Σχέδιο για να ξεκινήσουν άμεσα έργα στο Ελληνικό, πριν γίνει το οικονομικό κλείσιμο της συναλλαγής παραχώρησης με τη Lamda Development, προωθούν κυβέρνηση και παραχωρησιούχος. Με βάση αυτούς τους σχεδιασμούς, μπορούν κυριολεκτικά να μπουν μπουλντόζες στην έκταση του πρώην αεροδρομίου, αν όχι τον Ιανουάριο, πάντως σύντομα.
Δύναται έτσι να ξεπεραστεί η παρατεταμένη καθυστέρηση που έχει προκύψει στον διαγωνισμό για τη χορήγηση άδειας καζίνο, που μπορεί να φτάσει έως και το καλοκαίρι, αλλά και να δοθεί χρόνος για να ολοκληρωθούν οι διαπραγματεύσεις για τη διανομή των δικαιωμάτων κυριότητας της γης μεταξύ Δημοσίου και επενδυτή.
Υπενθυμίζεται ότι η διανομή και η χορήγηση της άδειας καζίνο αποτελούν συμβατικές προϋποθέσεις για να καταβάλει η Lamda Development την πρώτη δόση του εφάπαξ τιμήματος, να ξεκινήσει ο χρόνος της παραχώρησης και να μεταβιβαστούν οι μετοχές της Ελληνικό Α.Ε.
Ομως, παρά τις περί του αντιθέτου προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί, αυτό φαίνεται πως δεν είναι δυνατόν να γίνει άμεσα, εξαιτίας των σοβαρών καθυστερήσεων στον διαγωνισμό για το καζίνο, αλλά και κάποιων εκκρεμοτήτων στη συμφωνία για τη διανομή.
Ωστόσο, η έναρξη των εργασιών κρίνεται από όλους τους εμπλεκομένους ως επιτακτική ανάγκη κυρίως για τρεις λόγους: Πρώτον, τα πρόδρομα έργα που απαιτούνται για τη διαμόρφωση των χώρων όπου θα γίνουν οι πρώτες αναπτύξεις είναι πολλά και χρονοβόρα και απολύτως απαραίτητα πριν ξεκινήσει η καθαυτή ανάπτυξη της έκτασης.
Δεύτερον, μετά την αύξηση κεφαλαίου των 650 εκατομμυρίων ευρώ της Lamda Development και την επικείμενη ομολογιακή έκδοση των 150 εκατομμυρίων ευρώ που έχει προγραμματίσει, οι επενδυτές θέλουν να δουν τα κεφάλαιά τους να αξιοποιούνται και όχι να λιμνάζουν στο ταμείο της παραχωρησιούχου, αναμένοντας να ολοκληρωθούν οι γραφειοκρατικές διαδικασίες ενός διαγωνισμού που έπρεπε να έχει τελειώσει από καιρό.
Τρίτον, η κυβέρνηση δεν επιθυμεί να χαλάσει το αφήγημα της επένδυσης του Ελληνικού και να παρέλθει ακόμα περισσότερος χρόνος μέχρι την έναρξη των εργασιών. Αξίζει να σημειωθεί ότι ήδη ορισμένες πολυδιαφημισμένες αρχικές εξαγγελίες για «μπουλντόζες στο Ελληνικό μέχρι τα τέλη του χρόνου» είναι πλέον αδύνατον να υλοποιηθούν. Πώς, όμως, μπορούν να μπουν μπουλντόζες πριν γίνει η παραχώρηση; Η απάντηση είναι: με νομοθετική ρύθμιση.
Συγκεκριμένα, υιοθετείται μοντέλο που θα δώσει στην Ελληνικό Α.Ε., την εταιρεία η οποία κατέχει την έκταση του πρώην αεροδρομίου που θα αγοράσει η Lamda, να ξεκινήσει έργα. Τα έργα αυτά θα αφορούν κυρίως κατεδαφίσεις αυθαίρετων κτιρίων και γενικότερα κτιρίων που δεν έχουν χαρακτηρισθεί διατηρητέα από τη σύμβαση παραχώρησης και το Κεντρικό Συμβούλιο Νεότερων Μνημείων.
Ισχύ άδειας κατεδαφίσεων και άλλων εκσκαπτικών έργων για τη διαμόρφωση του χώρου θα έχει η ίδια η νομοθετική ρύθμιση που θα έρθει προς ψήφιση στη Βουλή. Αυτή θα εισαχθεί στο πρώτο νομοσχέδιο που θα κατατεθεί στο Κοινοβούλιο και το οποίο κατά πάσα βεβαιότητα θα είναι το σχέδιο νόμου του υπουργείου Παιδείας, αμέσως μετά το πρώτο δεκαήμερο του Ιανουαρίου.
Αναφέρεται, μεταξύ άλλων, και ως διαπιστωτική πράξη για τα εκατοντάδες αυθαίρετα που υπάρχουν στον χώρο και τα οποία, σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις, ξεπερνούν τα 400, ενώ αποτελούνται από περίπου 900 δομημένους όγκους.
Τι θα κατεδαφιστεί
Μεταξύ αυτών, περιλαμβάνονται και οι τροχιόδρομοι του πρώην αεροδρομίου, το ξήλωμα των οποίων χαρακτηρίζεται ως έργο προτεραιότητας, καθώς ενοχοποιούνται για υποβάθμιση του περιβάλλοντος εξαιτίας του χρόνιου εμποτισμού τους με κατάλοιπα αεροπορικών καυσαερίων.
Ενδεικτικά αναφέρεται πως προ ετών διατυπώθηκε εκτίμηση που ανέβαζε το κόστος της απομάκρυνσης του ασφαλτοτάπητα, καθώς και του πρώτου μέτρου βάθους του εδάφους (για να απομακρυνθούν οι ρύποι), σε πολλές δεκάδες εκατομμύρια.
Μετά την ψήφιση της σχετικής ρύθμισης, η Ελληνικό Α.Ε., υπό τον έλεγχο ακόμα του Δημοσίου, αφού δεν θα έχει καταβληθεί η πρώτη δόση του τιμήματος για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση των μετοχών της στη Lamda, θα συνάψει συμφωνία ή μνημόνιο με την παραχωρησιούχο, με βάση το οποίο θα παρέχεται στη Lamda το δικαίωμα να ξεκινήσει τα προαναφερθέντα πρόδρομα έργα, ασφαλώς με έξοδα του επενδυτή. Οι νομοτεχνικές λεπτομέρειες της ρύθμισης καθώς και η μορφή αλλά και η διατύπωση του μνημονίου με τον επενδυτή βρίσκονται στα τελικά στάδια και σε κάθε περίπτωση θα έχουν ολοκληρωθεί εντός των αμέσως επόμενων ημερών, αναφέρουν οι σχετικές πληροφορίες.
Και κάπως έτσι, και μπουλντόζες θα μπουν αρχές του έτους στο Ελληνικό, και τα απαραίτητα έργα που πρέπει να γίνουν θα προχωρήσουν.
Καλοκαίρι του 2020 το νωρίτερο θα επιλεγεί ανάδοχος για το καζίνο
Θα απαιτηθεί περαιτέρω χρόνος για να ολοκληρωθούν οι ενστάσεις και οι προσφυγές που έχει προαναγγείλει άλλωστε η Hard Rock, εάν τελικά αποκλειστεί από τη διαδικασία.
Τρεις μήνες ολοκληρώνονται από την ημέρα που κατατέθηκαν οι δεσμευτικές προσφορές της Hard Rock International και της κοινοπραξίας των Mohegan Gaming & Entertainment και ΓΕΚ Τέρνα και ακόμα δεν έχει υπάρξει απόφαση για την επάρκεια και τα νομιμοποιητικά των φακέλων τους.
Και είναι πλέον σαφές πως ακόμα και αφού αυτή η φάση παρέλθει, θα απαιτηθούν αρκετοί μήνες για να ολοκληρωθεί ο διαγωνισμός και να ανακηρυχθεί ανάδοχος για ένα έργο του οποίου ο προϋπολογισμός αναμένεται να ξεπεράσει το 1 δισ. ευρώ, εξέλιξη που είναι προϋπόθεση και για να καταβάλει η Lamda τα 300 εκατ. της πρώτης δόσης στο Δημόσιο και να ξεκινήσει η παραχώρηση του Ελληνικού. Αριστα πληροφορημένες πηγές αναφέρουν στην «Κ» πως το διοικητικό συμβούλιο της Επιτροπής Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων (ΕΕΕΠ) θα συγκληθεί για να εγκρίνει το πρακτικό της επιτροπής διενέργειας του διαγωνισμού και να προκρίνει στη δεύτερη φάση της αξιολόγησης των τεχνικών και οικονομικών προσφορών όσους υποψηφίους πέρασαν επιτυχώς την αξιολόγηση, μεταξύ 10 και 17 Ιανουαρίου.
Ομως, επειδή όλοι πλέον στην αγορά γνωρίζουν πως ο φάκελος της Hard Rock International έχει θέματα που κατά πάσα πιθανότητα θα την αποκλείσουν, και αυτή με τη σειρά της θα αντιδράσει με την άσκηση κάθε νόμιμου μέσου στη διάθεσή της, είναι πιθανό να χαθούν αρκετοί μήνες μέχρι να τελειώσει ο διαγωνισμός.
Ειδικότερα, θα απαιτηθεί περαιτέρω χρόνος για να ολοκληρωθούν οι ενστάσεις και προσφυγές που έχει προαναγγείλει άλλωστε η Hard Rock, εάν τελικά αποκλειστεί, κατ’ αρχήν προς την Αρχή Προδικαστικών Προσφυγών και κατόπιν για τυχόν αίτημα ασφαλιστικών μέτρων στο ΣτΕ.
Οπως όμως και μετά την κρίση αυτών των θεμάτων, θα χρειαστεί χρόνος για να περάσει η σύμβαση με τον επενδυτή, όταν τελικά ανακηρυχθεί ανάδοχος για το καζίνο, από το Ελεγκτικό Συνέδριο και να ψηφιστεί από τη Βουλή. Ετσι, στην αγορά υπολογίζουν πως ακόμα και εάν όλα «πάνε ρολόι» το θέμα δεν θα κλείσει πριν από το καλοκαίρι.
Διανομή
Παράλληλα τρέχει ο χρόνος και της διαπραγμάτευσης για τη διανομή της έκτασης του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό μεταξύ ελληνικού Δημοσίου και Lamda Development. Η διαπραγμάτευση θα κρίνει ποια τμήματα της έκτασης των 6.000 στρεμμάτων θα περάσουν στην πλήρη κυριότητα του παραχωρησιούχου και σε ποια θα έχει απλώς το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσης και τα οποία θα περάσουν εκ νέου στην πλήρη κυριότητα του Δημοσίου όταν λήξει η 99ετής παραχώρηση.
Το τι ποσοστό της έκτασης θα έχει ο επενδυτής και τι το Δημόσιο έχει ήδη συμφωνηθεί. Συγκεκριμένα, η διανομή θα γίνει 30-70 με το 30% να περνάει κατά πλήρη κυριότητα στον επενδυτή και το 70% μόνον ως δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του. Επίσης η κατά 30-70 διανομή ισχύει ομοίως και στα δύο βασικά τμήματα του ακινήτου: δηλαδή αυτό που είναι κάτω από την Ποσειδώνος και βρίσκεται δίπλα στην παραλία και στη μαρίνα (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), και αυτό που είναι πάνω από την Ποσειδώνος.
Και στα δύο αυτά τμήματα πρέπει ο επενδυτής να έχει 30% πλήρη κυριότητα και 70% δικαίωμα επιφανείας (ήτοι σε περίπου 1.575 στρέμματα στο πρώην αεροδρόμιο και 227 στρέμματα στην παράκτια ζώνη).
Που σημαίνει πως στη σχεδιασμένη πυκνή ανάπτυξη στην παραλία όπου προβλέπεται, και μάλιστα εντός της πρώτης πενταετίας, η ανάπτυξη δύο ξενοδοχείων, ενός εμπορικού κέντρου, ενός υψηλού κτιρίου κατοικιών και ενός παραλιακού οικισμού δεν θα περάσουν στην πλήρη κυριότητα του επενδυτή, αφού οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς δημόσιοι χώροι καλύπτουν περιορισμένη έκταση εκεί.
Ακόμα μεγαλύτερη είναι η πρόκληση για το πάνω από την Ποσειδώνος τμήμα, αυτό του αεροδρομίου, καθώς το υπουργείο Οικονομικών με γνώμονα το συμφέρον του Δημοσίου διεκδικεί να λάβει το ποσοστό που του αναλογεί όχι μόνον σε κοινωφελείς και κοινόχρηστους χώρους και δευτερεύουσες αναπτύξεις, αλλά και στο μεγάλο εμπορικό κέντρο των 70.000 τετραγωνικών που έχει χωροθετήσει ο επενδυτής πλησίον της λεωφόρου Βουλιαγμένης.
Επτά έργα
Μέσα στα πρώτα πέντε χρόνια, η Lamda δηλώνει πως θέλει να κατασκευάσει επτά βασικά έργα. Κατ’ αρχάς τη «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά» με χρήσεις τουρισμού και αναψυχής και επιφάνεια δόμησης περίπου 24.600 τ.μ. Σε αυτές περιλαμβάνεται το ένα από τα τέσσερα ξενοδοχεία του Ελληνικού και ενυδρείο 7.900 τ.μ. Δεύτερον, τη «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά» 334,8 στρεμμάτων με επιτρεπόμενη δόμηση 67.000 τ.μ. και χρήσεις τουρισμού – αναψυχής. Προβλέπεται η αναβάθμιση της μαρίνας και η ανάπτυξη εμπορικού κέντρου 30.000 τ.μ. Τρίτον, τον παραθαλάσσιο πύργο κατοικιών δίπλα στη μαρίνα με ύψος έως 200 μ. και μέγιστη εκτιμώμενη επιφάνεια δόμησης 45.000 τ.μ. Τέταρτο έργο είναι η ανέγερση παραθαλάσσιου οικισμού κατοικιών ήπιας δόμησης (μονοκατοικίες, συγκροτήματα κατοικιών – διαμερισμάτων) σε περιοχή που γειτνιάζει με τη «Γειτονιά Ενυδρείου» και μέγιστη εκτιμώμενη επιφάνεια δόμησης περίπου 43.500 τ.μ. Πέμπτον, θέλει να προχωρήσει σε τμηματική ανέγερση συγκροτημάτων κατοικιών διαφόρων τύπων (κτίρια ύψους έως 50 μ., διαμερίσματα, κ.λπ.), περίπου 40.000 τ.μ. στη
«Γειτονιά πρώην Ολυμπιακής Αεροπορίας». Οι παραπάνω οικιστικές αναπτύξεις θα δώσουν περίπου 800 κατοικίες. Εκτο έργο της πρώτης πενταετίας είναι το εμπορικό κέντρο επί της Βουλιαγμένης, πλησίον της στάσης μετρό «Ελληνικό» και εκτιμώμενη μεικτή εκμισθώσιμη επιφάνεια 72.000 τ.μ. Τέλος, θα προχωρήσει στην υλοποίηση ενός σημαντικού τμήματος του μητροπολιτικού πάρκου με χρήσεις πρασίνου, αναψυχής, ελευθέρων χώρων, αθλητισμού, πολιτισμού, κοινωφελών λειτουργιών και πρότυπων αστικών υποδομών ως προς τη λειτουργία τους.
