Τις κρυμμένες υπεραξίες των ιδιαίτερα κερδοφόρων έργων παραχώρησης εκμετάλλευσης θα επιχειρήσουν να «ξεκλειδώσουν» κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου κατασκευαστικοί όμιλοι, όπως η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ και η Αβαξ. Αμφότερες επεξεργάζονται ολοκληρωμένα σχέδια για τη σύσταση αυτόνομων θυγατρικών εταιρειών παραχωρήσεων, στις οποίες πρόκειται να εισφέρουν τις συμμετοχές τους στις εταιρείες εκμετάλλευσης των μεγάλων οδικών αξόνων και άλλων έργων υποδομής. Στόχος είναι να κεφαλαιοποιήσουν την πολύ μεγάλη ζήτηση που έχουν τέτοια έργα, μεταξύ ξένων επενδυτικών funds και θεσμικών επενδυτών, αλλά και την πολύ σημαντική ρευστότητα διεθνώς για επενδύσεις σε έργα υποδομής.
Αυτό θα μπορούσε να γίνει π.χ. μέσω της εισόδου στρατηγικών επενδυτών στις νέες θυγατρικές εταιρείες παραχωρήσεων, ή μέσω της δημόσιας εγγραφής των μετοχών τους στο Χρηματιστήριο Αθηνών, ή ακόμα και σε κάποιο χρηματιστήριο του εξωτερικού. Μια ακόμα επιλογή, που θα είναι εφικτή μέσω μιας αυτόνομης θυγατρικής εταιρείας παραχωρήσεων, θα μπορούσε κάλλιστα να είναι η έκδοση ενός ομολόγου, τα έσοδα του οποίου θα χρηματοδοτήσουν την υλοποίηση νέων έργων παραχώρησης. Αλλωστε, κατά τη διάρκεια της προσεχούς δεκαετίας, στην πλειονότητά τους τα μεγάλα έργα υποδομής της χώρας πρόκειται να υλοποιηθούν με συμβάσεις παραχώρησης εκμετάλλευσης, ή ΣΔΙΤ, με αποτέλεσμα να απαιτηθούν σημαντικά ίδια κεφάλαια από τους κατασκευαστικούς ομίλους. Με δεδομένο ότι πλέον υπάρχει πολύ μεγάλη διαθέσιμη ρευστότητα για τη χρηματοδότηση τέτοιων επενδύσεων, πέραν του εγχώριου τραπεζικού κλάδου, η δημιουργία αυτόνομων θυγατρικών εταιρειών παραχωρήσεων κρίνεται ως μια ορθή κίνηση.
Σύμφωνα με τον κ. Χρήστο Ιωάννου, πρόεδρο του ομίλου Αβαξ, «η υπό σύσταση θυγατρική εταιρεία παραχωρήσεων θα επιτρέψει την εξασφάλιση χρηματοδότησης για τα σημαντικά έργα που προσδοκούμε να εξασφαλίσουμε και να υλοποιήσουμε στο μέλλον. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζουμε και τη συμμετοχή στρατηγικών εταίρων στην Αβαξ Παραχωρήσεις». Στη νέα εταιρεία πρόκειται να εισφερθούν συμμετοχές του ομίλου, όπως το 19,1% στην Ολυμπία Οδό και το 23,61% στον Αυτοκινητόδρομο Αιγαίου.
Ανάλογους στόχους έχει θέσει ήδη από το 2019 και ο όμιλος ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ. Η νέα θυγατρική εταιρεία αναμένεται να αποφέρει στον όμιλο ετήσια μερίσματα της τάξεως των 90 εκατ. ευρώ, εφόσον υπολογιστούν και οι ροές από τη συμμετοχή στην παραχωρησιούχο εταιρεία του νέου αεροδρομίου στο Καστέλλι της Κρήτης. Σύμφωνα με τα όσα έχει ανακοινώσει κατά καιρούς η διοίκηση της εταιρείας, στη νέα εταιρεία παραχώρησης σχεδιάζεται να ενταχθούν κατ’ αρχάς οι εταιρείες Νέα Οδός και Κεντρική Οδός, οι οποίες ελέγχονται σε ποσοστό 100% από τον όμιλο. Αυτές εκμεταλλεύονται την Ιονία Οδό και τον Αυτοκινητόδρομο της Κεντρικής Ελλάδας. Επίσης, στη νέα εταιρεία θα εισφερθεί και το 17% της Ολυμπίας Οδού. Το 2020, η προσαρμοσμένη λειτουργική κερδοφορία του τομέα των παραχωρήσεων ανήλθε σε 105 εκατ. ευρώ, με τον κύκλο εργασιών να διαμορφώνεται σε 151 εκατ. ευρώ. Φέτος, αναμένεται σημαντική αύξηση εσόδων, λόγω της σταδιακής αποκατάστασης της ομαλούς λειτουργίας της οικονομίας και συνεπώς και της κυκλοφορίας.
Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς κατασκευών, η δημιουργία αυτόνομης θυγατρικής στον τομέα των παραχωρήσεων θα προσφέρει πληθώρα χρηματοδοτικών εργαλείων και επιλογών για τη μεγιστοποίηση της αξίας των χαρτοφυλακίων έργων που έχουν συγκεντρωθεί. Επίσης, θα επιτρέψει την εξασφάλιση χρηματοδότησης με ευνοϊκότερους όρους, ενδεχομένως και μέσω της προσέλκυσης νέων ξένων στρατηγικών επενδυτών. Για παράδειγμα, μπορεί ένας ξένος όμιλος να επενδύει στρατηγικά σε έργα παραχώρησης, αλλά όχι σε άλλους κλάδους, όπου έχει παρουσία η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, ή η Αβαξ π.χ. σε έργα υποδομής. Εφόσον υφίσταται η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ Παραχωρήσεις ή η Αβαξ Παραχωρήσεις, θα μπορούσε να τοποθετηθεί στη συγκεκριμένη εταιρεία, κάτι που σήμερα δεν είναι εφικτό.
Παράλληλα, οι νέες εταιρείες παραχωρήσεων αναμένεται να ενισχυθούν στο άμεσο μέλλον με σειρά νέων έργων, καθώς αυτή την περίοδο βρίσκονται σε εξέλιξη πολύ σημαντικοί διαγωνισμοί παραχώρησης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Ζεύξη Περάματος – Σαλαμίνας, για την οποία οι προσφορές αναμένονται εντός του 2022, ένα έργο ύψους 500 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, με παραχώρηση εκμετάλλευσης θα υλοποιηθεί το μεγαλύτερο μέρος του ΒΟΑΚ (Βόρειος Οδικός Αξονας Κρήτης) και συγκεκριμένα το τμήμα Χανιά – Χερσόνησος, ύψους της τάξεως του 1,3 δισ. ευρώ. Ακόμη, μέσω ΣΔΙΤ (που επίσης είναι πιθανό να αρχίσουν και αυτά να εντάσσονται στις εταιρείες παραχώρησης των κατασκευαστικών ομίλων) θα κατασκευαστεί το τμήμα Χερσόνησος – Νεάπολη, ύψους 200 εκατ. ευρώ. Με ΣΔΙΤ θα κατασκευαστεί και ο οδικός άξονας Καλαμάτα – Ριζόμυλος – Πύλος – Μεθώνη, ύψους 180 εκατ. ευρώ.
Εν τω μεταξύ, η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ ήδη ενισχύει σημαντικά το χαρτοφυλάκιο έργων παραχώρησης, καθώς, όπως έγινε γνωστό, το απόγευμα της Παρασκευής θα αναλάβει και το έργο παραχώρησης της Εγνατίας Οδού σε κοινοπραξία με την Egis Projects. Το ύψος της προσφοράς υπολογίζεται ότι θα προσεγγίσει το 1,5 δισ. ευρώ και αφορά τόσο τις ετήσιες πληρωμές προς το ΤΑΙΠΕΔ, όσο και το εκτιμώμενο κόστος των έργων αναβάθμισης του υφιστάμενου άξονα (προβλέπεται και η κατασκευή τριών κάθετων αξόνων), αλλά και τη συντήρηση του έργου. Πρόκειται για μια σημαντική εξέλιξη που αυξάνει την ελκυστικότητα των έργων παραχώρησης της ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, ιδίως αν συνεκτιμηθεί ότι θα διαθέτει ποσοστό 75% στην εταιρεία παραχώρησης εκμετάλλευσης που θα συσταθεί και θα διαχειρίζεται τον άξονα (το υπόλοιπο 25% θα ελέγχεται από την Egis Projects).
Μάλιστα, δεν υπολογίζεται καν το έργο Inspire Athens για το ολοκληρωμένο τουριστικό συγκρότημα με καζίνο στο Ελληνικό, για το οποίο η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ βρίσκεται σε διαδικασία αύξησης του ποσοστού συμμετοχής σε πάνω από 50% και άλλων κινήσεων, προκειμένου να εξασφαλιστεί η υλοποίησή του. Η εταιρεία διαθέτει χρονικό περιθώριο μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου, προκειμένου να έρθει σε συμφωνία με τη Mohegan Entertainment, ώστε να προχωρήσει η επένδυση.
Αντλούν κεφάλαια για διεκδίκηση έργων και αγορές ακινήτων
«Ανεβάζει στροφές» ο κλάδος των εταιρειών ακινήτων και των κατασκευαστικών ενόψει της σημαντικής τόνωσης που αναμένεται το αμέσως προσεχές διάστημα, καθώς θα αρχίσει να επιταχύνεται η ροή κονδυλίων και να αυξάνεται η ζήτηση για σύγχρονες υποδομές και ακίνητα. Στο πλαίσιο αυτό, αυτή την περίοδο «τρέχουν» δύο αυξήσεις κεφαλαίων ύψους άνω των 200 εκατ. ευρώ. Συγκεκριμένα, ο όμιλος Ελλάκτωρ προχωράει σε αύξηση κεφαλαίου κατά το ποσό των 120,5 εκατ. ευρώ, ενώ η Premia Properties υλοποιεί μια ακόμα αύξηση κεφαλαίου (τρίτη κατά σειράν τον τελευταίο χρόνο), ύψους 75 εκατ. ευρώ, για την περαιτέρω ενίσχυση του χαρτοφυλακίου της αλλά και την άντληση ρευστότητας για νέες επενδύσεις.
Αντίστοιχα, την Παρασκευή ολοκληρώθηκε και η διαδικασία προσφορών για την έκδοση ενός «πράσινου» ομολόγου ύψους 300 εκατ. ευρώ, με εκδότρια την Prodea Investments ΑΕΕΑΠ. Η έκδοση στέφθηκε με επιτυχία, εξασφαλίζοντας υπερκάλυψη κατά 1,85 φορές, ενώ το επιτόκιο διαμορφώθηκε σε 2,3%, με το 65,5% να αφορά ιδιώτες επενδυτές. Η ζήτηση για το ομόλογο της Prodea άγγιξε τα 554,2 εκατ. ευρώ.
Πρόκειται για συνολικά κεφάλαια ύψους άνω των 500 εκατ. ευρώ, μεγάλο μέρος των οποίων θα διοχετευτεί στην πραγματική οικονομία για την απόκτηση ακινήτων, την ανάπτυξη νέων κτιριακών υποδομών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, την ενεργειακή αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων, την υλοποίηση επενδύσεων ΑΠΕ (Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας), ακόμα και την αποπληρωμή προμηθευτών. Για παράδειγμα, το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων που άντλησε η Prodea Investments από το ομόλογο των 300 εκατ. ευρώ, και συγκεκριμένα 244 εκατ. ευρώ, θα διατεθεί για την ανάπτυξη ή απόκτηση ακινήτων με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, κυρίως στους κλάδους των logistics και των γραφείων. Επιπλέον 56 εκατ. ευρώ θα διατεθούν για να αποπληρωθεί προγενέστερο δάνειο της Prodea. Η εισηγμένη έχει εκπονήσει ένα σημαντικό επενδυτικό πρόγραμμα συνολικού ύψους 400 εκατ. ευρώ, το οποίο αναμένεται να έχει υλοποιηθεί μέχρι το τέλος του 2023. Ηδη, μάλιστα, πάνω από το 70% του εν λόγω προγράμματος αφορά ολοκληρωμένες συμφωνίες ή συμφωνίες που βρίσκονται στο τελικό στάδιο διαπραγμάτευσης. Εκτιμάται ότι με την ολοκλήρωσή του, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο της εταιρείας θα προσεγγίσει τα 3 δισ. ευρώ, με δεδομένο ότι μέχρι τότε θα προκύψουν και υπεραξίες στα υφιστάμενα ακίνητα, που ήδη σήμερα εκτιμώνται σε 2,4 δισ. ευρώ.
Μεταξύ άλλων, στον κλάδο των logistics τα έσοδα από την έκδοση του ομολόγου θα χρηματοδοτήσουν την ανέγερση και απόκτηση συγκροτήματος δύο υπό κατασκευήν αποθηκών στην περιοχή του Ασπροπύργου, με το συνολικό ύψος της επένδυσης να υπολογίζεται σε περίπου 15 εκατ. ευρώ. Επίσης, στο τέλος του 2020, η εταιρεία προχώρησε στην υπογραφή προσυμφώνου για την απόκτηση του 100% των μετοχών εταιρείας που είναι ιδιοκτήτρια οικοπέδου, όπου επίσης θα ανεγερθούν κτίρια αποθηκών. Η εταιρεία έχει ήδη καταβάλει σχεδόν 13 εκατ. ευρώ ως προκαταβολή και αναμένεται να δαπανήσει επιπλέον 12,5 εκατ. ευρώ (ήτοι συνολικά 25,5 εκατ. ευρώ) για την ολοκλήρωση της εξαγοράς, όταν ολοκληρωθεί η κατασκευή των εν λόγω ακινήτων.
Παράλληλα, στο πρόγραμμα των επενδύσεων που θα χρηματοδοτηθούν, περιλαμβάνεται και η πρώτη κίνηση της Prodea στην αγορά πολυτελών κατοικιών. Η εταιρεία πρόκειται να επενδύσει πάνω από 11,5 εκατ. ευρώ για την αγορά και ανάπτυξη έκτασης στην περιοχή του Ελληνικού. Πρόκειται για έκταση 2,6 στρεμμάτων που έχει ήδη αποκτηθεί αντί 4,4 εκατ. ευρώ. Επίσης, σχεδιάζει να πουλήσει τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν, ενώ βρίσκεται σε αναζήτηση και νέων οικοπέδων προς ανάπτυξη.
Αντίστοιχα, το ομόλογο θα χρηματοδοτήσει και το επενδυτικό πρόγραμμα που έχει εκπονήσει η Prodea σε συνεργασία με την Dimand Real Estate. Σε αυτό περιλαμβάνονται η ανακατασκευή του Πύργου Πειραιά, ο οποίος θα μετατραπεί σε ένα σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων και καταστημάτων, επιφάνειας 34.518 τ.μ., η μετατροπή του Σαρόγλειου Μεγάρου σε ξενοδοχείο της αλυσίδας Moxy και η ολοκλήρωση ενός σύγχρονου συγκροτήματος γραφείων στη Λ. Συγγρού.
Αποπληρωμή υποχρεώσεων
Σημαντική –έως και κρίσιμη– για το μέλλον του ομίλου «Ελλάκτωρ» κρίνεται η αύξηση κεφαλαίου ύψους 120,5 εκατ. ευρώ, η οποία θα ολοκληρωθεί λίγο πριν από τα μέσα Αυγούστου. Στόχος είναι τόσο η κάλυψη ζημιών από έργα του εξωτερικού, όσο και η αποπληρωμή υποχρεώσεων προς προμηθευτές Παράλληλα, από τα έσοδα της αύξησης πρόκειται να χρηματοδοτηθούν και 20 εκατ. ευρώ έργων ΑΠΕ, τόσο για την κατασκευή νέων αιολικών πάρκων, όσο και για την αδειοδοτική ωρίμανση του νέου επενδυτικού προγράμματος, μεγέθους 496 MW, που έχει εκπονήσει ο όμιλος, σε στρατηγική συνεργασία με την EDPR. Ταυτόχρονα όμως η αύξηση αποτελεί και πρόκριμα για την εξασφάλιση νέας τραπεζικής χρηματοδότησης στο μέλλον και ασφαλώς με ευνοϊκότερους όρους σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν. Στόχος είναι να αναβαθμιστεί η πιστοληπτική ικανότητα του ομίλου και ως εκ τούτου η βελτίωση του χρηματοπιστωτικού κόστους και ασφαλώς και η μείωση του κόστους έκδοσης εγγυητικών επιστολών. Μια τέτοια εξέλιξη θα καταστήσει την εταιρεία πιο ανταγωνιστική απ’ ό,τι σήμερα και θα βελτιώσει και το περιθώριο κέρδους στα έργα που αναλαμβάνει. Ταυτόχρονα, η βελτίωση των όρων δανεισμού είναι καθοριστικής σημασίας, προκειμένου η «Ελλάκτωρ» να διεκδικήσει με αξιώσεις μέρος από το πακέτο των νέων έργων υποδομής, τόσο στο πλαίσιο των διαγωνισμών που έχουν ήδη προκηρυχθεί, όσο και των μελλοντικών.
Μέχρι τις 28 Ιουλίου (εφόσον δεν υπάρξουν αδιάθετες μετοχές) αναμένεται να ξεκινήσει και η διαπραγμάτευση των νέων μετοχών που θα προκύψουν από την αύξηση κεφαλαίου της Premia Properties. Συνολικά, θα εκδοθούν 52.083.331 νέες μετοχές, με τιμή διάθεσης 1,44 ευρώ/μετοχή. Με βάση τους όρους της αύξησης κεφαλαίου, με καταβολή μετρητών θα καλυφθούν 32.996.676 νέες μετοχές, με στόχο τα έσοδα να αγγίξουν τα 47,5 εκατ. ευρώ, ενώ τα υπόλοιπα 27,5 εκατ. ευρώ θα αφορούν την εισφορά σε είδος, ήτοι την καθαρή αξία των ακινήτων που θα εισφερθούν (χωρίς δηλαδή τυχόν δανεισμό που τα βαρύνει).
Η αύξηση θα έχει ως αποτέλεσμα την άμεση ενίσχυση της αξίας του χαρτοφυλακίου της εταιρείας σε 170 εκατ. ευρώ, από 115 εκατ. ευρώ, ενώ θα παράσχει και την απαιτούμενη χρηματοοικονομική δυνατότητα ώστε να μοχλευτούν επιπλέον κεφάλαια, προκειμένου να υλοποιηθούν και νέες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων. Η διοίκηση της εταιρείας, υπό τον διευθύνοντα σύμβουλο Κων. Μαρκάζο και τον πρόεδρο και μεγαλομέτοχο Ηλία Γεωργιάδη, έχει επεξεργαστεί ένα επενδυτικό σχέδιο το οποίο προβλέπει επενδύσεις σε κατηγορίες ακινήτων που απέδειξαν τις «αντοχές» τους την περίοδο της κρίσης και ταυτόχρονα προσφέρουν σημαντικές προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης. Ο λόγος για υποδομές logistics και εμπορικά καταστήματα σούπερ μάρκετ, ενώ η εταιρεία ενδιαφέρεται και για επενδύσεις σε κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα, όπως οίκοι περίθαλψης ηλικιωμένων, νοσοκομεία και διαγνωστικά κέντρα. Στο πλαίσιο της αύξησης, το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας πρόκειται να ενισχυθεί με συνολικά επτά ακίνητα, επιφάνειας 74.500 τ.μ. και εμπορικής αξίας 54,6 εκατ. ευρώ. Τα έξι ακίνητα ανήκουν στη σουηδική Sterner Stenhus, τον βασικό μέτοχο της Premia, η οποία είναι συμφερόντων του κ. Ηλία Γεωργιάδη και το έβδομο θα εισφερθεί από τη NOE Μεταλλικές Κατασκευές, τον έτερο μέτοχο της εισηγμένης. Πέντε από τα ακίνητα ανήκουν στην κατηγορία των logistics, ενώ τα άλλα δύο είναι καταστήματα υπεραγορών.
