Δύσκολα διαχειρίσιμη για τους μετόχους της «Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ» και τους αδελφούς Ευμορφίδη, Παύλο (Πολ) και Μιχάλη, φαντάζει η απόφαση της Περιφερειακής Υπηρεσίας Τουρισμού Αττικής να διακοπεί η λειτουργία του ξενοδοχείου Coco-Mat Athens BC λόγω της μερικής ανάκλησης της οικοδομικής άδειας, βάσει σχετικής απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας. Πρόκειται άλλωστε για το πιο σημαντικό ακίνητο για την εισηγμένη εταιρεία ακινήτων, καθώς συνεισφέρει σχεδόν το 40% (36,6%) των ετήσιων εσόδων από ακίνητα. Ειδικότερα, η σχετική σύμβαση απέφερε έσοδα 2,27 εκατ. ευρώ το 2022, όταν τα συνολικά έσοδα από μισθώματα της «Μπλε Κέδρος» ήταν της τάξεως των 6,2 εκατ. ευρώ.
Μάλιστα, τα πολεοδομικά προβλήματα του ακινήτου αποτυπώνονται πλέον και στην εμπορική αξία του. Οταν η «Μπλε Κέδρος» εισήχθη στο Χρηματιστήριο πριν από ένα χρόνο, και ασφαλώς αποτιμήθηκε αναλόγως με βάση την αξία του χαρτοφυλακίου της, το ξενοδοχείο Coco-Mat Athens BC εμφανιζόταν στην κατάσταση των επενδύσεων (30/6/2022) με εμπορική αξία 27 εκατ. ευρώ, που αποτελούσε το 21,81% της συνολικής αξίας τού τότε ενεργητικού της εταιρείας. Ωστόσο, μόλις έξι μήνες αργότερα, δηλαδή στο τέλος του 2022, το ίδιο ακριβώς ακίνητο εμφανίζεται να έχει χάσει πάνω από τη μισή αξία του, καθώς αποτιμάται πλέον αντί μόλις 11,67 εκατ. ευρώ, δηλαδή 15,5 εκατ. ευρώ λιγότερα. Πλέον η αξία του δεν ξεπερνά το 10,35% της συνολικής αξίας του ενεργητικού της εταιρείας.
Η εν λόγω κίνηση του υπ. Τουρισμού για το κλείσιμο του ξενοδοχείου έρχεται ως απάντηση στο πρακτικό (15/2023) που εξέδωσε πριν από μερικές ημέρες το Τριμελές Συμβούλιο Συμμόρφωσης του ΣτΕ. Υπενθυμίζεται ότι το Coco-Mat Athens BC έχει ύψος 36,5 μέτρων, ενώ το ανώτατο όριο για την περιοχή είναι τα 24 μέτρα. Εκτός από την απόφαση για τη διακοπή λειτουργίας του επίμαχου ξενοδοχείου, λόγω ακριβώς της εν λόγω αυθαιρεσίας, το ΣτΕ έχει δώσει προθεσμία τριών μηνών (μέχρι τις 27 Σεπτεμβρίου) για την εκπόνηση ειδικών μελετών με σκοπό την κατεδάφιση των επιπλέον ορόφων του κτιρίου που δεσπόζει κάτω από την Ακρόπολη. Η απόφαση του ΣτΕ έχει έρθει ως αποτέλεσμα σχετικών προσφυγών που πραγματοποιήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια κατά των σχετικών διοικητικών αποφάσεων (π.χ. αναθεώρηση οικοδομικής άδειας της Υπ. Δόμησης του Δήμου Αθηναίων), μέσω των οποίων κατέστη εφικτή η ανέγερση επιπλέον ορόφων κι ενώ, όπως τονίζει το ΣτΕ, δεν είχε δοθεί η απαραίτητη έγκριση του υπ. Πολιτισμού και του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου.
Τι λέει ο Δήμος Αθηναίων
Το Coco-Mat Athens BC έχει ύψος 36,5 μέτρων, ενώ το ανώτατο όριο για την περιοχή είναι τα 24 μέτρα.
«Με την πρόσφατη απόφασή του, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι η υποχρέωση συμμόρφωσης του Δήμου Αθηναίων εξαντλείται στην ορθή επανάληψη για τυπικό λόγο και μόνο της μερικής ανάκλησης της υπ’ αρ. 15/2017 οικοδομικής αδείας, όπως και έγινε. Ο Δήμος Αθηναίων προέβη σε μερική ανάκληση της υπ’ αρ. 15/2017 με ρητή διοικητική πράξη νομίμως δημοσιευμένη και αναρτημένη. Καμία άλλη υποχρέωση δεν έχει ο Δήμος Αθηναίων σχετικά με την περαιτέρω διαδικασία. Ρητώς δε, η απόφαση αναφέρει ότι η υποχρέωση κατεδάφισης των αυθαιρέτων ορόφων ανήκει στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αττικής, η οποία οφείλει να το πράξει εντός τριών μηνών, ενώ το Υπουργείο Τουρισμού οφείλει να προβεί στη σφράγιση της επιχείρησης ως λειτουργούσα χωρίς νόμιμη άδεια».
Η θέση της εταιρείας
Σε ανακοίνωση προς το Χρηματιστήριο Αθηνών, η διοίκηση της εισηγμένης σημειώνει ότι έχει προχωρήσει σε νέα αίτηση ακύρωσης της πρόσφατης μερικής ανάκλησης της οικοδομικής άδειας από τον Δήμο Αθηναίων (5/7), καθώς, όπως ισχυρίζεται, είναι και πάλι πλημμελής και παράνομη. Επίσης, έχει καταθέσει διοικητική προσφυγή ενώπιον του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.
Στην ανακοίνωσή της η διοίκηση της εταιρείας συμπληρώνει πως «η εταιρεία ενημέρωσε προσηκόντως το Υπουργείο Τουρισμού για το ανυπόστατο της αρχικής πράξης μερικής ανάκλησης της αδείας 15/2017 και θα προβεί εκ νέου στη δέουσα ενημέρωση σχετικά με τις πλημμέλειες της νέας ανακλητικής πράξης, καθώς το ζήτημα της νομιμότητας (και, εν προκειμένω, της παρανομίας) της νέας αυτής πράξης παραμένει εκκρεμές, τόσο σε επίπεδο διοίκησης όσο και σε επίπεδο δικαστηρίου».
Και προσθέτει: «Επιπλέον των ανωτέρω σημειώνεται ότι το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών, με τη με αριθμό Α83/2023 απόφασή του έχει ήδη διατάξει την αναστολή τόσο της εκθέσεως αυτοψίας όσο και των προστίμων των ορόφων του κτιρίου που ερείδονται σε αυτή (Τμήμα Β΄ Ακυρωτικό του Τριμελούς Διοικητικού Εφετείου Αθηνών)».
Ερωτήματα και για τη νέα επένδυση
Πριν από μερικές εβδομάδες η «Κ» αποκάλυψε την ανάπτυξη ενός νέου «μπουτίκ» ξενοδοχείου, δυναμικότητας 64 δωματίων, στο κέντρο της Αθήνας, επί της οδού Φειδίου 8, πίσω ακριβώς από το ξενοδοχείο «Τιτάνια», από την «Μπλε Κέδρος». Πρόκειται για τριώροφο διατηρητέο κτίριο, συνολικής επιφανείας 815 τ.μ., τμήμα του οποίου, μάλιστα, έχει χαρακτηριστεί «μνημείο».
Η εισηγμένη το απέκτησε αντί ποσού 4,1 εκατ. ευρώ από τη Hotel Cluster, η οποία είναι συνδεδεμένη εταιρεία και μισθωτής του συνόλου των ξενοδοχειακών ακινήτων της «Μπλε Κέδρος». Η Hotel Cluster είναι συμφερόντων του κ. Μιχάλη Ευμορφίδη. Μάλιστα, το ακίνητο είχε αποτιμηθεί από ανεξάρτητους εκτιμητές προς 4,4 και 4,48 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η πωλήτρια Hotel Cluster το είχε αγοράσει τον Ιανουάριο του 2022 αντί του ποσού των 510.000 ευρώ κι ενώ η υφιστάμενη αντικειμενική αξία του κτιρίου είναι 1,9 εκατ. ευρώ.
Η Hotel Cluster απέκτησε το ακίνητο στο πλαίσιο πλειοδοτικής δημοπρασίας εκποίησης, που πραγματοποιήθηκε από τον «Σύλλογο προς Διάδοσιν των Ελληνικών Γραμμάτων». Το ακίνητο αποτελεί κληροδότημα του Κωνσταντίνου Σαχίνη προς τον Σύλλογο. Η τιμή εκκίνησης της εκποίησης, που πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο του 2022, είχε διαμορφωθεί σε 500.000 ευρώ. Στο σημείο αυτό, προκύπτουν εύλογα ερωτήματα, όπως πώς ακριβώς υπολογίστηκε το συγκεκριμενο τίμημα από τον αρμόδιο πιστοποιημένο εκτιμητή που προσελήφθη για τον σκοπό αυτό; Με βάση την ελάχιστη τιμή εκκίνησης, το ακίνητο αποτιμήθηκε έναντι μόλις 277 ευρώ/τ.μ. Την ίδια στιγμή, ερωτήματα θα μπορούσαν να εγείρουν και οι μέτοχοι της «Μπλε Κέδρος», δεδομένου ότι ο εκ των βασικών μετόχων εμφανίζεται να κερδίζει ποσό της τάξεως 3,6 εκατ. ευρώ μέσω της πώλησης ενός λίαν υποτιμημένου ακινήτου στην εισηγμένη. Ασφαλώς, το τίμημα των 4,1 εκατ. ευρώ είναι εύλογο και μάλιστα περίπου 300.000 ευρώ χαμηλότερο από την αγοραία αξία του ακινήτου (με βάση τις εκτιμήσεις που έχουν γίνει και μάλιστα από εταιρείες με πολύ καλή φήμη στην αγορά ακινήτων). Ωστόσο, το επίμαχο ακίνητο θα μπορούσε π.χ. να έχει αποκτηθεί απευθείας μέσω της «Μπλε Κέδρος», ώστε να επωφεληθούν των υπεραξιών και οι μέτοχοι της εισηγμένης.
Οι διαφορές
Τα χαρακτηριστικά της «Μπλε Κέδρος» δεν προσομοιάζουν με τις υπόλοιπες εταιρείες του κλάδου των ΑΕΕΑΠ. Ειδικότερα, το 95,8% των ετήσιων εσόδων από μισθώματα της εταιρείας προέρχεται από εταιρείες συμφερόντων της οικογενείας Ευμορφίδη. Πρόκειται για τις εταιρείες Coco-Mat, Hotel Cluster και Spick and Span, οι οποίες νοικιάζουν σχεδόν το σύνολο των ακινήτων της «Μπλε Κέδρος». Οπως χαρακτηριστικά αναφερόταν στο ενημερωτικό δελτίο της εισαγωγής των μετοχών στο Χρηματιστήριο, «το γεγονός αυτό θα μπορούσε να δημιουργήσει σύγκρουση συμφερόντων».
Στο ίδιο ενημερωτικό είχε επισημανθεί ότι η «Μπλε Κέδρος» έχει προχωρήσει σε τροποποιήσεις των συμβάσεων ενοικίασης οκτώ ακινήτων που μισθώνει η Coco-Mat (καταστήματα), με τις οποίες ναι μεν αυξάνεται το μίσθωμα, αλλά υπάρχει και ο όρος ότι η Coco-Mat διατηρεί το δικαίωμα οποτεδήποτε να καταργήσει μονομερώς τη συγκεκριμένη αυτή αύξηση, εφόσον προβεί σε σχετική γνωστοποίηση προς την «Μπλε Κέδρος», εγγράφως, μέχρι και 30 μέρες πριν το πράξει. Σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο, η «Μπλε Κέδρος» θα είχε ετήσιες απώλειες του 5,34% των εσόδων της από ενοίκια. Πρόκειται για έναν όρο ο οποίος δεν απαντάται σε συμβάσεις άλλων εταιρειών του κλάδου των ΑΕΕΑΠ, όπως επιβεβαίωσαν στην «Κ», στελέχη της αγοράς. Σημειωτέον ότι οι αδελφοί Ευμορφίδη ελέγχουν συνδυαστικά το 77,71% της εταιρείας και συγκεκριμένα 39,46% ο Παύλος Ευμορφίδης και 38,25% ο Μιχάλης Ευμορφίδης.
