Σε «πρωταθλητή» της αγοράς ακινήτων εξελίχθηκε και το 2021 ο τομέας των logistics, συγκεντρώνοντας το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον των εταιρειών ακινήτων και ασφαλώς και των χρηστών. Πηγές της αγοράς τοποθετούν τα έργα ανάπτυξης νέων υποδομών logistics σε 180.000 τ.μ. έως τα μέσα του 2023 και σε τουλάχιστον 250.000 τ.μ. μέχρι το τέλος του 2024, χωρίς να αποκλείεται το νούμερο αυτό να αυξηθεί ακόμα περισσότερο τους επόμενους μήνες.
Σύμφωνα με έρευνα της Geoaxis, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών, «σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, μεταξύ 7,0%-7,5% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής».
Κατά τη διάρκεια της διετίας 2020-2021 έχουν υπογραφεί συμφωνίες μίσθωσης για χώρους συνολικής επιφάνειας 160.000 τ.μ.
Παράλληλα, όπως αναφέρει η Geoaxis, όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. «Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Η υψηλή απόδοση σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην ολοένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον».
Τα εν λόγω θεμελιώδη μεγέθη του τομέα των logistics έχουν οδηγήσει σε μια άνευ προηγουμένου επενδυτική «φρενίτιδα», τόσο από εταιρείες ακινήτων, όσο και από εταιρείες logistics, ακόμα και τους ίδιους τους χρήστες, που σπεύδουν να αναπτύξουν νέες ιδιόκτητες υποδομές. Με βάση τα στοιχεία της Geoaxis, μόνο κατά τη διάρκεια της διετίας 2020-2021 και παρά το ξέσπασμα της πανδημίας και την ύφεση που ακολούθησε, στην ελληνική αγορά logistics έχουν πραγματοποιηθεί αγοραπωλησίες συνολικής αξίας 180 εκατ. ευρώ, ενώ έχουν υπογραφεί και συμφωνίες μίσθωσης για χώρους συνολικής επιφάνειας 160.000 τ.μ. Οπως αναφέρει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis, «σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση, καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για τη μίσθωσή τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2022, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα ακόμα και μεγαλύτερο των 5 ευρώ/τ.μ./μήνα».
Από τους πλέον δυναμικούς επενδυτές την τελευταία διετία είναι η Premia Properties, η οποία έχει συγκεντρώσει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων logistics επιφάνειας άνω των 100.000 τ.μ., ενώ και η Prodea Investments συνεχώς προσθέτει νέες αποθηκευτικές εγκαταστάσεις στο χαρτοφυλάκιό της. Μόνο κατά τη διάρκεια των τελευταίων 18 μηνών, η Prodea υπολογίζεται ότι έχει προχωρήσει σε συμφωνίες για την ανάπτυξη και αγορά νέων υποδομών logistics επιφάνειας 75.000 τ.μ., επενδύοντας 50 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, η Trastor έχει προχωρήσει σε σημαντικές επενδύσεις την τελευταία διετία, έχοντας σε εξέλιξη επενδυτικό πρόγραμμα 50 εκατ. ευρώ, με το πέρας του οποίου η εταιρεία θα ελέγχει πλέον 80.000 τ.μ. σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων.
Μαγνήτης η αγορά για επενδυτές ακινήτων από το εξωτερικό
Οι προοπτικές της αγοράς logistics στην Ελλάδα είναι πλέον τέτοιες, ώστε προσελκύονται και διεθνείς «παίκτες». Πρόσφατα, ο βελγικός όμιλος VGP ανακοίνωσε την είσοδό του στην ελληνική αγορά, με τη δημιουργία γραφείου στην Αθήνα. Η VGP αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους επενδυτές ακινήτων logistics πανευρωπαϊκά, διαθέτοντας χαρτοφυλάκιο 11 εκατ. τ.μ. και αξίας 4,48 δισ. ευρώ. Στόχος είναι η ανάπτυξη νέων υποδομών και στην ελληνική αγορά.
Αντίστοιχα, το αμερικανικό επενδυτικό fund HIG σχεδιάζει την ανάπτυξη ενός συγκροτήματος logistics με λιμενικές υποδομές στο ακίνητο της Χαλυβουργίας Ελλάδος στον Ασπρόπυργο. Πρόκειται για έκταση 300 στρεμμάτων. Το συνολικό ύψος της επένδυσης υπολογίζεται να προσεγγίσει τα 80 εκατ. ευρώ.
Αγορές ακινήτων logistics μεγάλης επιφάνειας δρομολογεί και το επενδυτικό fund Dromeus Capital, στο πλαίσιο της περαιτέρω διείσδυσής του στην ελληνική αγορά ακινήτων. Μέχρι σήμερα, το Dromeus Capital έχει επενδύσει κεφάλαια άνω των 200 εκατ. ευρώ για την απόκτηση κτιρίων γραφείων.
Επίσης, η Briq Properties ολοκληρώνει αυτήν την περίοδο την κατασκευή μιας νεόδμητης εγκατάστασης logistics, επιφάνειας 20.276 τ.μ., η οποία πρόκειται να μισθωθεί από την Infoquest Technologies, αρχής γενομένης από τον Φεβρουάριο του 2022. Η εισηγμένη έχει αποκτήσει συνολική έκταση άνω των 100 στρεμμάτων στον Ασπρόπυργο, όπου αναμένεται να αναπτύξει επιπλέον 20.000 τ.μ. αποθηκευτικών εγκαταστάσεων. Συνολικά, θα δημιουργηθούν 40.000 τ.μ. Στο πλαίσιο αυτό, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022, πρόκειται να οριστικοποιηθεί ο σχεδιασμός για την έναρξη της επένδυσης για την επέκταση του πάρκου logistics της εταιρείας στον Ασπρόπυργο. Αρχικά σχεδιαζόταν η ανάπτυξη δύο νέων αποθηκών των 10.000 τ.μ. εκάστη, αλλά πλέον δεν θα πρέπει να αποκλειστεί η απευθείας ανάπτυξη μιας ακόμα μεγάλης αποθήκης των 15.000-20.000 τ.μ. Μέχρι σήμερα, έχουν επενδυθεί περίπου 15 εκατ. ευρώ, ενώ για την ανάπτυξη των νέων αποθηκών υπολογίζεται ότι θα απαιτηθούν επιπλέον κεφάλαια 10 εκατ. ευρώ.
Την είσοδό της στον τομέα των logistics δρομολογεί όμως και η Noval Property ΑΕΕΑΠ του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ. Η δεύτερη μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ, με αξία χαρτοφυλακίου πλησίον των 400 εκατ. ευρώ, σχεδιάζει την ανάπτυξη 22.200 τ.μ. νέων κτιρίων κτιρίων logistics σε Θεσσαλονίκη και Κρήτη. Πρόκειται για επένδυση της τάξεως των 10 εκατ. ευρώ, η οποία αναμένεται να ξεκινήσει να υλοποιείται εντός του 2022.
