Αλλαγές στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ, ώστε να μην προκύψουν επιβαρύνσεις το 2022 για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, φέρνουν οι νέες τιμές ζώνης που ανακοινώθηκαν χθες από το οικονομικό επιτελείο.
Σύμφωνα με υψηλόβαθμο στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών, θα γίνουν οι αναγκαίες αναπροσαρμογές στον φόρο ακινήτων με ουδέτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, με στόχο να μην προκύψει αύξηση φορολογικής επιβάρυνσης για τους φορολογουμένους.
Ουσιαστικά ο ΕΝΦΙΑ θα σχεδιαστεί από την αρχή έτσι ώστε να αποφευχθεί η αύξηση του κύριου φόρου αλλά και του συμπληρωματικού φόρου που καταβάλλουν οι ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 250.000 ευρώ. Στην περίπτωση που η κυβέρνηση δεν αλλάξει τους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ, οι φόροι που θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες θα ξεπεράσουν κάθε προηγούμενο, με ισχυρό το ενδεχόμενο πολλοί από τους φορολογουμένους να μην καταφέρουν να πληρώσουν τον φόρο που τους αναλογεί.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης διαμερίσματος 100 τ.μ. στην Αργυρούπολη. Το διαμέρισμα είναι 4 ετών, πρώτου ορόφου, με μία πρόσοψη. Ο ΕΝΦΙΑ σήμερα ανέρχεται στο ποσό των 568 ευρώ. Με την αναπροσαρμογή της τιμής ζώνης εφόσον δεν αλλάξουν οι συντελεστές, ο φόρος θα φθάσει στα 757 ευρώ.
Ωστόσο, για ορισμένους ιδιοκτήτες ακινήτων που σήμερα υποφορολογούνται, τα ακίνητα των οποίων βρίσκονται στις νέες περιοχές που εντάσσονται στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, θα υπάρξουν αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ. Σήμερα τα ακίνητα των ανωτέρω, κυρίως σε τουριστικές περιοχές της χώρας, φορολογούνται ως αγροτεμάχια και έτσι η αξία μιας βίλας, για παράδειγμα, στη Μύκονο είναι μικρότερη από ένα διαμέρισμα στην οδό Πατησίων.
Οπως ανέφερε ο υπουργός Οικονομικών Χρ. Σταϊκούρας, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών διευρύνει τη φορολογητέα βάση και επιτρέπει τη δικαιότερη κατανομή των φορολογικών βαρών επί της ακίνητης περιουσίας, ιδίως μέσω του ΕΝΦΙΑ.
«ΕΝΦΙΑ ο οποίος αναδιαμορφώνεται, χωρίς να αυξάνεται το συνολικό δημοσιονομικό ποσό που αναμένεται να αποφέρει. Ετσι, οι όποιες μεταβολές και οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες δεν θα μεταφραστούν αυτομάτως σε αυξήσεις του ΕΝΦΙΑ, αφού οι συντελεστές υπολογισμού του φόρου θα προσαρμοστούν στις μεταβολές των αντικειμενικών αξιών. Συνεπώς, δεν θα προκύψουν επιβαρύνσεις για τη μεσαία τάξη και για τη μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων, ακόμα και αν αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες. Θα επιβαρυνθούν όμως κατοικίες σε περιοχές της χώρας που υποφορολογούνταν. Και αυτός ο δημοσιονομικός χώρος θα αξιοποιηθεί πλήρως για την περαιτέρω μείωση της φορολογίας ακινήτων, ιδιαίτερα χαμηλής και μεσαίας αξίας», ανέφερε χαρακτηριστικά ο υπουργός.
Σήμερα, για παράδειγμα, μια βίλα αξίας 3,5-4 εκατ. ευρώ στη νότια πλευρά της Μυκόνου, επιφάνειας 500 τ.μ., βαρύνεται με ετήσιο ΕΝΦΙΑ μόλις 1.350 ευρώ, δηλαδή 2,7 ευρώ ανά τ.μ., όταν σε περιοχές του κέντρου, όπως η Κυψέλη, με τιμές πώλησης διαμερισμάτων 40.000-70.000 ευρώ, το αντίστοιχο ποσό κυμαίνεται μεταξύ 3,5-3,7 ευρώ ανά τ.μ. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο ΕΝΦΙΑ θα αυξηθεί υπέρμετρα, καθώς οι νέες τιμές για ακίνητα που ήταν εκτός του αντικειμενικού προσδιορισμού αυξάνονται άνω του 200%.
Το σενάριο του 2022
Οπως επισήμανε ο κ. Σταϊκούρας, σε συνάρτηση με τον διαθέσιμο δημοσιονομικό χώρο και τα δεδομένα της οικονομίας την επόμενη περίοδο, θα εξεταστεί το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, σε συνέχεια της μεσοσταθμικής μείωσης του ΕΝΦΙΑ κατά 22%, η οποία τέθηκε σε ισχύ από το 2019. Εφόσον λοιπόν διαπιστωθεί ότι υπάρχουν δημοσιονομικά περιθώρια, η κυβέρνηση θα προχωρήσει σε μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% για το 2022. Σημειώνεται ότι η ΑΑΔΕ έχει ξεκινήσει να «τρέχει» τους υπολογισμούς για τον ΕΝΦΙΑ του 2022, ενώ ο φόρος που θα προκύψει θα αποπληρωθεί σε περισσότερες από τις υφιστάμενες 6 δόσεις, πιθανόν σε 10 δόσεις.
Οι 20 φόροι που επηρεάζονται από τις αλλαγές
Η εκτίναξη των τιμών ζώνης σε χιλιάδες περιοχές της χώρας αναμένεται να οδηγήσει σε έκρηξη των μεταβιβάσεων από σήμερα και μέχρι το τέλος του έτους. Στο επίκεντρο βρίσκονται κυρίως περιοχές του κέντρου της Αθήνας, τουριστικές περιοχές καθώς και παραλιακές ζώνες της περιφέρειας που σήμερα υποφορολογούνται.
Οσοι λοιπόν σκέφτονται να αγοράσουν ή να πωλήσουν ακίνητο θα πρέπει να το πράξουν αμέσως μετά την ανακοίνωση των νέων τιμών ζώνης, που θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022. Σε όσες περιοχές αυξηθούν οι τιμές υπάρχει περιθώριο έξι μηνών ώστε οι ενδιαφερόμενοι να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου, ενώ αντίθετα σε όσες περιοχές μειωθούν οι τιμές οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να περιμένουν την εφαρμογή των μειωμένων τιμών ώστε να καταβάλουν και μικρότερο φόρο μεταβίβασης.
Οι περισσότεροι φορολογούμενοι θα διαπιστώσουν το νέο έτος ότι ο λογαριασμός του ηλεκτρικού ρεύματος θα είναι «τσιμπημένος». Αυτό δεν θα οφείλεται σε αύξηση του ηλεκτρικού ρεύματος, αλλά του τέλους ακίνητης περιουσίας που θα αυξηθεί σημαντικά, επιβαρύνοντας το 55% των ιδιοκτητών ακινήτων. Επίσης, παρά το γεγονός ότι ο κ. Σταϊκούρας ανέφερε ότι δεν θα υπάρξουν αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ, σε όσους σήμερα υποφορολογούνται ο ΕΝΦΙΑ θα είναι τουλάχιστον διπλάσιος.
Εκτός από τους δύο ανωτέρω φόρους, οι νέες τιμές συμπαρασύρουν δεκάδες φόρους που επιβάλλονται σήμερα στα ακίνητα. Ο ΦΠΑ, ο φόρος μεταβίβασης, οι φόροι κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής είναι μερικοί από αυτούς. Ειδικότερα, η αναπροσαρμογή των νέων τιμών ζώνης θα οδηγήσει σε αυξήσεις αλλά και μειώσεις στους παρακάτω φόρους:
1. Ο κύριος ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου.
2. Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Και στον φόρο αυτό θα γίνουν παρεμβάσεις ώστε να μην προκύψουν υπέρμετρες αυξήσεις επιβαρύνσεων στις περιοχές όπου οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων, λόγω της ισχύος των νέων τιμών ζώνης, θα έχουν εκτιναχθεί στα ύψη.
3. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή.
4. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
5. Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
6. Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
7. Ο φόρος διανομής ακινήτων.
8. Το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ έως 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
9. Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
10. Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
11. Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.
12. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
13. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
14. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο κτηματολόγιο.
15. Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαίρετων κτισμάτων.
16. Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
17. Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
18. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρείες ακινήτων.
19. Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.
20. Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.
Σε ποιες περιοχές ενισχύονται οι τιμές ζώνης και πού μειώνονται
Αυξάνονται οι τιμές ζώνης στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια προάστια και στις νησιωτικές περιοχές, οι οποίες πλέον εξισώνονται σε σημαντικό βαθμό με τις εμπορικές τιμές. Οπως ανέφερε ο γενικός γραμματέας του υπουργείου Οικονομικών Χρ. Τριαντόπουλος, με βάση την ΤτΕ, η αύξηση του δείκτη για την Αθήνα διαμορφώνεται στο 22,3% για την περίοδο 2017-2020. Πρόκειται για ρυθμό μεταβολής που κινείται στα ίδια επίπεδα με την εικόνα που προκύπτει για την Αττική μέσα από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, αφού ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών σε σχέση με τις προηγούμενες διαμορφώνεται στο +23%. Πρόκειται, λοιπόν, για μεταβολές που ωθούν στη σύγκλιση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.
Στις νέες ζώνες (νέες εντάξεις και επεκτάσεις), οι οποίες ανέρχονται σε 3.643 (26% των συνολικών ζωνών του συστήματος), που μέχρι πρότινος ήταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών και λάμβαναν τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή της περιφερειακής ενότητας, εντοπίζονται σημαντικές μεταβολές.
Μεγάλη αύξηση, κατά 229%, εντοπίζεται σε τρεις ζώνες της Μυκόνου, καθώς υπολογίζονταν μέχρι σήμερα με τιμή 1.200 ευρώ και η τελική τιμή τους διαμορφώνεται πλέον σε 3.800 και 3.950 ευρώ, ενώ σημαντικές αυξήσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, μεταξύ άλλων, όπως το Λαγονήσι, από 750 σε 1.450 ευρώ (αύξηση 93%), το Μαρούσι, από 1.300 σε 2.000 ευρώ (αύξηση 54%), το Χαλάνδρι, από 1.250 σε 1.900 ευρώ (αύξηση 52%), η Κέρκυρα, από 1.050 σε 1.600 ευρώ (αύξηση 52%), η Νέα Αλικαρνασσός, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%).
Επίσης, στην Ιθάκη αυξάνονται από 600 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 250%), στη Ρόδο από 700 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 200%), στην Κω από 650 σε 1.350 ευρώ (αύξηση 108%), στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής από 800 σε 1.550 ευρώ (αύξηση 94%), στην Κεφαλονιά από 700 σε 1.250 ευρώ (αύξηση 79%), στη Χερσόνησο Ηρακλείου από 600 σε 1.050 ευρώ (αύξηση 75%), στην Ανάβυσσο από 1.050 σε 1.700 (αύξηση 62%), στη Σκαφιδιά Ηλείας από 650 σε 950 ευρώ (αύξηση 46%) και στην Πάτμο από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%).
Παράλληλα, υπάρχουν και πολλές περιοχές όπου μειώθηκαν οι τιμές ζώνης σε σχέση με την τιμή που οριζόταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, καθώς με τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών προσεγγίστηκαν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής. Ειδικότερα, από τις ζώνες των νέων εντάξεων, μείωση της τιμής εμφανίζουν 1.509 ζώνες, δηλαδή το 43% των νέων εντάξεων, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσον όρο σε 18%. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών όπως η Φλώρινα, από 600 σε 300 ευρώ (μείωση 50%), η Χίος, από 800 σε 450 ευρώ (μείωση 44%), οι Πρέσπες, από 600 σε 400 ευρώ (μείωση 33%), το Αμύνταιο, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%), και η Ορεστιάδα, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).
Στις 10.165 ζώνες του αντικειμενικού συστήματος η τάση που εμφανίζεται από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών είναι ανοδική, μάλιστα σε 6.105 ζώνες υπάρχει αύξηση κατά μέσον όρο 18%. Αυξήσεις, μέσα από τη διαδικασία υποβολής εισηγήσεων από τους πιστοποιημένους εκτιμητές, εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών όπως η Σαντορίνη, από 1.100 σε 2.250 ευρώ (αύξηση 105%), το κέντρο της Αθήνας, από 1.850 σε 3.600 ευρώ (αύξηση 95%), το Ναύπλιο, από 1.300 σε 2.200 ευρώ (αύξηση 69%), το Παλαιό Φάληρο, από 1.650 σε 2.750 ευρώ (αύξηση 67%), η Βουλιαγμένη, από 2.400 σε 3.850 ευρώ (αύξηση 60%), η Γλυφάδα, από 1.650 σε 2.550 ευρώ (αύξηση 55%), και το Ελληνικό, από 1.700 σε 2.200 ευρώ (αύξηση 29%).
Αμετάβλητες παραμένουν 2.729 ζώνες, συνιστώντας το 27% των υφισταμένων, ενώ μείωση παρουσιάζουν 1.331 ζώνες (το 13% των υφισταμένων), η οποία ανέρχεται κατά μέσον όρο σε 11%.
Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών όπως τα Φάρσαλα, από 500 σε 250 ευρώ (μείωση 50%), η Νάξος, από 800 σε 500 ευρώ (μείωση 38%), τα Ανω Λιόσια, από 650 σε 450 ευρώ (μείωση 31%), η Δωδώνη Ιωαννίνων, από 550 σε 400 ευρώ (μείωση 27%), η Κόνιτσα, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%), και τα Δερβενοχώρια Βοιωτίας, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).
