Αλλαγή σκηνικού στη διαχείριση των κόκκινων δανείων σηματοδοτεί η αλλαγή στο ιδιοκτησιακό τους καθεστώς και η εξαγορά τους από funds, που λαμβάνει πλέον μαζικό χαρακτήρα μέσω των τιτλοποιήσεων που έχουν δρομολογήσει οι τράπεζες εντός του 2020. Η στροφή σε επιθετικότερες μορφές διαχείρισης των κόκκινων στεγαστικών δανείων, με πλειστηριασμούς ακινήτων ακόμη και αν πρόκειται για την πρώτη κατοικία ή τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του δανειολήπτη, προεξοφλείται ότι θα κυριαρχήσει τη νέα χρονιά με τις τιτλοποιήσεις κυρίως στεγαστικών που θα βρεθούν στο επίκεντρο της πολιτικής των τραπεζών.
Σύμφωνα με όλες τις εκτιμήσεις, η αλλαγή ιδιοκτησίας στα στεγαστικά δάνεια θα σημάνει και το τέλος της ανοχής που έδειχναν μέχρι σήμερα οι τράπεζες όχι μόνο σε στρατηγικούς κακοπληρωτές, αλλά και σε νοικοκυριά που δεν τηρούν τη ρύθμιση της οφειλής τους και διαθέτουν ακίνητη περιουσία που μπορεί να ρευστοποιηθεί. Το νέο, αυστηρότερο σκηνικό που διαμορφώνεται το 2020 στη διαχείριση των κόκκινων δανείων υπαγορεύουν οι παρακάτω εξελίξεις:
• Πρώτον, η εκπνοή, στα τέλη Απριλίου, της προθεσμίας για την προστασία της πρώτης κατοικίας μέσω του ευνοϊκού καθεστώτος που ισχύει σήμερα και το οποίο δίνει και τη δυνατότητα κρατικής επιδότησης για όσους κάνουν αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα που λειτουργεί στην Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.
• Δεύτερον, η συνολική κατάργηση του νόμου Κατσέλη, που θα παύσει να ισχύει επίσης στα τέλη Απριλίου και θα αντικατασταθεί με το νέο πτωχευτικό δίκαιο για τα φυσικά πρόσωπα. Το νέο πτωχευτικό πλαίσιο δεν θα περιλαμβάνει πρόβλεψη για την προστασία της πρώτης κατοικίας.
• Τρίτον, η ενεργοποίηση του «Ηρακλή», δηλαδή του μηχανισμού για την τιτλοποίηση κόκκινων δανείων ύψους 33 δισ. ευρώ με την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου, ο οποίος προβλέπει αυστηρότατα κριτήρια για τις εταιρείες που θα αναλάβουν να διαχειριστούν αυτά τα δάνεια, προκειμένου να περιοριστεί ο κίνδυνος κατάπτωσης των κρατικών εγγυήσεων και επιβάρυνσης των φορολογουμένων.
Η παρουσία των funds στην ελληνική αγορά θα γίνει πλέον αισθητή από το 2020 κυρίως μέσω των τιτλοποιήσεων μεγάλων χαρτοφυλακίων στεγαστικών δανείων. Στα πλάνα των τραπεζών είναι πωλήσεις και τιτλοποιήσεις δανείων ύψους άνω των 40 δισ. ευρώ. Τα χαρτοφυλάκια αυτά συνοδεύονται από προσημειωμένα ακίνητα και έτσι ο αριθμός των ακινήτων που θα αλλάξουν χέρια και θα ανατεθούν σε funds εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τις 250.000. Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι οι τιτλοποιήσεις είναι ουσιαστικά πωλήσεις δανείων, που επιτρέπουν στην τράπεζα να αφαιρέσει από τον ισολογισμό της τα συγκεκριμένα δάνεια, υποκαθιστώντας τα με έναν τίτλο που εκδίδει. Η κυριότητα όμως του δανείου, όπως και στην περίπτωση της πώλησης, περνά στο fund, το οποίο αναθέτει τη διαχείρισή του σε μια εξειδικευμένη εταιρεία, που θα εφαρμόσει την πολιτική που το fund θα της υποδείξει.
Παρά το γεγονός ότι το 2019 έγιναν σημαντικές πωλήσεις δανείων, αυτές αφορούσαν κυρίως καταναλωτικά δάνεια ή επιχειρηματικά δάνεια με εξασφαλίσεις κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα. Οι μεταβιβάσεις στεγαστικών δανείων ήταν περιορισμένες και, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, από τα 18,2 δισ. ευρώ των δανείων που είχαν μεταβιβαστεί σε funds έως και τον περασμένο Ιούνιο, μόλις τα 375 εκατ. ευρώ ήταν στεγαστικά δάνεια. Η εικόνα αυτή άρχισε να αλλάζει από το τρίτο τρίμηνο του έτους, μετά την τιτλοποίηση του χαρτοφυλακίου Pillar που ολοκλήρωσε η Eurobank. Ετσι, το ύψος των δανείων που είχαν πωληθεί σε funds έως και τον Σεπτέμβριο του 2019 αυξήθηκε στα 20,1 δισ. ευρώ και μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται 2,3 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων. Θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι τα ποσά αυτά αφορούν την αξία του δανείου όπως ήταν αποτυπωμένη στα βιβλία της τράπεζας μετά τις προβλέψεις, γεγονός που σημαίνει ότι η αξία της συνολικής απαίτησης, δηλαδή μαζί με τους τόκους, είναι πολύ υψηλότερη. Το ποσό των στεγαστικών δανείων που πέρασε στην κυριότητα των funds αυξήθηκε περαιτέρω το τέταρτο τρίμηνο του 2019, με την ολοκλήρωση, λίγο πριν από την εκπνοή της χρονιάς, της συμφωνίας για την τιτλοποίηση του χαρτοφυλακίου Cairo, ύψους 7,5 δισ. ευρώ, που περιλάμβανε στεγαστικά δάνεια ύψους 2,1 δισ. ευρώ. Αναμένεται, ωστόσο, να εκτιναχθεί το 2020 με τη μεγάλη τιτλοποίηση του χαρτοφυλακίου Galaxy, ύψους 12 δισ. ευρώ, που ετοιμάζει η Alpha Bank και η οποία περιλαμβάνει στεγαστικά δάνεια έως 4,7 δισ. ευρώ. Τιτλοποιήσεις ύψους έως 7 δισ. ευρώ η καθεμία αναμένεται να υλοποιήσουν το 2020 και το 2021 τόσο η Εθνική Τράπεζα όσο και η Τράπεζα Πειραιώς, στις οποίες θα ενταχθεί ένα σημαντικό τμήμα από τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους οι δύο τράπεζες. Θα πρέπει, άλλωστε, να σημειωθεί ότι, εκτός από τα στεγαστικά δάνεια, οι τιτλοποιήσεις περιλαμβάνουν και επιχειρηματικά δάνεια που έχουν εξασφαλίσεις σε ακίνητα. Στις περισσότερες περιπτώσεις πρόκειται είτε για ξενοδοχεία είτε για εμπορικά, βιομηχανικά ή βιοτεχνικά ακίνητα, χωρίς ωστόσο να λείπουν και περιπτώσεις επιχειρηματιών που έχουν υποθήκη τη δεύτερη ή ακόμη και την πρώτη κατοικία τους, η οποία θα βρεθεί επίσης στο στόχαστρο των funds.
Η πολιτική των funds στον τομέα των στεγαστικών δανείων δεν θα χαρακτηρίζεται από την ευαισθησία ή την ανοχή που επέδειξαν μέχρι σήμερα. Βασικό κριτήριο κατά τη διαχείριση αυτών των δανείων και των ακινήτων με τα οποία συνδέονται θα αποτελέσει η αξία ρευστοποίησής
τους. Ετσι, εάν πρόκειται μέσω της ρύθμισης που θα προτείνουν στους δανειολήπτες να εισπράξουν περισσότερα από τη ρευστοποιήσιμη αξία του ακινήτου, θα προκρίνουν τη ρύθμιση της οφειλής με βάση και την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη. Σε διαφορετική περίπτωση, θα επιλέξουν τον πλειστηριασμό του ακινήτου, ακόμη και αν πρόκειται για την κύρια κατοικία, η οποία από τον Μάιο του 2020 δεν θα προστατεύεται και θα μπορεί να ρευστοποιείται ελεύθερα.
Στόχοι για υψηλές εισπράξεις από funds
Το «μαστίγιο» που θα υποστούν οι δανειολήπτες δεν είναι μόνο συνέπεια της σκληρότερης προσέγγισης που έχουν τα funds στη διαχείριση των κόκκινων δανείων. Προκύπτει επίσης ως αναπόφευκτη εξέλιξη των αυστηρών όρων που έχει θέσει το Δημόσιο για την ένταξη αυτών των δανείων στον μηχανισμό κρατικών εγγυήσεων, τον «Ηρακλή».
Μέσω του «Ηρακλή» οι τράπεζες εκτιμάται ότι θα τιτλοποιήσουν δάνεια 33 δισ. ευρώ και το Δημόσιο έχει δεσμευθεί ότι θα δώσει εγγυήσεις έως 12 δισ. ευρώ. Προκειμένου όμως να περιορίσει την πιθανότητα κατάπτωσης αυτών των εγγυήσεων που θα οδηγούσαν στην επιβάρυνση των φορολογουμένων, έχει θέσει αυστηρές προϋποθέσεις όσον αφορά τις εισπράξεις που θα πρέπει να πετύχουν οι εταιρείες που θα αναλάβουν, ως εντολοδόχοι των funds, τη διαχείριση αυτών των δανείων. Οι προϋποθέσεις αυτές περιλαμβάνονται στον νόμο για τον «Ηρακλή» που ψηφίστηκε πρόσφατα και προβλέπουν ακόμη και την έκπτωση και την αντικατάσταση του διαχειριστή εάν δεν πετύχει τους στόχους για τους οποίους έχει δεσμευθεί με το επιχειρησιακό πλάνο που έχει υποβάλει προκειμένου το Δημόσιο να δώσει την εγγύησή του.
Οπως ορίζει ειδικό άρθρο, «ο διαχειριστής μπορεί να αντικαθίσταται σε περίπτωση κατάπτωσης της εγγύησης του ελληνικού Δημοσίου, σε περίπτωση που για δύο διαδοχικές περιόδους οι συνολικές καθαρές εισπράξεις από τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου των τιτλοποιημένων απαιτήσεων υπολείπονται κατά 30% του συνολικού προϋπολογισθέντος ποσού καθαρών εισπράξεων, σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, αλλά και εφόσον η κατάπτωση της εγγύησης ή η υστέρηση των καθαρών εισπράξεων οφείλεται σε δικό του πταίσμα». Στην περίπτωση αντικατάστασης προβλέπεται, μάλιστα, ότι ο διαχειριστής δεν θα έχει καμία αξίωση αποζημίωσης.
Η πρόβλεψη αυτή, σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, θα υποχρεώσει τις εταιρείες διαχείρισης να εξαντλήσουν την αυστηρότητά τους προς τους δανειολήπτες προκειμένου να πετύχουν τους στόχους για τους οποίους έχουν δεσμευθεί και να αποτρέψουν την έκπτωσή τους από τον ρόλο του διαχειριστή. Οπως μάλιστα σημειώνουν στελέχη της αγοράς των servicers, οι στόχοι είναι ιδιαίτερα απαιτητικοί και η επίτευξή τους δεν θα είναι εύκολη υπόθεση.
