλα, περιγράφει με τον πλέον γλαφυρό τρόπο τις συσσωρευμένες παθογένειες μιας δημόσιας διοίκησης που δεν μπορεί να ακολουθήσει τις επιταγές των καιρών, ακόμα και τις εκάστοτε κυβερνητικές εξαγγελίες για την ανάγκη προσέλκυσης επενδυτών, οι οποίες, όπως έχει αποδειχθεί σε πλείστες περιπτώσεις κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, παραμένουν εξαγγελίες, πλην ορισμένων ελάχιστων εξαιρέσεων.
Αυτό που τονίζουν φορείς της αγοράς ακινήτων, ενόψει και του νέου αναπτυξιακού νόμου, που χαρακτηρίζεται ως μία από τις παρεμβάσεις που θα κρίνουν το αν θα προστεθεί και μια αναπτυξιακή πτυχή στο οικονομικό μείγμα της λιτότητας που ακολουθείται τα τελευταία χρόνια, είναι ότι ο κλάδος των κατασκευών και του real estate είναι καθοριστικός για την επιστροφή της οικονομίας σε τροχιά ανάκαμψης. Ωστόσο, όπως τονίζει στην «Κ» ο κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, επικεφαλής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand Real Estate και υπεύθυνος έργου για το νέο γήπεδο της ΑΕΚ στη Νέα Φιλαδέλφεια, από τον κλάδο λείπουν σήμερα τα θεμελιώδη. «Εφόσον το κλίμα στην οικονομία αντιστραφεί και τεθεί σε εφαρμογή ο νέος αναπτυξιακός νόμος, κάτι που αναμένεται να συμβεί το αργότερο τον προσεχή Σεπτέμβριο, τότε θα μπορέσουν και οι επενδυτές να εξετάσουν πιθανές κινήσεις τους. Σήμερα όλες οι επενδύσεις είναι σταματημένες», τονίζει ο κ. Ανδριόπουλος.
Κατά τον ίδιο, ακόμα κι αν ισχύσουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την επανεκκίνηση των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, θα πρέπει να υπάρξει κινητικότητα και από την πλευρά των τραπεζών. «Κανείς ξένος επενδυτής δεν πρόκειται να χρηματοδοτήσει με ίδια κεφάλαια το 100% της επένδυσής τους, ενώ καμία ξένη τράπεζα δεν θα δεχθεί να βάλει χρήματα στην Ελλάδα. Ως εκ τούτου, είναι σαφές ότι οι επενδυτές θα αναζητήσουν μόχλευση των κεφαλαίων τους και χρηματοδότηση από το εγχώριο τραπεζικό σύστημα», αναφέρει ο κ. Ανδριόπουλος. Παράλληλα, τονίζει ότι θα πρέπει να υπάρξει και μια, έστω ισχνή, οικονομική ανάπτυξη, ώστε και η αγορά να διαμορφώσει εικόνα και να αναπτύξει ιδέες για τις μελλοντικές ανάγκες που θα προκύψουν στην αγορά ακινήτων. Ετσι, θα αναπτυχθούν προϊόντα/ακίνητα που θα ανταποκρίνονται καλύτερη στη ζήτηση. Πάντως, επί του παρόντος, οι ειδικοί του κλάδου τονίζουν ότι πέραν της σωρείας πολεοδομικών προβλημάτων που ταλανίζει επί δεκαετίες τη χώρα, ακόμα και νέα εργαλεία που υποτίθεται ότι έχουν έρθει για να διευκολύνουν την κατάσταση αποδεικνύονται άνευ αντικρίσματος. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), ο οποίος επί της ουσίας έχει δυσχεράνει την έκδοση των οικοδομικών αδειών, παρότι η σύλληψη του νομοθέτη είναι ακριβώς αντίθετη, καθώς στόχος ήταν η επιτάχυνση των σχετικών διαδικασιών.
Υπερφορολόγηση
Αλλο ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα της ασυνέπειας λόγων και έργων του Δημοσίου είναι η πρόσφατη ρύθμιση «εισπρακτικού» χαρακτήρα που ψηφίστηκε στο πολυνομοσχέδιο, με αντικείμενο την αύξηση του φόρου που επιβάλλεται στο ενεργητικό των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία). Ο φόρος αυτός αυξήθηκε σε 0,75% ετησίως, έναντι 0,105% που ήταν μέχρι πρότινος, και επιβάλλεται τόσο επί των ακινήτων όσο και επί των καταθέσεων των εταιρειών. Οπως αναφέρουν στελέχη του κλάδου των επενδυτικών εταιρειών ακινήτων, στην ουσία το κράτος λειτούργησε σαν λογιστής, προτιμώντας να εισπράξει άμεσα περίπου 20-30 εκατ. ευρώ ετησίως και αγνοώντας τις μακροπρόθεσμες συνέπειες μιας τέτοιας κίνησης. Με το να επταπλασιαστεί εν μια νυκτί ο φόρος που καταβάλλουν οι εταιρείες, χωρίς να υπάρξει παράλληλα κάποια διευκόλυνση, όπως θα ήταν π.χ. το να εξαιρεθούν από τον φόρο τα μετρητά που διατηρούν για να πραγματοποιούν επενδύσεις, οι ΑΕΕΑΠ της χώρας κατέστησαν μη ανταγωνιστικές σε σχέση με τα αντίστοιχα σχήματα άλλων χωρών. Εν ολίγοις, έχουν πλέον τεθεί σε κίνδυνο δεκάδες και πιθανώς εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ μελλοντικών επενδύσεων που σχεδίαζαν οι εταιρείες του κλάδου τα αμέσως επόμενα χρόνια.
Ακόμα ένα ζήτημα που δημιούργησε ανησυχία στους επενδυτές ακινήτων είναι και η πρόσφατη τροπολογία που ψηφίστηκε στο πλαίσιο του πολυνομοσχεδίου, η οποία καταργεί το σύνολο των διατάξεων του ν.4269/14, που αφορά τις χρήσεις γης. Μεταξύ άλλων, καταργείται η δυνατότητα προσθήκης και άλλων χρήσεων (π.χ. εμπορικών κ.λπ.) σε περιοχές αμιγούς κατοικίας. Από την κατάργηση αυτή, δεν επηρεάζονται οι υφιστάμενες επενδύσεις ή όσες βρίσκονται σε διαδικασία αδειοδότησης, δηλαδή έχει υποβληθεί ο σχετικός φάκελος. Το υπ. Περιβάλλοντος σχεδιάζει να καταθέσει άμεσα νέο πλαίσιο χρήσεων γης και συναφών πολεοδομικών διατάξεων με τη μορφή σχεδίου προεδρικού διατάγματος, όπως προκύπτει και από σχετική συνεννόηση που έχει γίνει με τους θεσμούς. Το υπουργείο επιθυμεί να τροποποιήσει και το σύστημα χωρικού σχεδιασμού (τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση), η οποία βρίσκεται στο ίδιο νομοσχέδιο, αν και στο σημείο εκφράζονται αρκετές αντιρρήσεις από την πλευρά των θεσμών. Το βέβαιο είναι ότι, έως τότε, οι νέες επενδύσεις θα πρέπει να αδειοδοτούνται με το πρότερο του 2014 καθεστώς.
