Ανοίγει η «ψαλίδα» μεταξύ αντικειμενικών αξιών και εμπορικών τιμών μόλις 2 χρόνια από την τελευταία αναπροσαρμογή των πρώτων τον Ιανουάριο του 2022. Η εξέλιξη αυτή καταγράφεται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νοτίων και βορείων προαστίων. Οι τιμές ζώνης που ενεργοποιήθηκαν τον Ιανουάριο του 2022 ουσιαστικά συνέκλιναν με τις εμπορικές τιμές για πρώτη φορά από τη θέσπιση του συστήματος, ωστόσο σε αυτό το μικρό χρονικό διάστημα η κτηματαγορά εκτινάχθηκε και αυξήθηκαν κατακόρυφα και οι μεταβιβάσεις ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι στο Κολωνάκι όπου η τιμή ζώνης ανέρχεται στις 4.250 ευρώ το τ.μ. σήμερα γίνονται πράξεις για διαμερίσματα του 1930 ή του 1950 με τιμή πώλησης που υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ το τ.μ.
Η γενική εικόνα που καταγράφεται και από το μητρώο μεταβιβάσεων ακινήτων του υπουργείου Οικονομικών είναι ότι οι αγοραπωλησίες ακινήτων γίνονται σε τιμές υψηλότερες της αντικειμενικής αξίας. Το περίεργο –για τα ελληνικά δεδομένα– φαινόμενο οφείλεται στο γεγονός ότι ο φόρος μεταβίβασης για την πρώτη κατοικία ενεργοποιείται για αξίες άνω των 200.000 ευρώ για τον άγαμο και πάνω από το ποσό αυτό επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 3% σε συνδυασμό με το ότι έχουν περιοριστεί οι δυνατότητες να «κρύβει» κάποιος σημαντικά ποσά στο στρώμα και να μπορεί να τα δικαιολογήσει. Επίσης, πολλές αγορές γίνονται από εταιρείες και ξένους επενδυτές που δεν θέλουν ή δεν μπορούν να πληρώσουν «μαύρα». Αντίθετα, τα προηγούμενα χρόνια οι περισσότερες αγοραπωλησίες πραγματοποιούνταν ακριβώς στο ύψος της αντικειμενικής αξίας.
Σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς, υπάρχουν και σήμερα περιπτώσεις, κυρίως όσων έχουν χρέη στο ελληνικό Δημόσιο ή στον ΕΦΚΑ, που εμφανίζονται να πωλούν ακίνητα στο ύψος της αντικειμενικής αξίας, ενώ το πραγματικό τίμημα είναι σημαντικά υψηλότερο. Το… επίσημο ποσό της πώλησης καταγράφεται στο συμβόλαιο και παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο για την αποπληρωμή των χρεών, ενώ το υπόλοιπο «μαύρο» ποσό οδεύει στην τσέπη του πωλητή.
Από τα στοιχεία του μητρώου μεταβιβάσεων ακινήτων προκύπτει επίσης ότι οι τιμές είναι σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα όχι μόνο για κατοικίες, αλλά και για επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα, καθώς και αποθηκευτικούς χώρους.
Οπως προαναφέρθηκε, η ψαλίδα έχει ανοίξει κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Διαμέρισμα 83 τ.μ., 5ου ορόφου στο Κολωνάκι, κατασκευής 1950, πωλήθηκε στην τιμή των 800.000 ευρώ ή 9.639 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Σημειώνεται ότι η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται στις 4.250 ευρώ το τ.μ.
Στις καλές περιοχές του κέντρου οι τιμές πώλησης είναι υπερδιπλάσιες της τιμής ζώνης, ωστόσο και στα διαμερίσματα του δήμου όπως το 7ο για παράδειγμα καταγράφεται σημαντική αύξηση των τιμών συγκριτικά με την υφιστάμενη τιμή ζώνης άνω του 50%.
Η διαφορά φαίνεται γιατί πολλές αγορές γίνονται από εταιρείες και ξένους επενδυτές που δεν θέλουν ή δεν μπορούν να πληρώσουν «μαύρα».
Για παράδειγμα, ακίνητο συνολικής επιφάνειας 615,41 τ.μ. στον 7ο όροφο κτιρίου κατασκευής 2003 πωλήθηκε έναντι 3.269.088 ευρώ ή 5.369 ευρώ το τ.μ. όταν στην περιοχή το τ.μ. είναι 4.250 ευρώ το τ.μ.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και μία ακόμα αγοραπωλησία 429,25 τ.μ. κατασκευής 1903, πλησίον της Ηρώδου Αττικού. Για τη μεταβίβαση του 60% της ψιλής κυριότητας καταβλήθηκαν 2.603.999 ευρώ, ένα ποσοστό 20% της πλήρους κυριότητας στοίχισε 1.240.000 ευρώ και το 60% της επικαρπίας 1.115.999 ευρώ.
Σε σχεδόν διπλάσια τιμή σε σύγκριση με την τιμή ζώνης πωλήθηκε μονοκατοικία στην Πλάκα 177,06 τ.μ. στην οποία υπάρχουν και βοηθητικοί χώροι 72,57 τ.μ. Το συγκεκριμένο ακίνητο αγοράσθηκε έναντι 1,5 εκατ. ευρώ ή 8.472 ευρώ το τ.μ. όταν στην περιοχή η τιμή ζώνης ανέρχεται σε 4.800 ευρώ.
Στη Βούλα διαμέρισμα 211 τ.μ. με βοηθητικούς χώρους 134 τ.μ., κατασκευής του 2020 (ημιτελές), πωλήθηκε έναντι 2,060 εκατ. ευρώ ή 5.972 ευρώ το τ.μ. όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται στις 2.800 ευρώ το τ.μ.
Στην Κηφισιά μονοκατοικία του 1936 συνολικής επιφάνειας (με τους βοηθητικούς χώρους) 277,43 τ.μ. πωλήθηκε έναντι 2,7 εκατ. ευρώ ή 9.732 ευρώ το τ.μ. όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται στις 2.450 ευρώ το τ.μ.
Υπάρχουν όμως ακίνητα που πωλούνται στο ύψος της αντικειμενικής τους αξίας. Για παράδειγμα, στο Γαλάτσι πωλήθηκε διαμέρισμα κατασκευής 1970, ισογείου 44 τ.μ., έναντι 60.000 ευρώ ή διαφορετικά 1.363 ευρώ το τ.μ. Στην περιοχή η τιμή ζώνης είναι στα 1.600 ευρώ το τ.μ. Ωστόσο υπάρχουν συντελεστές απομείωσης της αξίας του ακινήτου (έτος κατασκευής και όροφος) και ως εκ τούτου αντικειμενική και εμπορική αξία συγκλίνουν. Επίσης, διαμέρισμα 88,80 τ.μ., κατασκευής 2003, στην Καισαριανή πωλήθηκε έναντι 120.000 ευρώ. Η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 1.400 ευρώ, ενώ η τιμή πώλησης διαμορφώθηκε στα 1.351 ευρώ το τ.μ., όσο δηλαδή και η αντικειμενική αξία του ακινήτου (συντελεστές απομείωσης με βάση την ηλικία του ακινήτου).
Με βάση τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, από την αρχή του έτους έχουν υποβληθεί περισσότερες από 122.000 ηλεκτρονικές δηλώσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές και οι φόροι που έχουν βεβαιωθεί ξεπερνούν τα 175 εκατ. ευρώ.
