Με φαύλο κύκλο μοιάζει η προσπάθεια προσέγγισης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές που καταγράφονται ανά την επικράτεια. Μόλις έναν χρόνο μετά την τελευταία αναπροσαρμογή τους και μάλιστα με «γενναίες» αυξήσεις σε αρκετές περιοχές, οι εμπορικές τιμές έχουν καταγράψει ήδη και νέες σημαντικές ανατιμήσεις. Εξετάζοντας την εικόνα στην Αττική και τα νησιά των Κυκλάδων, όπου σημειώθηκαν σημαντικές αναπροσαρμογές των τιμών ζώνης πέρυσι, εξακολουθεί να παρατηρείται μια μέση απόκλιση της τάξεως του 51%.
Είναι εμφανές ότι το ράλι τιμών σε πολλές περιοχές της Αττικής, κατά τη διάρκεια του 2022, έχει κατορθώσει σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα να αυξήσει και πάλι την απόκλιση αντικειμενικών – εμπορικών αξιών.
Το αποτέλεσμα αυτό προκύπτει συγκρίνοντας τη μέση τιμή/τ.μ. από τα συμβόλαια που δηλώθηκαν το 2022 στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, σε σχέση με πράξεις αγοραπωλησίας που πραγματοποιήθηκαν στις ίδιες περιοχές κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους (τα οποία επεξεργάστηκε το Παρατηρητήριο Αγοράς Κατοικιών της TOPO GES IKE). Κατά κανόνα οι τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια αγοραπωλησιών είναι οι αντικειμενικές. Αντίστοιχα, για τη σύγκριση, αξιοποιούνται τα στοιχεία των τιμών πώλησης μεταχειρισμένων κατοικιών (άνω των πέντε ετών), που πραγματοποιήθηκαν το 2022, μέσω του δικτύου μεσιτικών γραφείων της RE/MAX Ελλάς.
Αποκορύφωμα ασφαλώς αποτελεί το νησί της Μυκόνου, που πρωταγωνιστεί και σε αυτή την περίπτωση (μεταξύ άλλων στην τρέχουσα επικαιρότητα), καταγράφοντας απόκλιση 227,5%. Είναι χαρακτηριστικό ότι η μέση τιμή που δηλώθηκε στα συμβόλαια που έχουν καταχωριστεί στο μητρώο διαμορφώνεται σε 1.985 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση τιμή πώλησης διαμορφώθηκε σε 6.500 ευρώ/τ.μ. Αποκλίσεις της τάξεως του 52% και 45% καταγράφουν επίσης και η Πάρος και η Σαντορίνη, ωστόσο αυτές κινούνται στον μέσο όρο των υπόλοιπων περιοχών.
Μεγάλες διαφορές εντοπίζονται και σε περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων. Για παράδειγμα, στην Κηφισιά παρατηρείται απόκλιση κατά 65%, καθώς η μέση τιμή πώλησης διαμορφώθηκε πέρυσι σε 3.200 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.940 ευρώ/τ.μ. που ήταν η αντίστοιχη τιμή που δηλώθηκε στα συμβόλαια πώλησης κατοικιών που καταχωρίστηκαν στο Μητρώο Αξιών της ΓΓΠΣ. Στο Χαλάνδρι η απόκλιση αγγίζει το 54%, στη Γλυφάδα το 47% και τη Νέα Σμύρνη το 62,2%.
Στη Μύκονο η μέση τιμή που δηλώθηκε στα συμβόλαια ήταν 1.985 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται σε 6.500 ευρώ/τ.μ.
Ιδιαίτερης αναφοράς χρήζει και η κατάσταση στο κέντρο της Αθήνας, όπου σημειώθηκαν σημαντικές αυξήσεις των τιμών ζώνης στο πλαίσιο της πρόσφατης αναπροσαρμογής, της τάξεως του 95% κατά μέσον όρο. Παρ’ όλα αυτά, η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 2.100 ευρώ/τ.μ., όταν με βάση την εικόνα από το Μητρώο Αξιών οι τιμές στα συμβόλαια διαμορφώνονται σε 1.390 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, μια απόκλιση της τάξεως του 51,5%.
Επίσης, κατά πάγια πρακτική, περιοχές όπου διαμένουν ευάλωτα κοινωνικά στρώματα και νοικοκυριά χαμηλότερης οικονομικής επιφανείας, αποτελούν πεδίο άσκησης κοινωνικής πολιτικής. Ως εκ τούτου, ανέκαθεν εμφανίζουν μεγάλη απόκλιση μεταξύ των αντικειμενικών αξιών και των εμπορικών τιμών. Ετσι, π.χ., στο Πέραμα η απόκλιση των δύο τιμών το 2022 άγγιξε το 86,5% και στο Αιγάλεω το 86,5%.
Οι αποκλίσεις αυτές είναι προϊόν κατ’ αρχάς της «συγκράτησης» των αυξήσεων των τιμών ζώνης από το οικονομικό επιτελείο, καθώς πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι οι εισηγήσεις πολλών εκτιμητών σε αρκετές ζώνες ήταν για ακόμη υψηλότερες τιμές. Παράλληλα, όμως, από τότε που πραγματοποιήθηκαν οι εισηγήσεις αυτές (το 2021) και μέχρι σήμερα, η αγορά κατοικίας, ιδίως στην Αττική και τα δημοφιλή νησιά των Κυκλάδων, έχει καταγράψει ένα ράλι τιμών, που συγκρίνεται μόνο με τα χρόνια της «φούσκας» στην αγορά ακινήτων κατά το διάστημα 2002-2009.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στην Αττική κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2022 οι τιμές ενισχύθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 15,2%, που αποτελεί και την υψηλότερη επίδοση των τελευταίων δεκαετιών. Συνολικά το 2022 οι τιμές κατέγραψαν ετήσια αύξηση της τάξεως του 13%, ενώ οι αυξήσεις σε Θεσσαλονίκη, μεγάλες πόλεις και την υπόλοιπη χώρα διαμορφώθηκαν σε 11,8%, 10% και 7,4% αντίστοιχα.
Η εικόνα αυτή διατηρήθηκε και κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών Spitogatos Property Index (SPI), η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στην Αττική αυξήθηκε κατά 10% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο και διαμορφώνεται πλέον σε 2.070 ευρώ/τ.μ. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο σχεδόν όλες οι επιμέρους γεωγραφικές ζώνες της Αττικής σημείωσαν διψήφια αύξηση σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο. Συγκεκριμένα, αύξηση κατά 13,2% σημείωσαν τα νότια προάστια, όπου η μέση τιμή διαμορφώθηκε σε 3.368 ευρώ/τ.μ. από 2.976 ευρώ/τ.μ. πριν από 12 μήνες. Αύξηση κατά 13,1% σημειώθηκε και στα προάστια του Πειραιά, που όμως παραμένουν η φθηνότερη περιοχή της Αττικής, με τη μέση ζητούμενη τιμή να μην ξεπερνάει τα 1.500 ευρώ/τ.μ. Αύξηση κατά 11,2% σημειώθηκε και στα δυτικά προάστια (1.635 ευρώ/τ.μ.), ενώ στα βόρεια η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται πλέον σε 2.800 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 10,3% σε ετήσια βάση.
Ωστόσο, όπως φαίνεται από την πορεία των αγοραπωλησιών, οι περιοχές όπου το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από Ελληνες αγοραστές έχουν αρχίσει να καταγράφουν τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης. Με βάση τα στοιχεία από το Μητρώο Αξιών, το 2022 παρατηρήθηκε πτώση των αγοραπωλησιών κατοικιών κατά 8% στα βόρεια προάστια, κατά 15% στην Ανατολική Αττική, κατά 12% στον Πειραιά και κατά 6% στα δυτικά προάστια.
Μείωση των τιμών ζώνης ζητούν οι μισοί δήμοι της χώρας
Η διατήρηση των μεγάλων αποκλίσεων των αντικειμενικών αξιών σε σχέση με τις πραγματικές τιμές που επικρατούν στην αγορά, καθιστά δύσκολη «εξίσωση» και τη διαδικασία που έχει ξεκινήσει ήδη για την αναθεώρησή τους σε αρκετούς δήμους.
Στις αρχές του έτους το 44% των δήμων αιτήθηκε τη μείωση των τιμών ζώνης, καθώς θεωρεί ότι η τελευταία αναπροσαρμογή που έγινε πριν από έναν χρόνο, περιλάμβανε υπερβολικές αυξήσεις.
Δεν λείπουν μάλιστα και περιπτώσεις δήμων που ζητούν την επιστροφή των τιμών ζώνης στο ύψος που βρίσκονταν το 2018! Στην Αττική μόνο, εκτός από τον Δήμο Αθηναίων που ξεκίνησε τον σχετικό «χορό», αιτήματα για μείωση των τιμών ζώνης έχουν υποβληθεί επίσης από τους Δήμους Γλυφάδας, Καλλιθέας, Αμαρουσίου, Βριλησσίων, Ζωγράφου, Αγίου Δημητρίου, Παλλήνης και Μοσχάτου-Ταύρου. Μεταξύ άλλων, ο Δήμος Αθηναίων έχει αιτηθεί τη μείωση των αυξήσεων που έχουν γίνει κατά 50% σε 30 ζώνες της αρμοδιότητάς του. Στο Μαρούσι ζητείται η γενική μείωση των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές με χρήση αμιγούς κατοικίας, ώστε αυτές να επιστρέψουν στο επίπεδο που βρίσκονταν το 2018.
Ο Δήμος Γλυφάδας ζητεί την άμεση και σημαντική μείωση των αντικειμενικών αξιών στο σύνολο της πόλης, με δεδομένο ότι έχουν γίνει αυξήσεις που
αγγίζουν ακόμη και το 80%. Αντίστοιχα στα Βριλήσσια, με ομόφωνη απόφασή του το δημοτικό συμβούλιο ζητεί την επαναφορά των αντικειμενικών αξιών στο επίπεδο που βρίσκονταν το 2021, μετά τις αυξήσεις από 18,18% έως και 53,57% που μεσολάβησαν.
Οι δήμοι έχουν υποβάλει αναλυτικές γνώμες, όπου περιλαμβάνονται και πραγματικές τιμές της αγοράς. Εφόσον γίνει επανάληψη της διαδικασίας και προσδιοριστούν νέες τιμές ζώνης, αυτές θα ισχύσουν από τον χρόνο έκδοσης της απόφασης και εφεξής. Σε κάθε περίπτωση πάντως, οι διορθώσεις στις τιμές δεν πρόκειται να έχουν ολοκληρωθεί πριν από το επερχόμενο καλοκαίρι.
Εν τω μεταξύ, για την περίοδο μετά τις εκλογές και προς το τέλος του έτους προσδιορίζεται χρονικά η ενεργοποίηση του συστήματος μαζικών εκτιμήσεων ακινήτων, μέσω του οποίου θα γίνονται εφεξής οι αυτόματες αναπροσαρμογές των τιμών ζώνης, προκειμένου να ομαλοποιηθεί η λειτουργία της αγοράς. Από το προηγούμενο καλοκαίρι έχει ξεκινήσει η πιλοτική λειτουργία του συστήματος, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι τιμές που «παράγει» είναι αξιόπιστες και μη αμφισβητήσιμες.
Σε πρώτη φάση το σύστημα συλλέγει στοιχεία από διάφορες τράπεζες δεδομένων τα οποία αξιολογεί με στόχο να φθάσει στο επιθυμητό αποτέλεσμα, δηλαδή την εκτίμηση της τιμής ζώνης σε κάποια περιοχή.
Σταδιακά εντάσσονται νέα δεδομένα στο σύστημα μαζικών εκτιμήσεων προκειμένου να έχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για τη διαμόρφωση της τιμής ζώνης. Απώτερος στόχος είναι να γίνονται αυτόματες αναπροσαρμογές, σε περιπτώσεις όπου παρατηρούνται έντονες αυξομειώσεις των τιμών πώλησης.
«Μαύρο» χρήμα στην αγορά
Μία ακόμη παράμετρος την οποία οφείλει να λάβει υπόψη του το οικονομικό επιτελείο έγκειται στη διατήρηση της ροής «μαύρου» χρήματος προς την αγορά ακινήτων και πώς αυτή θα ανακοπεί. Η πρακτική της δήλωσης της αντικειμενικής τιμής στα συμβόλαια αγοραπωλησίας και όχι της εμπορικής, αποτελεί «πεδίο δόξης λαμπρό» για την απόκρυψη εισοδημάτων. Δεν είναι λίγες οι φορές όπου οι πωλητές ζητούν από τους αγοραστές την πληρωμή ενός ποσοστού από το τελικό τίμημα με μετρητά «στο χέρι», δηλαδή χωρίς επιταγή, ή μεταφορά από τον έναν τραπεζικό λογαριασμό στον άλλον. Το γεγονός ότι σήμερα το 70%-80% των αγοραπωλησιών γίνεται αποκλειστικά με μετρητά, διευκολύνει τέτοιες πρακτικές. Παρότι εκ πρώτης όψεως αυτό δεν φαίνεται να έχει κάποιο όφελος για τον πωλητή, μια και δεν φορολογείται η πώληση κατοικίας, εντούτοις, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, «αυτό συνήθως γίνεται όταν ο πωλητής είναι ελεύθερος επαγγελματίας ή επιτηδευματίας κι έχει οφειλές προς την εφορία ή τα ασφαλιστικά ταμεία.
Με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται η δέσμευση σημαντικών ποσών για την εξυπηρέτηση των χρεών αυτών». Αντίστοιχα, ο αγοραστής έχει συμφέρον να αναγραφεί χαμηλότερη τιμή στο συμβόλαιο, καθώς μειώνει το συνολικό κόστος του προς την εφορία (φόρος μεταβίβασης), το υποθηκοφυλακείο, την αμοιβή του μεσίτη και του συμβολαιογράφου. Για ένα ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ, η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι 3.000 ευρώ, ο μεσίτης θα εισπράξει 4% επί της αξίας, ήτοι 6.000 ευρώ από τον πωλητή και 6.000 ευρώ από τον αγοραστή, ενώ 2.550 ευρώ είναι το κόστος εγγραφής στο υποθηκοφυλακείο.
