Η επιβράδυνση της αγοράς ακινήτων στις ΗΠΑ ρίχνει βαριά σκιά στο τραπεζικό σύστημα. Τα τρισεκατομμύρια δολάρια σε δάνεια και επενδύσεις αποτελούν μια διαφαινόμενη απειλή για τον τραπεζικό κλάδο και ενδεχομένως την ευρύτερη οικονομία, καθώς πολλά περιφερειακά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι σε μεγάλο βαθμό εκτεθειμένα στον κλάδο του real estate.
Τα άδεια κτίρια και τα υψηλά επιτόκια έπειτα από δεκαετίες δανεισμού και ανάπτυξης επιτείνουν τα προβλήματα, έπειτα από χρόνια άνθησης. Οι τράπεζες σχεδόν διπλασίασαν τον δανεισμό τους προς τους ιδιοκτήτες την περίοδο 2015-2022, στα 2,2 τρισ. δολάρια. Οι μικρές και μεσαίες τράπεζες δημιούργησαν πολλά από αυτά τα δάνεια και όλος αυτός ο δανεισμός βοήθησε στην άνοδο των τιμών των ακινήτων. Την τελευταία δεκαετία οι τράπεζες αύξησαν επίσης την έκθεσή τους σε εμπορικά ακίνητα, με τρόπους που συνήθως δεν υπολογίζονται στους λογαριασμούς τους. Δάνεισαν σε χρηματοπιστωτικές εταιρείες που χορηγούν δάνεια σε ορισμένους από τους ίδιους ιδιοκτήτες και αγόρασαν ομόλογα που υποστηρίζονταν από τους ίδιους τύπους ακινήτων. Αυτός ο έμμεσος δανεισμός –μαζί με τα κατασχεμένα ακίνητα, τα χαρτοφυλάκια και άλλα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με εμπορικά ακίνητα– ανεβάζει τη συνολική έκθεση των τραπεζών στα εμπορικά ακίνητα στα 3,6 τρισ. δολάρια, σύμφωνα με ανάλυση της Wall Street Journal. Αυτό ισοδυναμεί περίπου με το 20% των καταθέσεών τους.
Ο όγκος των πωλήσεων εμπορικών ακινήτων τον Ιούλιο μειώθηκε κατά 74% σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα και οι πωλήσεις επαγγελματικών χώρων έφθασαν στο χαμηλότερο επίπεδο εδώ και τουλάχιστον δύο δεκαετίες, σύμφωνα με την MSCI Real Assets. «Οταν οι συμφωνίες ξεκινήσουν ξανά, θα κλείσουν σε πολύ χαμηλότερες τιμές, κάτι που θα προκαλέσει πρόβλημα στις τράπεζες. Θα είναι πολύ άσχημο» προεξοφλεί ο Μάικλ Κομπαράτο, επικεφαλής εμπορικών ακινήτων στην εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων Benefit Street Partners.
Στα 3,6 τρισ. δολ. η συνολική έκθεση των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων σε εμπορικά ακίνητα.
Η τράπεζα OZK, μια από τις πιο δραστήριες στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων, είχε δύο υποκαταστήματα στην αγροτική περιοχή του Αρκάνσας, όταν ο διευθύνων σύμβουλος Τζορτζ Γκλίζον την αγόρασε το 1979. Σήμερα έχει δισεκατομμύρια δολάρια σε εμπορικά δάνεια ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένων ακινήτων στο Μαϊάμι και το Μανχάταν, όπου συμβάλλει στη χρηματοδότηση της κατασκευής ενός πολυτελούς πύργου κατοικιών στην 5η Λεωφόρο.
Οι περιφερειακές τράπεζες σε όλη τη χώρα ακολούθησαν ένα παρόμοιο εγχειρίδιο την τελευταία δεκαετία, με δάνεια για εμπορικά ακίνητα και συναφείς επενδύσεις σε μεγάλες πόλεις. Η τράπεζα OZK δεν έχει αποσυρθεί από τον δανεισμό, αλλά βλέπει σημάδια προβλημάτων στην αγορά. Τον Ιανουάριο, ένας κατασκευαστής με δάνειο περίπου 60 εκατ. δολαρίων από την OZK, χρεοκόπησε μετά την εκτόξευση του κόστους κατασκευής. Το δάνειο θεωρήθηκε σχετικά ασφαλές επειδή ήταν πολύ χαμηλότερο από την αξία του ακινήτου των 139 εκατ. δολαρίων το 2021. Τον Δεκέμβριο, μια νέα εκτίμηση κατέβασε την αξία του στα 100 εκατ. δολάρια.
Οι περιφερειακές και κοινοτικές τράπεζες κυριαρχούν εδώ και καιρό στον δανεισμό εμπορικών ακινήτων. Η σημασία τους αυξήθηκε μετά την οικονομική κρίση του 2008, όταν οι μεγαλύτερες τράπεζες της χώρας μείωσαν την έκθεσή τους στον ελεγχόμενο από τις ρυθμιστικές αρχές κλάδο. Τα χαμηλά επιτόκια έκαναν τα δάνεια ακίνητης περιουσίας υψηλότερης απόδοσης να είναι προσοδοφόρα. Μετά την αύξηση των επιτοκίων από τη Fed, όμως, αυτή η στρατηγική φαίνεται τώρα επικίνδυνη. Οι τράπεζες βρίσκονται υπό πίεση να πληρώσουν περισσότερο τους καταθέτες για να εμποδίσουν τους πελάτες να καταφύγουν σε επενδυτικές εναλλακτικές λύσεις υψηλότερης απόδοσης. Χωρίς φθηνές καταθέσεις, οι τράπεζες έχουν λιγότερα χρήματα για να δανείσουν και να απορροφήσουν ζημιές από επισφαλή δάνεια. Οι καταθέτες απέσυραν κεφάλαια από πολλούς μικρούς, περιφερειακούς δανειστές νωρίτερα αυτό το έτος, μετά την κατάρρευση τριών μεσαίων τραπεζών (First Republic, Signature και Silicon Valley Bank), που ενίσχυσε τους φόβους για κρίση σε όλο το σύστημα. Είναι φανερό ότι ο κίνδυνος από τη χρεοκοπία τους δεν έχει περάσει.
