Επειτα από πολλά χρόνια, σχεδίων, φημολογίας και ολιγωριών της ελληνικής γραφειοκρατίας, φαίνεται πως ορισμένα από τα εμπορικά κέντρα, που προωθούν ισχυροί ελληνικοί και ξένοι όμιλοι, μπαίνουν σε φάση υλοποίησης. Ομως, οι νέες επενδύσεις προωθούνται την ίδια στιγμή που το ηλεκτρονικό εμπόριο φέρνει μεγάλες ανατροπές στην αγορά λιανικής, όπως επισημαίνει και πρόσφατη έκθεση της εταιρείας Pepper Hellas, μέλος του πολυεθνικού ομίλου διαχείρισης χαρτοφυλακίου δανείων και περιουσίας Pepper Group.
Η Pepper επισημαίνει πως τα εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα άντεξαν κατά τη διάρκεια της κρίσης και προβλέπει πως θα αναπτυχθούν περαιτέρω σημαντικά τα επόμενα χρόνια. Αποδείχθηκαν περισσότερο ανθεκτικά με ελάχιστες απώλειες σε επίπεδο εσόδων και περιθωρίων κέρδους κατά την τελευταία δεκαετία, σε σχέση με καταστήματα που βρίσκονταν σε κύριους εμπορικούς δρόμους. Ομως, οι επενδυτές πρέπει πλέον να λάβουν σοβαρά υπόψη το ηλεκτρονικό εμπόριο, το οποίο αναπτύσσεται επιθετικά πλέον και στην Ελλάδα. Ετσι, καλούνται να υιοθετήσουν τα νέα ζητούμενα της αγοράς και να προσαρμόσουν ανάλογα την αρχιτεκτονική κατανομής των χαρτοφυλακίων τους, τη διαρρύθμιση των καταστημάτων τους.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει πως τα εμπορικά κέντρα απαντούν στη ραγδαία ανάπτυξη των ηλεκτρονικών αγορών μέσω της στροφής προς την προσφορά εμπειριών που συνδέονται με την ψυχαγωγία και την εστίαση.
Στην έκθεση της Pepper Hellas αναφέρεται, όμως, πως η αρχιτεκτονική των ελληνικών εμπορικών κέντρων και το μείγμα των μισθωτών δεν ακολουθεί, προς το παρόν, το αντίστοιχο της Ευρώπης, με αποτέλεσμα να περιορίζονται και οι δυνατότητες ανάπτυξής τους. Γι’ αυτό τον λόγο φαίνεται πως επιταχύνονται, έπειτα από πολλά χρόνια κυοφορίας και λόγω της κρίσης, τα επενδυτικά σχέδια για τη δημιουργία νέων εμπορικών κέντρων. Εξάλλου, η Ελλάδα βρίσκεται στην τελευταία θέση της Ευρώπης με βάση τη διαθέσιμη επιφάνεια εμπορικών κέντρων ανά 1.000 κατοίκους, μόλις 57 τετραγωνικά μέτρα έναντι 107 τ.μ. της Ρουμανίας, 229 τ.μ. της Ιταλίας και 147 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους της Τουρκίας.
Τα περιθώρια ανάπτυξης στη χώρα μας είναι προφανή. Ομως, και στην Ευρώπη αναμένεται φέτος να προστεθούν 3,9 εκατομμύρια τ.μ. από νέα εμπορικά κέντρα και άλλα 2,5 εκατ. τετραγωνικά μέτρα το 2020, με τα στοιχεία να δείχνουν πως ο κλάδος εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης. Ηδη, σε αγορές όπως η Βρετανία, οι επενδύσεις επικεντρώνονται πλέον σε αναμόρφωση και ανακαίνιση παλαιότερων εμπορικών κέντρων. Τα στοιχεία της Pepper Hellas δείχνουν πως ένα στα τρία εμπορικά κέντρα της Ευρώπης είναι ηλικίας άνω των 20 ετών.
Στην Ελλάδα τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2019 δείχνουν πως συνεχίζεται η θετική πορεία των εμπορικών κέντρων και φέτος. Στη διάρκεια του 2018, τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα της χώρας είδαν να αυξάνονται οι πωλήσεις των καταστημάτων τους, αλλά και ο αριθμός των επισκεπτών.
Τη μεγαλύτερη αύξηση πωλήσεων καταστημάτων παρουσίασε πέρυσι το εμπορικό πάρκο Smart Park του ομίλου Ελλάκτωρ, ενώ ανοδικά κινήθηκαν και τα τρία εμπορικά κέντρα της Lamda Development (The Mall Athens, Golden Hall και Mediterranean Cosmos).
Θετική ήταν η πορεία και των δύο εμπορικών κέντρων του ομίλου Βιοχάλκο (River West, Mare West), αν και δεν ανακοίνωσε αναλυτικά στοιχεία. Η συνολική επιφάνεια προς μίσθωση των εμπορικών κέντρων που λειτουργούν σήμερα στην Ελλάδα προσεγγίζει τις 665.000 τ.μ.
Με βάση τα επενδυτικά σχέδια που έχουν ανακοινωθεί ή προετοιμάζονται τα τελευταία χρόνια, η συγκεκριμένη επιφάνεια μπορεί να διπλασιαστεί.
Δρομολογούνται νέες επενδύσεις στην Αθήνα ύψους 1 δισ. ευρώ
Οι επενδύσεις που προγραμματίζονται για την ανάπτυξη νέων εμπορικών κέντρων, κυρίως στην Αθήνα, υπολογίζεται πως θα προσεγγίσουν το 1 δισ. ευρώ. Η κυβερνητική δέσμευση για επιτάχυνση των διαδικασιών ώστε να ξεκινήσει η επένδυση του Ελληνικού φέρνει στην επιφάνεια και το σχέδιο της Lamda Malls, στην οποία συμμετέχουν η Lamda Development και η αμερικανική Varde Partners, για την επένδυση στο μεγάλο εμπορικό κέντρο στον χώρο του πρώην αεροδρομίου. Ο σχεδιασμός του επενδυτικού σχήματος προβλέπει την κατασκευή του μεγαλύτερου εμπορικού κέντρου στην Ελλάδα, επιφανείας 250.000 τετραγωνικών μέτρων. Ταυτόχρονα, η κινητικότητα για την επανεκκίνηση του σχεδίου διπλής ανάπλασης σε Βοτανικό και λεωφόρο Αλεξάνδρας δημιουργεί ελπίδες πως θα προχωρήσει και το ημιτελές εμπορικό κέντρο που κατασκεύαζε η «Μπάμπης Βωβός». Η Hines έχει υπογράψει προσύμφωνο με τις Alpha Bank και Πειραιώς στις οποίες έχει περιέλθει το ημιτελές συγκρότημα.
Σύμφωνα με την Pepper Hellas, το επιχειρηματικό σχέδιο της Hines προβλέπει τη δημιουργία εμπορικού κέντρου που θα έχει συνολική επιφάνεια προς μίσθωση γύρω στις 50.000 τετραγωνικά μέτρα. Σημειώνεται πως ο αμερικανικός όμιλος συζητεί εδώ και πολύ καιρό και για το εμπορικό κέντρο Athens Heart στην οδό Πειραιώς που σήμερα ανήκει στην Pasal της οικογένειας Θεοδωρίδη. Ομως, οριστικές αποφάσεις και τελική συμφωνία δεν υπάρχει.
Η REDS, η θυγατρική του ομίλου Ελλάκτωρ, συνεχίζει την επένδυση για επέκταση του Smart Park στα Σπάτα με την προσθήκη 20-25 νέων καταστημάτων σε επιφάνεια περί τις 15.000 τ.μ. Η συνολική επένδυση φτάνει τα 23 εκατ. ευρώ. Επιπλέον, η REDS υπέγραψε μνημόνιο με τον Δήμο Παλλήνης, το οποίο, σύμφωνα με πρόσφατες δηλώσεις του διευθύνοντος συμβούλου της Ελλάκτωρ Αναστ. Καλλιτσάντση, ανοίγει τον δρόμο ώστε να προχωρήσει ταχύτερα η διαδικασία αδειοδότησης της επένδυσης «Cambas Project» στα πρώην οινοποιεία Καμπά.
Προβλέπεται επένδυση περί τα 200 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη συγκροτήματος μεικτής χρήσης που θα περιλαμβάνει χώρους ψυχαγωγίας και εστίασης, εμπορικά καταστήματα, πολιτιστικό κέντρο, χώρους γραφείων και ξενοδοχείο.
Η Lamda Development προχωρεί την επέκταση του Golden Hell με την προσθήκη άλλων 11.500 τετραγωνικών μέτρων. Η επέκταση θα περιλαμβάνει νέους χώρους καταστημάτων γύρω στις 8.000 τ.μ., χώρους εστίασης καθώς και το Μουσείο Ολυμπιακών Αγώνων, με τη συνολική επένδυση να προσεγγίζει τα 25 εκατ. ευρώ.
Με ενδιαφέρον αναμένεται και ο σχεδιασμός του ομίλου Κωνσταντίνου, που ελέγχει το Athens Metro Mall, και προωθεί αντίστοιχη επένδυση στη Λυκόβρυση.
Ραγδαία ανάπτυξη και υψηλές αποδόσεις σε Τουρκία, Ρωσία και Πολωνία
Ο ευρωπαϊκός τομέας λιανικού εμπορίου βαδίζει σε νέες ατραπούς, υιοθετώντας την περίοδο ψηφιοποίησης και ψηφιακής μετεξέλιξης, καθώς και τις αλλαγές στις προτιμήσεις των καταναλωτών. Τις τελευταίες δεκαετίες, τα εμπορικά κέντρα εδραίωσαν την παρουσία τους στο λιανικό εμπόριο, προφέροντας πλήρες πακέτο υπηρεσιών και εμπειριών. Μεγάλος αριθμός από τα παλαιότερα ανακαινίσθηκαν ή επεκτάθηκαν, ώστε να γίνουν ανταγωνιστικά ως προς τα καινούργια και να πληρούν τις σύγχρονες ανάγκες καταναλωτών και εμπόρων.
Προνομιακές τοποθεσίες λειτουργίας ενός εμπορικού κέντρου είναι οι κύριες οδοί και τα κέντρα των πόλεων, βασικοί δε παράγοντες επιτυχίας είναι η ροή πελατών, ο αριθμός των χώρων διαχείρισης του προσδοκώμενου όγκου πωλήσεων και η ύπαρξη άμεσου ανταγωνισμού και γειτονικών καταστημάτων. Η αξία ενός εμπορικού κέντρου υπολογίζεται βάσει στεγασμένου χώρου, με καταστήματα 100 τ.μ., στη βέλτιστη τοποθεσία.
Σύμφωνα με την Pepper Hellas, τα εμπορικά κέντρα της Ευρώπης καλύπτουν περισσότερα από 200 εκατομμύρια τ.μ., εκ των οποίων το 80% αντιστοιχεί στα παραδοσιακά, το 17% σε πάρκα λιανικού εμπορίου και το 3% σε πρατήρια εργοστασίων (factory outlets). Η δυτική Ευρώπη συγκεντρώνει το 33% αυτών, με τις «ώριμες» αγορές του Ηνωμένου Βασιλείου και της Γαλλίας να κατέχουν συνολικά περισσότερα από 53 εκατομμύρια τ.μ. συνολικής εκμισθωμένης επιφάνειας (GLA). Ακολουθούν η κεντρική Ευρώπη (22%), η νοτιο-νοτιοανατολική (21%), η νοτιο-νοτιοδυτική (17%) και η βόρεια (7%).
Με πτώση 28% σε σύγκριση με το 2017, το 2018 κατασκευάστηκαν 2,6 εκατομμύρια τ.μ. νέων εμπορικών κέντρων, τα μισά εξ αυτών σε Τουρκία, Ρωσία και Πολωνία (ακολουθούμενες από Γαλλία και Φινλανδία). Στο Ηνωμένο Βασίλειο η έμφαση δόθηκε κυρίως στην επέκταση υφιστάμενων μονάδων, προσφέροντας στους επισκέπτες νέες εμπειρίες διασκέδασης και ψυχαγωγίας.
Με εκτιμώμενη προσθήκη 3,9 εκατομμυρίων τ.μ. εντός του 2019 και 2,5 εκατομμυρίων τ.μ. το 2020, ο κλάδος των ευρωπαϊκών εμπορικών κέντρων φθάνει σε ωρίμανση, με το ένα τρίτο των μονάδων να είναι άνω των 20 ετών. Αν και το σύνολο των προς διάθεση χώρων παρουσιάζει μέτρια αύξηση, η ζήτηση για ανάπτυξη νέων παρουσιάζει κάμψη. Ετσι, οι κατασκευαστές εστιάζουν στην ανακατασκευή, επέκταση και αναζωογόνηση των υφισταμένων, ώστε να διασφαλίσουν το μερίδιό τους στην αγορά και να εξελιχθούν –ακολουθώντας την τάση των καταναλωτών, που επιθυμούν πλέον να δαπανούν περισσότερο για αναψυχή και υπηρεσίες– παρέχοντας περισσότερα εστιατόρια και χώρους διασκέδασης ή και καινοτόμων εμπειριών. Η εκτιμώμενη εντός του 2019 προσθήκη μεικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας 485.000 τ.μ. κατανέμεται σε Ρωσία, Φινλανδία, Λουξεμβούργο, Πολωνία, Ισπανία, Βουλγαρία, Σουηδία και Τσεχία.
Το μεγαλύτερο σε έκταση ευρωπαϊκό εμπορικό κέντρο είναι το Westfeld London, στην περιοχή White City της βρετανικής πρωτεύουσας, το οποίο στεγάζει 370 καταστήματα και 80 εστιατόρια σε έκταση 242.000 τ.μ. Εγκαινιάσθηκε στα τέλη 2008, επεκτάθηκε το 2015 και λειτουργεί 20 κινηματογραφικές αίθουσες (οι 7 με τρισδιάστατη οθόνη) που μπορούν να εξυπηρετήσουν περίπου 3.000 άτομα. Ακολουθεί το Aviapark στη Μόσχα (Νοέμβριος 2014), με έκταση 230.000 τ.μ., 350 καταστήματα, 70 εστιατόρια και υπηρεσίες αναψυχής με 17 κινηματογραφικές αίθουσες, παγοδρόμιο καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους, παιδαγωγικό πάρκο, χώρο κυβερνοτεχνολογίας και μαθήματα αναρρίχησης. Το υψηλότερο ετήσιο κόστος ενοικίασης έχει το Λονδίνο (5.984 ευρώ/τ.μ.), ενώ η Μόσχα παρουσιάζει τις υψηλότερες αποδόσεις (περίπου 10%).
Μικρή επιφάνεια
Η Ελλάδα έχει τη μικρότερη επιφάνεια εμπορικών κέντρων ανά 1.000 κατοίκους στην Ευρώπη, αλλά οι επενδυτές βρίσκονται αντιμέτωποι με τις δομικές αλλαγές που φέρνει το ηλεκτρονικό εμπόριο. Γι’ αυτόν τον λόγο τα νέα εμπορικά κέντρα που σχεδιάζονται έχουν ως επίκεντρο την ψυχαγωγία και την εστίαση.
Η γραφειοκρατία
Οι γραφειοκρατικές διαδικασίες, που οδηγούν σε μεγάλες καθυστερήσεις την έκδοση αδειών, αποτελούν ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια για την προώθηση των επενδύσεων που σχεδιάζονται σε νέα εμπορικά κέντρα. Ξένοι και εγχώριοι επενδυτές δυσκολεύονται να ξεχάσουν τη δυσάρεστη εμπειρία με το ημιτελές εμπορικό κέντρο της «Μπ. Βωβός» στον Βοτανικό.
Αγορά Μοδιάνο
Μία ακόμη ενδιαφέρουσα επένδυση είναι η αναβάθμιση της Αγοράς Μοδιάνο στη Θεσσαλονίκη, η οποία περιλαμβάνει και 2.500 τ.μ. χώρους εστίασης (food market) καθώς και 140 καταστήματα στο ισόγειο. Η συνολική επένδυση φτάνει τα 5 εκατ. ευρώ. Ο ολλανδικός όμιλος Ten Brinke σχεδιάζει εμπορικό κέντρο, 40.000 τ.μ., στην Κρήτη.
