H αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια έχει αρχίσει να κινείται ανοδικά, καθώς πολλοί ξένοι αλλά και Έλληνες αγοραστές προχώρησαν σε επενδύσεις επωφελούμενοι κυρίως της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω Airbnb ή άλλων διαδικτυακών υπηρεσιών. Με την αύξηση του πληθωρισμού τα ακίνητα βρίσκονται ξανά στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος, μιας και θεωρούνται «ασφαλή επενδυτικά καταφύγια» στις εποχές αύξησης των τιμών.
Τίποτα όμως από τα παραπάνω δε σημαίνει ότι έχουν εξαντληθεί οι επενδυτικές ευκαιρίες στην Αττική. Μάλιστα, σύμφωνα με το στατιστικό μοντέλο που έχει δημιουργήσει η ομάδα της Χρυσής Ευκαιρίας, αξιοποιώντας δεδομένα από πάνω από μισό εκατομμύριο ακίνητα και διαθέτοντας το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς, αυτές εντοπίζονται σε πολλές περιοχές της πρωτεύουσας. Πρόκειται για ακίνητα που πωλούνται τουλάχιστον 20% χαμηλότερα από τη μέση προβλεπόμενη τιμή στην κατηγορία τους, η οποία προκύπτει με βάση χαρακτηριστικά όπως η παλαιότητα, το μέγεθος αλλά και η τοποθεσία του ακινήτου.
Η πρόσφατη ανάλυση εντοπίζει τις περισσότερες επενδυτικές ευκαιρίες στις κατηγορίες ακινήτων μέχρι 100 τ.μ., έτους κατασκευής μεταξύ 1950-1980 και με τιμή πώλησης έως 85.000 ευρώ. Η Πλατεία Αττικής αναδεικνύεται ως εκείνη με τις περισσότερες ευκαιρίες (συνολικά 304 ακίνητα) ενώ ακολουθούν τα Πατήσια (289 ακίνητα), η Πλατεία Αμερικής (268 ακίνητα) και η Καλλιθέα (239 ακίνητα).
Θα πρέπει να σημειωθεί πως τα παραπάνω ακίνητα συνήθως απαιτούν επιπλέον επένδυση χρόνου και χρήματος για να μπορέσουν να μεταπωληθούν και να φέρουν υπεραξία στην εκάστοτε επένδυση. Σε κάθε περίπτωση όμως, η ζητούμενη τιμή τους υπολογίζεται να είναι κατά μέσο όρο 20-35% χαμηλότερη από τη μέση προβλεπόμενη τιμή πώλησης για την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά τους.
Ευκαιρίες σε νεόδμητα
Εκτός από τα παλαιά διαμερίσματα δεν λείπουν οι επενδυτικές ευκαιρίες για νεόδμητα διαμερίσματα ακόμα και στην Κυψέλη ή το Νέο Κόσμο. Όμως οι τρεις περιοχές στις οποίες δείχνουν να συγκεντρώνονται τα περισσότερα νεόδμητα είναι η Γλυφάδα, η Βούλα και ο Άλιμος. Αυτά τα διαμερίσματα είναι συνήθως μεγάλα (100-1000 τ.μ.) και αντιστοιχούν στις ανώτερες βαθμίδες τιμής του μοντέλου.
Το βασικό πλεονέκτημα των συγκεκριμένων ακινήτων-ευκαιριών, πέρα από το ότι δε χρειάζονται ανακαίνιση και άρα επιπλέον επένδυση, είναι ότι εντοπίζονται σε περιοχές όπου η μέση τιμή ενοικίασης ανεβαίνει σταθερά την τελευταία τριετία. Ενδεικτικά, από το 2019 έως το 2021 στη Βούλα έχει σημειωθεί αύξηση 13% στις τιμές ενοικίων, στην Κηφισιά 11%, στα Πατήσια 10% και στη Γλυφάδα 7%.
Αυτός ο αυξητικός ρυθμός συνιστά ένα καλό κριτήριο για αγορά κατοικίας ως επένδυση με σκοπό την ενοικίαση, εξασφαλίζοντας παράλληλα σταθερές εισοδηματικές ροές. Συνήθως, η καινούργια κατάσταση του ακινήτου συχνά σημαίνει και μεγαλύτερη ευκολία εύρεσης ενοικιαστή, ενώ ταυτόχρονα δικαιολογεί ένα πιο αυξημένο μίσθωμα.
Υψηλές αποδόσεις στα Βόρεια
Υπάρχει όμως και μια ομάδα περιοχών που αν και διαθέτει αριθμητικά λίγες ευκαιρίες, δυνητικά μπορεί να έχει ανεβασμένο ποσοστό απόδοσης. Για παράδειγμα, σε περιοχές όπως τα Βριλήσσια ενώ τα ακίνητα-ευκαιρίες είναι δυσεύρετα (20), η ζητούμενη τιμή τους μπορεί να φτάνει έως και 40% κάτω από τη μέση προβλεπόμενη τιμή πώλησης πριν την ανακαίνιση. Το ίδιο ισχύει και για την Κηφισιά, όπου συγκριτικά εντοπίζονται αναπάντεχα πολλές ευκαιρίες (95) με την πλειοψηφία τους να ανήκει στην κατηγορία ακινήτων μεταξύ 100-1000 τ.μ., με τιμή από 250.000 και έτος κατασκευής που ποικίλλει (1950-1980, 1980-2000 και 2000-2023). Σε αυτή την ομάδα συγκαταλέγονται και περιοχές όπως το Ελληνικό, ο Άγιος Δημήτριος, η Νέα Ιωνία και η Βάρη.
Οι προκλήσεις της αγοράς
Η κτηματομεσιτική αγορά στην Ελλάδα δείχνει προς το παρόν ανθεκτικότητα, αν και αναμένεται να φανεί το πως θα επηρεαστεί από μια σειρά πιεστικών παραγόντων, όπως η ραγδαία αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και οι επιπτώσεις του πολέμου στην Ουκρανία.
Ωστόσο, η εισαγωγή της οικονομίας σε ένα πληθωριστικό περιβάλλον ενισχύει την ασφάλεια των επενδύσεων σε ακίνητα, ακριβώς γιατί τείνουν να απορροφούν τον πληθωρισμό. Επιπλέον, εκτός από ένα μηνιαίο εισόδημα και εφόσον βρίσκονται στη σωστή περιοχή, μακροπρόθεσμα μπορούν να αποφέρουν υπεραξία από τη διαχρονική άνοδο των τιμών πώλησης που σε πολλές περιοχές δεν έχουν φτάσει ακόμα το επίπεδο του 2008.
Σε αυτό το πλαίσιο λοιπόν, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ακινήτων, η τοποθεσία αλλά και η παλαιότητά τους είναι και θα παραμείνουν βασικές παράμετροι για τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων. Έτσι, όπως προκύπτει από την πρόσφατη ανάλυση της Χρυσής Ευκαιρίας, αυτή τη στιγμή υπάρχουν αρκετές τέτοιες ευκαιρίες στην Αττική. Φιλοξενώντας στη βάση της πάνω από μισό εκατομμύριο ακίνητα, η Χρυσή Ευκαιρία αναλύει συστηματικά τα δεδομένα της αγοράς, βοηθώντας τόσο επενδυτές όσο και ιδιώτες μελλοντικούς κατόχους ακινήτων να κινηθούν έξυπνα.
