Στο ύψος των 270 εκατ. ευρώ διαμορφώνεται το επενδυτικό πρόγραμμα που αναμένεται να θέσει σε εφαρμογή το επόμενο εξάμηνο η Dimand Real Estate και αφορά την αξιοποίηση και ανάπλαση των πρώην εκτάσεων της «Αθηναϊκής Χαρτοποιίας» (Softex) στον Βοτανικό και της «Βαλκάν Εξπόρτ» στη Θεσσαλονίκη, αλλά και του εμβληματικού κτιρίου του «Μινιόν» στο κέντρο της Αθήνας. Αν στα παραπάνω υπολογιστεί και το νέο κτίριο γραφείων της PwC, το ποσό αυτό διαμορφώνεται πλησίον των 330 εκατ. ευρώ.
Μιλώντας στην «Κ» ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Dimand, περιγράφει τα σχέδια της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων μετά την πρόσφατη επιτυχημένη εισαγωγή των μετοχών της στο Χρηματιστήριο Αθηνών, αρχής γενομένης από το Project Skyline της Alpha Bank. Η κοινοπραξία των Dimand (51%), EBRD (24%) και Premia Properties (25%) έχει αναδειχθεί προσωρινός ανάδοχος και αυτήν την περίοδο διεξάγονται οι σχετικές διαπραγματεύσεις, ώστε να επιτευχθεί πλήρης συμφωνία μεταξύ των εμπλεκομένων πλευρών.
– Πόσα έργα ανάπτυξης αναμένεται να ξεκινήσει η Dimand τους επόμενους μήνες; Ποιο το ύψος της επένδυσης και πώς θα χρηματοδοτηθούν;
– Τα έργα που θα ξεκινήσουν το επόμενο εξάμηνο είναι η ανάπλαση του κτιρίου του «Μινιόν», του πρώην ακινήτου της «Αθηναϊκής Χαρτοποιίας» στον Βοτανικό και της πρώην έκτασης της «Βαλκάν Εξπόρτ», επιφανείας 360 στρεμμάτων στη Θεσσαλονίκη. Το εκτιμώμενο ύψος των τριών αυτών έργων υπολογίζεται σε 270 εκατ. ευρώ. Πρόσφατα ξεκινήσαμε και την κατασκευή ενός νέου κτιρίου γραφείων επί της Λ. Κηφισίας, στο Μαρούσι, που θα αποτελέσει τη νέα έδρα της PwC στην Ελλάδα. Η επένδυση αυτή είναι ύψους 55 εκατ. ευρώ. Επομένως, συνολικά το επενδυτικό μας πρόγραμμα για τους επόμενους μήνες προσεγγίζει τα 330 εκατ. ευρώ. Θα χρηματοδοτηθεί σε ποσοστό 25% από ίδια κεφάλαια της Dimand και κατά 75% από δανεισμό, που θα προέλθει από μόχλευση κεφαλαίων μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης, με δεδομένο ότι όλα μας τα ακίνητα έχουν πράσινο χαρακτήρα.
Στα σκαριά η ανάπλαση του κτιρίου του «Μινιόν», του πρώην ακινήτου της «Αθηναϊκής Χαρτοποιίας» στον Βοτανικό και της πρώην έκτασης της «Βαλκάν Εξπόρτ».
– Σε ποιο στάδιο βρίσκεται η συμφωνία για το Project Skyline της Alpha Bank; Πόσο σημαντικό είναι για τη μελλοντική πορεία της εταιρείας, με δεδομένο ότι αφορά την αξιοποίηση ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων ύψους 500 εκατ. ευρώ;
– Η διαδικασία βρίσκεται σε ένα εντατικό ρυθμό δουλειάς μεταξύ των εμπλεκομένων πλευρών. Στόχος είναι στο επόμενο διάστημα να υπογραφούν τα έγγραφα της συναλλαγής, τα οποία είναι τέσσερα και είναι όλα σημαντικά. Αφορούν, μεταξύ άλλων, τους όρους του δανεισμού, καθώς προβλέπεται χρηματοδότηση (vendor finance) από την Alpha Bank στο πλαίσιο της συμφωνίας, η συμφωνία της αγοραπωλησίας και ασφαλώς η συμφωνία για την ίδια την εταιρεία που θα δημιουργηθεί. Σε αυτήν, η Alpha Bank θα κρατήσει το 35% και η δική μας κοινοπραξία θα ελέγχει το υπόλοιπο 65%. Επίσης, γίνεται και μια συζήτηση για το τελικό τίμημα, το οποίο βέβαια έχει περιγραφεί στη δεσμευτική προσφορά μας. Μπορεί όμως να μεταβληθεί προς τα πάνω ή προς τα κάτω, ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που προστίθενται ή αφαιρούνται, ωστόσο σε κάθε περίπτωση θα πρόκειται για ένα ποσό που θα κυμανθεί μεταξύ 400 και 500 εκατ. ευρώ.
Πρόκειται για μια σημαντική συμφωνία, για την οποία η Dimand ως επικεφαλής της κοινοπραξίας των εταιρειών εργάζεται μεθοδικά τους τελευταίους 12 μήνες. Για την Dimand ως εταιρεία, θα σημάνει την ανάπτυξη 15 μεγάλων ακινήτων που χρήζουν ανάπλασης και επανάχρησης, διαδικασία που θα μας απασχολήσει για τα επόμενα 3-5 χρόνια. Είναι κυρίως υφιστάμενα κτίρια σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, που θα αλλάξουν χρήση και θα μετατραπούν σε γραφεία, κατοικίες, ξενοδοχεία κ.τ.λ. Παράλληλα, τα επόμενα χρόνια, με βάση και τη στρατηγική ανάπτυξης του Skyline, η Dimand θα βρεθεί με ένα ποσοστό σε αυτή τη νέα εταιρεία, που θα έχει μια αξία και υπεραξία για εμάς και θα αποδίδει και επαναλαμβανόμενα έσοδα, με βάση το ποσοστό συμμετοχής της Dimand στη νέα εταιρεία που θα δημιουργηθεί. Επομένως για την επόμενη πενταετία είναι ένα σημαντικό έργο για την Dimand, πρώτον γιατί της προσφέρει την ανάπτυξη ενός σημαντικού αριθμού ακινήτων με αμοιβή και δεύτερον γιατί θα της αποφέρει ένα σημαντικό έσοδο από τα ενοίκια.
– Εσχάτως βλέπουμε ότι η εταιρεία έχει αρχίσει να δρομολογεί κινήσεις και στην αγορά των logistics, με έργα στην Αθήνα (Παιανία), στη Θεσσαλονίκη (ακίνητο «Βαλκάν») και αλλού. Μήπως έχετε καθυστερήσει να τοποθετηθείτε στον τομέα αυτό;
– Εχει ενδιαφέρον η ερώτηση, γιατί έχουμε δηλώσει ότι μας ενδιαφέρουν τα logistics υψηλής προστιθέμενης αξίας, τα οποία όμως τώρα ξεκινούν να δημιουργούνται. Αναφέρομαι σε αναπτύξεις, που εκτός από τη χρήση της αποθήκευσης, μπορεί να φιλοξενούν κι ένα μικρό τμήμα παραγωγής, γραφεία, ή ακόμη και εγκαταστάσεις συναρμολόγησης, Στο πλαίσιο αυτό ενδιαφερόμαστε να αναπτύξουμε έργα logistics σε τοποθεσίες που να βρίσκονται κοντά στο κέντρο των πόλεων, δηλαδή μια απόσταση 20-30 λεπτών, να διαθέτουν τα παραπάνω χαρακτηριστικά και να απευθύνονται σε εταιρείες που μπορούν να έχουν το τρίπτυχο παραγωγή – αποθήκευση – γραφεία. Τα ακίνητα αυτά θα αφορούν όχι τόσο την κάλυψη αναγκών της ελληνικής αγοράς, αλλά θα εξυπηρετούν εταιρείες που δημιουργούν τη βάση τους, προκειμένου να απευθυνθούν στην αγορά της Ευρώπης.
Αυτήν ακριβώς τη στρατηγική εξυπηρετούν τόσο το ακίνητο στην Παιανία, όσο και εκείνο της «Βαλκάν» στη Θεσσαλονίκη, αλλά και κάποια ακόμη που θα ανακοινώσουμε το επόμενο διάστημα. Για τα ακίνητα αυτά ήδη βρισκόμαστε σε συζητήσεις με πάνω από έναν ενδιαφερόμενο χρήστη και καλύπτουν τα χαρακτηριστικά που μας ενδιαφέρουν. Εν ολίγοις, δεν μας ενδιαφέρει η αγορά του Ασπροπύργου, των Οινοφύτων ή της Σίνδου. Είμαστε στο ξεκίνημα αυτής της αγοράς για την Ελλάδα, δεν έχουμε καθυστερήσει καθόλου.
Ωθηση από το Χρηματιστήριο
– Πώς κρίνετε το πρώτο διάστημα από την εισαγωγή των μετοχών της εταιρείας στο Χ.Α. και μετά; Είστε ικανοποιημένοι με την αποδοχή του επενδυτικού κοινού;
– Επειτα από τρεις και πλέον μήνες, που είμαστε εισηγμένη εταιρεία, μπορώ να σας πω ότι δεν έχει αλλάξει κάτι στην καθημερινή λειτουργία της Dimand. Φυσικά υπάρχουν πλέον άνθρωποι εντός της εταιρείας που παρακολουθούν τη μετοχή, το χρηματιστήριο και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό. Αλλά είμαστε πολύ ικανοποιημένοι, διότι αποκτήσαμε πολλούς και σημαντικούς εταίρους και μετόχους, οι οποίοι μας έχουν στηρίξει. Απόδειξη ότι ύστερα από 90 ημέρες και παρά τις «Κασσάνδρες», που προέβλεπαν ότι η μετοχή θα πέσει κατά 40% και 50%, αυτή τελικά κινείται στην περιοχή του -5%, όταν ο κλάδος, πανευρωπαϊκά, κινείται με απώλειες από 50% έως 70% τους τελευταίους έξι μήνες. Ακόμα ένα σημαντικό κέρδος, που προέκυψε μέσα από τη διαδικασία της δημόσιας εγγραφής, εί-
ναι ότι δημιουργήσαμε ορατότητα και αναγνωρισιμότητα για την εταιρεία, χάρη στην οποία εξασφαλίσαμε νέα έργα στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων.
– Με δεδομένο ότι η εταιρεία έχει μεγαλώσει το χαρτοφυλάκιο των έργων της σημαντικά και σε μικρό χρονικό διάστημα, υπάρχει η υποδομή σε ανθρώπους, αλλά και οικονομικά, για να υποστηριχθεί αυτή η προσπάθεια, χωρίς το αντίστοιχο ρίσκο;
– Η Dimand κλείνει φέτος 18 χρόνια λειτουργίας και 20 χρόνια από τότε που ιδρύθηκε. Τη χαρακτηρίζει η οργανική της ανάπτυξη και όχι οι απότομες διακυμάνσεις. Ξεκινήσαμε ως μία ομάδα από 12 ανθρώπους και σήμερα είμαστε 106. Οι άνθρωποι αυτοί είναι εκπαιδευμένοι, πολύ παραγωγικοί και πιστοί στην εταιρεία. Εχουμε ένα μεγάλο μέγεθος, ως εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, όχι για τα δεδομένα της Ελλάδας, αλλά σε ευρωπαϊκό πλέον επίπεδο. Σήμερα έχουμε δεκαπέντε έργα και ακόμα έξι για τα οποία έχουμε υπογράψει προσύμφωνα και τα «ωριμάζουμε» τεχνικά και πολεοδομικά. Ωστόσο τελειώνουμε και παραδίδουμε έργα προτού τα αναπληρώσουμε με νέα. Συνολικά φέτος και μέχρι το τέλος του έτους ολοκληρώνουμε και παραδίδουμε τέσσερα έργα, το συγκρότημα γραφείων (campus) της Kaizen Gaming στο Μαρούσι, δύο μεγάλα ακίνητα στη Μύκονο, το Moxy Hotel (και την πώλησή του στην Prodea). Συγχρόνως ξεκινάμε νέα έργα, όπως, π.χ., η ανακατασκευή του Μινιόν, που θα αρχίσουμε το επόμενο δίμηνο, ή το ακίνητο της Βαλκάν στη Θεσσαλονίκη.
Βιομηχανικά κτίρια
– Η Dimand έχει επεκτείνει σημαντικά την παρουσία της σε έργα ανάπλασης πρώην βιομηχανικών χώρων, αρχής γενομένης από τον Παπαστράτο. Ποια είναι τα επόμενα έργα που ετοιμάζει η εταιρεία και πώς θα χρηματοδοτηθούν;
– Η εταιρεία ξεκίνησε τη στρατηγική αυτή το 2015 για την ανάπλαση πρώην βιομηχανικών ακινήτων (brownfields) και στην πορεία έχουμε προσθέσει και παλιά εμβληματικά «κουφάρια» κτιρίων. Σήμερα είμαστε ο μεγαλύτερος «παίκτης» σε αυτόν τον τομέα στην Ελλάδα και ένας από τους μεγαλύτερους στην Ευρώπη, καθώς θα έχουμε ολοκληρώσει ή θέσει σε τροχιά υλοποίησης πάνω από 700.000 τ.μ. ανάπλασης πρώην βιομηχανικών ακινήτων, όπως οι εγκαταστάσεις του Παπαστράτου στον Πειραιά, της ΒΕΛΚΑ στο Φάληρο, της Softex στον Βοτανικό και του ΦΙΞ στη Θεσσαλονίκη, και εμβληματικών κτιρίων όπως ο Πύργος Πειραιά και το Μινιόν. Ο λόγος που επιλέξαμε να ασχοληθούμε με αυτού του είδους τα ακίνητα είναι ότι βρίσκονται εκεί επί δεκαετίες αναξιοποίητα. Επίσης, επειδή ακριβώς πρόκειται για αξιοποίηση υφιστάμενης δόμησης δεν προσθέτουμε επιπλέον τ.μ., κάτι που συμβαδίζει απόλυτα με τη στρατηγική μας για την πράσινη ανάπτυξη, το ESG μας, τις εκπομπές ρύπων κ.τ.λ. Επιπλέον, τα κτίρια αυτά διαθέτουν πολύ ενδιαφέρουσα αρχιτεκτονική, την οποία και διατηρούμε. Σε πολλά εξ αυτών, μάλιστα, περικλείεται η οικονομική ιστορία του τόπου. Για παράδειγμα, τις εγκαταστάσεις του Παπαστράτου τις εγκαινίασε το 1934 στον Αγιο Διονύσιο ο Ελευθέριος Βενιζέλος και το εργοστάσιο αυτό καθόρισε την οικονομική πορεία του Πειραιά τα επόμενα χρόνια. Αντίστοιχα, το Μινιόν είναι ένα τμήμα της οικονομικής πορείας της χώρας μετά το 1950, έχοντας φτάσει να είναι ένα από μεγαλύτερα πολυκαταστήματα της Ευρώπης και συναισθηματικά αφορά τους περισσότερους Ελληνες άνω των 35 ετών. Ποιος
δεν έχει αναμνήσεις από το χριστουγεννιάτικο δέντρο του Μινιόν;
