Πάνω από 45 δισ. ευρώ, ή 6 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση, αναμένεται να επενδυθούν στην αγορά κατοικίας έως το 2030, σύμφωνα με σχετική έκθεση της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος. Αυτά τα κεφάλαια θα κατευθυνθούν προς δύο κατευθύνσεις, την κατασκευή νέων κατοικιών (40 δισ. ευρώ), όπου υπάρχει σημαντικό έλλειμμα, και τη λειτουργική και ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος (5 δισ. ευρώ). Με αυτόν τον τρόπο εκτιμάται ότι θα προστεθούν συνολικά 350.000 κατοικίες στο απόθεμα των προς πώληση ακινήτων, επιτρέποντας τη διαμόρφωση ισορροπίας σε σχέση με τη ζήτηση. Σε αυτό το πλαίσιο, η Εθνική Τράπεζα κάνει λόγο για μέσο ετήσιο ρυθμό ανόδου των τιμών κατά 3% την περίοδο 2025-2030, ελαφρώς χαμηλότερα από την προβλεπόμενη αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.
Για το προσεχές διάστημα, πάντως, οι συνθήκες μειωμένης προσφοράς σε σχέση με τη ζήτηση δεν προβλέπεται να διαφοροποιηθούν, με αποτέλεσμα να συνεχιστεί και η ανοδική πορεία των τιμών πώλησης κατοικιών. Συγκεκριμένα προβλέπεται ότι η μέση αύξηση κατά τη διετία 2023-2024 θα είναι της τάξεως του 7% στο σύνολο της χώρας.
Το «ράλι»
Ηδη, πάντως, οι τιμές αυξάνονται με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων 30 ετών, καθώς, σύμφωνα με τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος, η μέση τιμή αυξήθηκε κατά 14,5% κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο. Παράλληλα, η μέση τιμή πώλησης στην Ευρωζώνη μεταβλήθηκε οριακά, κατά μόλις 0,3%. Οπως σημειώνει η ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας, η σωρευτική αύξηση των τιμών των κατοικιών από το τρίτο τρίμηνο του 2017 μέχρι και το φετινό πρώτο τρίμηνο ανέρχεται σχεδόν στο 50%. Ακόμη κι έτσι βέβαια, οι τιμές υπολείπονται κατά 14% σε σχέση με το ιστορικό υψηλό, που είχε σημειωθεί κατά το τρίτο τρίμηνο του 2008. Στην υπόλοιπη Ευρώπη οι τιμές βρίσκονται κατά 37% υψηλότερα έναντι του 2008, δείγμα του πόσο αντίθετη ήταν η πορεία της εγχώριας κτηματαγοράς.
Ο βασικότερος λόγος για το «ράλι» των τιμών των κατοικιών είναι ασφαλώς η έλλειψη προσφοράς σε σχέση με τη ζήτηση. Οπως σημειώνει η Εθνική Τράπεζα, η ζήτηση για νέες κατοικίες θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει τις 35.000 κατοικίες ετησίως, τη στιγμή που με βάση τον ρυθμό έκδοσης νέων αδειών δεν προβλέπεται η κατασκευή περισσότερων τον 30.000 νέων κατοικιών τη διετία 2023-2024. Αυτό το γεγονός, σε συνδυασμό και με το υψηλότερο κόστος κατασκευής, αναμένεται να συνεχίσει να τροφοδοτεί την ανοδική πορεία των τιμών, παρότι τα επιτόκια δανεισμού έχουν αυξηθεί κατακόρυφα.
Οι τιμές των ακινήτων θα αυξάνονται κατά μέσον όρο 3% την περίοδο 2025-2030, εκτιμά η ΕΤΕ.
Οπως εξηγεί η σχετική ανάλυση, η έντονη συρρίκνωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά 90% την περίοδο 2013-2020 διαδραμάτισε κομβικό ρόλο στην απορρόφηση της υπερβάλλουσας προσφοράς που δημιουργήθηκε κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και υπολογίζεται ότι ξεπέρασε τις 300.000 απούλητες κατοικίες (στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας) και πιθανώς προσέγγισε ακόμη και τις 350.000 κατοικίες, αν συνυπολογιστούν και οι δευτερεύουσες κι εξοχικές κατοικίες. Σήμερα το σχετικό μέγεθος εκτιμάται από την Εθνική Τράπεζα ότι δεν ξεπερνάει τις 100.000 κατοικίες.
Ακόμη ένας λόγος που περιορίζει την προσφορά κατοικιών είναι το γεγονός ότι κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης σημειώθηκε σημαντική υποβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος παλαιότερων κατοικιών, με αποτέλεσμα πολλές εξ αυτών να είναι ακατάλληλες για πώληση. Σύμφωνα με την εκτίμηση της Εθνικής Τράπεζας, κατά τη δεκαετία 2012-2022 σχεδόν 250.000 κατοικίες υποβαθμίστηκαν σημαντικά, με αποτέλεσμα να μειωθεί αντίστοιχα η εμπορευσιμότητά τους.
Υπενθυμίζεται ότι το 55% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, κάτι που μειώνει σημαντικά την απήχησή του, με δεδομένες τις νέες προδιαγραφές δόμησης και ενεργειακής απόδοσης. Το μεγαλύτερο ποσοστό από αυτά τα ακίνητα δεν έχει αναβαθμιστεί/ανακαινιστεί στα χρόνια που μεσολάβησαν, καθώς οι επενδύσεις που έγιναν την τελευταία δεκαετία για τη συντήρηση και ανακατασκευή κτιρίων υπολογίζεται ότι υπολείπονταν κατά 35 δισ. ευρώ σε σχέση με αυτές που απαιτούνταν για τη διατήρηση της αξίας του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.
Γιατί αυξάνονται
Παράλληλα, η ζήτηση συνεχίζει να ενισχύεται. Επειτα από σωρευτική μείωση του ονομαστικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών κατά 33% την περίοδο 2010-2017, καταγράφεται αύξηση κατά 18,7% το διάστημα 2018-2022, ακόμη και με τη μεσολάβηση της πανδημίας. Σημαντικές αγορές ακινήτων με ίδια κεφάλαια γίνονται και λόγω των υψηλών αποθεμάτων ρευστότητας. Είναι ενδεικτικό ότι οι καταθέσεις των νοικοκυριών βρέθηκαν σε υψηλό σχεδόν 12 ετών, ύψους 143 δισ. ευρώ, τον Ιούλιο του 2023, αυξημένες κατά σχεδόν 40 δισ. ευρώ την τελευταία πενταετία.
Επίσης, ένα μέρος των αγορών ακινήτων χρηματοδοτήθηκε και από το υψηλό απόθεμα μετρητών που είχε συσσωρευθεί κατά τη διάρκεια της κρίσης. Το εν λόγω απόθεμα μετρητών συρρικνώθηκε κατά 30 δισ. ευρώ σε σχέση με το υψηλό των 50 δισ. ευρώ κατά το 2015, συνεισφέροντας στην αύξηση των καταθέσεων καθώς και στη χρηματοδότηση σημαντικών δαπανών, όπως ακίνητα, κυρίως από τα νοικοκυριά. Ετσι ερμηνεύεται και το γεγονός ότι πάνω από το 60% των συναλλαγών ακινήτων τα τελευταία χρόνια πραγματοποιείται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια.
Ασφαλώς η ζήτηση ενισχύεται και λόγω των επενδύσεων από το εξωτερικό, που έχουν εκτιναχθεί σε 3,5 δισ. ευρώ την περίοδο 2018-2022, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 25% του συνόλου των αγοραπωλησιών. Θετικά έχει λειτουργήσει και η μείωση της φορολογίας ακινήτων, καθώς ο μέσος φορολογικός συντελεστής του ΕΝΦΙΑ έχει μειωθεί κατά σχεδόν 40%, ενώ μείωση κατά περίπου 25% έχουν σημειώσει και τα έσοδα του φόρου.
Χαμηλές πτήσεις για πλειστηριασμούς
«Μικρό καλάθι» θα πρέπει να κρατούν όσοι ανέμεναν αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς πώληση μέσω της διαδικασίας των πλειστηριασμών. Παρότι υπολογίζεται ότι περίπου 40.000-50.000 οικιστικά ακίνητα βρίσκονται στα χέρια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, ο ρυθμός των πλειστηριασμών παραμένει πολύ χαμηλός. Κατά την περίοδο 2018-2023 έγιναν συνολικά 15.000 πλειστηριασμοί κατοικιών ή 3.000 ετησίως. Αυτός ο αριθμός δεν αναμένεται να διαφοροποιηθεί ούτε την περίοδο 2023-2024, ενώ το διάστημα 2025-2030 υπάρχει η προσδοκία για διπλασιασμό των εκπλειστηριαζόμενων κατοικιών σε περίπου 5.000-6.000 κατ’ έτος. Ασφαλώς η δυσκολία πρόσβασης των ιδιωτών σε πλειστηριασμούς παραμένει, παρότι γίνονται προσπάθειες για βελτίωση του θεσμικού πλαισίου και των προϋποθέσεων συμμετοχής και υποβολής προσφορών.
