Με «ελατήριο» που περίμενε να απελευθερωθεί μοιάζει να συμπεριφέρεται η αγορά κατοικίας μετά την πανδημία. Αψηφώντας τον υψηλό πληθωρισμό, την ενεργειακή κρίση και ασφαλώς τον πόλεμο στην Ουκρανία, οι τιμές πώλησης κατοικιών καταγράφουν πολύ μεγάλη αύξηση κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων, που επιμελήθηκε η Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων, η ετήσια αύξηση των τιμών σε επιλεγμένες περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός) άγγιξε το 25% για τα νεόδμητα διαμερίσματα και το 24,34% για τα διαμερίσματα ηλικίας μεγαλύτερης των 35 ετών.
Συγκριτικά δε με το 2019, δηλαδή πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας, η μέση αύξηση των νεόδμητων διαμορφώνεται σε 35,4% και των παλαιότερων διαμερισμάτων σε 32,2%. Τη μεγαλύτερη αύξηση καταγράφουν τα παλαιότερα διαμερίσματα στην περιοχή του Χολαργού με το εντυπωσιακό 40,6%, καθώς η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται πλέον σε σχεδόν 2.000 ευρώ/τ.μ. (1.985 ευρώ/τ.μ.) από 1.411 ευρώ/τ.μ. το 2019. Πολύ μεγάλη αύξηση καταγράφουν και τα νεόδμητα διαμερίσματα στην περιοχή των Αμπελοκήπων με 38,5% σε 2.500 ευρώ/τ.μ. από 1.800 ευρώ/τ.μ. πριν από τρία χρόνια.
Σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021, στα νεόδμητα διαμερίσματα η μεγαλύτερη αύξηση εντοπίζεται στον Χολαργό με 28%, καθώς η μέση τιμή αγγίζει τα 3.565 ευρώ/τ.μ., από 2.785 ευρώ/τ.μ. Στους Αμπελοκήπους η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 25,5%, στο Περιστέρι σε 25,6% και στο Μαρούσι σε 26%. Στα δε παλαιότερα διαμερίσματα, η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 32,4% στον Χολαργό, σε 27% στο Μαρούσι και σε 26,7% στους Αμπελοκήπους.
Αναλυτές βλέπουν να φρενάρει το ράλι εξαιτίας της αύξησης του κόστους δανεισμού, της ενέργειας και των υλικών κατασκευής.
Σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της Geoaxis, «οι αυξήσεις που καταγράφει φέτος το Παρατηρητήριο Αξιών οφείλεται στο γεγονός ότι έχει περιοριστεί η μέση προσφορά διαμερισμάτων με χαρακτηριστικά πλησίον ενός μέσου ακινήτου. Δηλαδή, παρατηρούμε ότι έχουν αυξηθεί οι αγγελίες ακινήτων μεγάλης επιφανείας σε υψηλούς ορόφους, ανακαινισμένα, ή νεόδμητα με υψηλές ποιοτικές προδιαγραφές σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν. Το γεγονός αυτό διαφοροποιεί την προσφορά με ποιοτικότερα ακίνητα, με αποτέλεσμα και οι τιμές να είναι αρκετά υψηλότερες».
Κατά τον κ. Ξυλά, ένας ακόμη λόγος που διαφοροποιεί την εικόνα της αγοράς φέτος έγκειται στο ότι αρκετά ακίνητα δεν διατίθενται πλέον προς πώληση, καθώς οι κάτοχοί τους επιλέγουν άλλον τρόπο εκμετάλλευσης, είτε μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων είτε μέσω μεσοπρόθεσμων μισθώσεων, π.χ. για έξι μήνες, εκμισθώνοντας το ακίνητό τους σε εταιρείες που αξιοποιούν ακίνητα με τον τρόπο αυτό, όπως π.χ. η Blueground.
Σύμφωνα πάντως με τον κ. Ξυλά, το «ράλι» των τιμών πώλησης κατοικιών δεν πρόκειται να έχει διάρκεια. «Η τόσο έντονη αύξηση των τιμών θα φρενάρει τους επόμενους μήνες, λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και της αύξησης των υλικών κατασκευής – ανακαίνισης. Οι παράγοντες αυτοί θα οδηγήσουν τους πιθανούς αγοραστές σε στάση αναμονής». Σημειωτέον ότι ιδίως στην περίπτωση των νεόδμητων ακινήτων, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος εξακολουθεί να «παράγει» μια γενιά κατοικιών με ιδιαίτερα υψηλή τιμή, η οποία είναι αμφίβολο αν θα είναι εφικτό να απορροφηθεί στο σύνολό της από την αγορά. Ωστόσο, μέχρι στιγμής δεν φαίνεται να προκύπτει κάποιο ζήτημα, με δεδομένο ότι έχει συσσωρευθεί ένας ικανός αριθμός ενδιαφερομένων αγοραστών, τόσο Ελλήνων όσο και ξένων, ενώ παράλληλα υπάρχει και σημαντικό έλλειμμα νέων σε ηλικία και ποιοτικών κατασκευών.
Ενα ακόμη χαρακτηριστικό της ζήτησης αφορά την επιθυμία περισσότερων ενδιαφερομένων να αποκτήσουν μεγαλύτερης επιφανείας ακίνητο. Μετά την πανδημία, οι περισσότερες εταιρείες εφαρμόζουν πλέον ένα υβριδικό μοντέλο εργασίας, με βασικό στοιχείο τη δυνατότητα τηλεργασίας και την εκ περιτροπής εργασία στον χώρο του γραφείου. Με δεδομένο λοιπόν ότι έχει αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των εργαζομένων που απασχολούνται στο σπίτι τους μία ή δύο ημέρες την εβδομάδα, προκύπτει και η ανάγκη για τη δημιουργία ενός πρόσθετου χώρου εργασίας. Επιπλέον, η εξέλιξη αυτή σημαίνει ότι δεν είναι απαραίτητο το σπίτι να βρίσκεται πολύ κοντά στην εργασία, ακριβώς λόγω της μείωσης των ημερών και ωρών μετακίνησης. Τα δεδομένα αυτά διαφοροποιούν τη ζήτηση και αναμένεται να αποτυπωθούν και στις τιμές τα επόμενα χρόνια.
Η γενιά των ενοικιαστών
Μία ακόμη βασική αλλαγή στην αγορά κατοικίας αφορά ασφαλώς τη μετατόπιση του μεγαλύτερου όγκου των ενδιαφερομένων προς την ενοικίαση. Οπως αναφέρει η ανάλυση της Geoaxis, «η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί τη στροφή στην ενοικίαση. Στην Ελλάδα, από το 1998 έως και το 2019, ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει καταγράψει ελαφρά πτώση, όταν κατά το ίδιο διάστημα, σύμφωνα με την ΤτΕ, οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57%. Επιπροσθέτως, οι διαδοχικές οικονομικές κρίσεις, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων – γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών, δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή της ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας από τους σημερινούς νέους.
