Τη χρηματοδότηση, μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης, της τράπεζας γης που «αγνοείται» από το 2017 ανακοίνωσε χθες το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Πρόκειται για μια ψηφιακή εφαρμογή, η οποία θα λειτουργήσει ως «μεσολαβητής» για την αγορά και πώληση δικαιωμάτων μεταφοράς συντελεστή. Κομβικό ζήτημα, βέβαια, παραμένει ο καθορισμός ζωνών υποδοχής, δηλαδή των περιοχών όπου θα επιτραπεί να χρησιμοποιηθεί αυτός ο επιπρόσθετος συντελεστής. Η έλλειψη τέτοιων ζωνών ήταν η αιτία που το Συμβούλιο της Επικρατείας «πάγωσε» πολλές φορές στο παρελθόν τη μεταφορά συντελεστή.
Η δημιουργία μιας ψηφιακής πλατφόρμας, μέσω της οποίας θα γίνεται η αγορά τίτλων μεταφοράς συντελεστή, προβλέφθηκε το 2017 με την ονομασία «Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων», ενώ το 2020 (ν. 4759) μετονομάστηκε «τράπεζα γης». Σύμφωνα με τη χθεσινή ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών, η δημιουργία της πλατφόρμας θα χρηματοδοτηθεί από το Ταμείο Ανάκαμψης με 18,2 εκατ. ευρώ. «Αντικείμενο του έργου είναι η ανάπτυξη και λειτουργία μιας πλατφόρμας ηλεκτρονικής – απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης, η οποία θα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο, και ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για έργα φιλικά προς το περιβάλλον.
Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρίσουν ηλεκτρονικά τα αιτήματά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα διεκπεραιώνεται ηλεκτρονικά. Στόχος είναι να ενεργοποιηθούν οι εκκρεμείς τίτλοι, με τον καθορισμό των ζωνών υποδοχής συντελεστή και με τη λειτουργία της τράπεζας γης», αναφέρει η ανακοίνωση του υπουργείου.
Να σημειωθεί ότι το υπουργείο Οικονομικών αφήνει ανοιχτό να επανέλθει ρύθμιση, με την οποία η νομιμοποίηση αυθαιρέτων θα γίνεται με την αγορά αντίστοιχων τίτλων μεταφοράς συντελεστή. «Η τράπεζα γης εξετάζεται επίσης να χρησιμοποιηθεί ως πολεοδομικό “εργαλείο” της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης στη νομιμοποίηση ακινήτων», αναφέρει η ανακοίνωση του υπουργείου. Υπενθυμίζεται ότι στον ν. 4495/17 είχε προβλεφθεί ανάλογη ρύθμιση για τη νομιμοποίηση των μεγάλων αυθαιρέτων (κατηγορίας 5), η οποία ωστόσο αφαιρέθηκε με τον ν. 4759/2020.
Ο καθορισμός των περιοχών υποδοχής του συντελεστή που μεταφέρεται παραμένει το μεγάλο «αγκάθι» στο σχέδιο του ΥΠΕΘΟ.
Απαραίτητος για την υλοποίηση της μεταφοράς συντελεστή είναι ο καθορισμός των περιοχών όπου αυτό επιτρέπεται. Τον Ιανουάριο του 2021, εντάχθηκε στο Ταμείο Ανάκαμψης (8 εκατ. ευρώ) η εκπόνηση μελέτης που θα καθορίσει τις ζώνες υποδοχή συντελεστή, μέσα σε διάστημα τριών ετών. Αμφότερα τα έργα (η πλατφόρμα της τράπεζας γης και η μελέτη για ζώνες υποδοχής) έχουν ανατεθεί στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, το οποίο έχει τα τελευταία χρόνια υποκαταστήσει το υπουργείο Περιβάλλοντος σε αρκετές από τις πολεοδομικές του αρμοδιότητες, αναλαμβάνοντας πλατφόρμες για τα αυθαίρετα, την ανάθεση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων, την πλατφόρμα για τις οικοδομικές άδειες, τον ψηφιακό χάρτη και πολλά ακόμη.
Πάντως, η υπόθεση αυτή κάθε άλλο παρά απλή είναι. Σύμφωνα με παλαιότερα στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, στη χώρα μας έχουν συνολικά εκδοθεί 244.000 τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα και 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα. Οι τίτλοι που δεν έχουν ακόμη «υλοποιηθεί» υπολογίζεται ότι αντιστοιχούν σε 450.000 τετραγωνικά μέτρα, με την αξία τους (βάσει αντικειμενικής αξίας) να υπολογίζεται σε 184 εκατ. ευρώ. Να σημειωθεί ότι το 2020 η πολιτεία απαγόρευσε την πώληση των τίτλων, διότι υπήρχαν ενδείξεις συγκέντρωσης μεγάλου αριθμού ανενεργών τίτλων από μικρό αριθμό εταιρειών (και μάλιστα έναντι «πινακίου φακής», αφού η αξιοποίηση των τίτλων μεταφοράς συντελεστή έχει «παγώσει» εδώ και μια δεκαετία).
Το ποιες περιοχές θα προτιμηθούν για να απορροφήσουν τον επιπλέον συντελεστή έχει «σκιαγραφηθεί» από το υπουργείο Περιβάλλοντος πριν από ένα έτος, μέσω της έκδοσης τεχνικών προδιαγραφών. Σύμφωνα με αυτές, προτιμητέες θα είναι περιοχές όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός «ακινήτων προσφοράς» (λ.χ. λόγω πολλών διατηρητέων) και μεγάλος αριθμός τίτλων μεταφοράς συντελεστή, που είχαν εκδοθεί τα προηγούμενα χρόνια και παραμένουν ανενεργοί. Επομένως, στην πρώτη «φουρνιά» θα πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι θα συμπεριληφθούν μεγάλα τμήματα των Δήμων Αθηναίων, Θεσσαλονίκης και άλλων μεγαλουπόλεων. Η υπόθεση ωστόσο δεν είναι απλή, μιας και δεν είναι δεδομένο πως όλοι οι δήμοι θα επιθυμούν την πολεοδομική επιβάρυνση που η μεταφορά συντελεστή συνεπάγεται.
Σε κάθε περίπτωση, ο καθορισμός των ζωνών αυτών θα πρέπει να συνοδεύεται από στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) και να εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα (είτε αυτοτελώς είτε μέσω του διατάγματος έγκρισης ενός τοπικού πολεοδομικού σχεδίου).
