Οι κάτοικοι της πρωτεύουσας πρωτίστως, αλλά και συγκεκριμένων τουριστικών προορισμών, διαπιστώνουν διαρκή αύξηση στις τιμές των ακινήτων. Τα στοιχεία είναι αδιάσειστα και τα επιβεβαιώνουν τόσο αρμόδιες υπηρεσίες όπως το Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, όσο και οι παράγοντες της αγοράς και οι χρηματομεσιτικές εταιρείες. Ενδεικτικά μόνο αναφέρουμε ότι σε επιλεγμένες περιοχές της πρωτεύουσας όπως το κέντρο της πόλης και τα νότια προάστια, πωλούνται ακίνητα σε διπλάσια και πλέον τιμή από την αντικειμενική τους αξία, η οποία μάλιστα έχει πρόσφατα αναπροσαρμοστεί προς τα πάνω. Οι αυξήσεις τιμών των εμπορικών ακινήτων υπερβαίνουν αυτές των κατοικιών. Η συμβατική λογική υπαγορεύει ότι μια σειρά από ενδογενείς και εξωγενείς συνθήκες συνετέλεσαν σε αυτό. Η μνημονιακή δεκαετία, η οικονομική παράλυση που έφερε η πανδημία, η ενεργειακή και πληθωριστική κρίση που ακολούθησε, δημιούργησαν σοβαρές ανισορροπίες προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων. Η οικοδόμηση νέων εμπορικών χώρων και κατοικιών είχε ανακοπεί για μια δεκαετία σχεδόν. Το κόστος κατασκευής εκτοξεύτηκε. Το πρόγραμμα «της χρυσής βίζας» και η λειτουργία των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων (Airbnb) επιδείνωσαν το πρόβλημα. Η επανεκκίνηση της οικονομίας και η αναδιάταξη της αγοράς αναμενόταν να οδηγήσουν σε μια πρόσκαιρη αύξηση τιμών, αλλά είχαν δημιουργήσει, ταυτόχρονα, και την προσδοκία, η προσφορά και η ζήτηση να φτάσουν σε κάποιο σχετικό σημείο ισορροπίας με τις τιμές να σταθεροποιούνται σε πιο προσιτά επίπεδα. Η προσδοκία αυτή για τους Ελληνες πολίτες δεν επαληθεύεται. Τα εισοδήματά τους παρουσιάζουν στασιμότητα με διαρκώς φθίνουσα αγοραστική δύναμη και τις τιμές ακινήτων να αυξάνονται συνεχώς. Τι συμβαίνει λοιπόν στη χώρα μας;
Αυτή η πραγματικότητα με την αλήθεια που περιέχει, κρύβει και αστικούς μύθους που συχνά χρησιμοποιούμε για να δώσουμε απλοϊκές εξηγήσεις για σύνθετα φαινόμενα. Λέγεται ότι οι αυξήσεις των τιμών είναι υπερβολικές και, σε πολλές περιπτώσεις, αδικαιολόγητες. Ορθή διαπίστωση η οποία όμως αδυνατεί να κατανοήσει τη γενεσιουργό αιτία του προβλήματος. Αυτό που συμβαίνει είναι ότι η παγκοσμιοποίηση χτύπησε την αγορά ακινήτων σε επιλεγμένες περιοχές της Ελλάδας. Είναι κάτι που το έχουμε διαχρονικά παρατηρήσει να συμβαίνει και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες και όχι μόνο. Το παγκόσμιο ψηφιακό χωριό έχει δημιουργήσει μια εικονική ενοποίηση της αγοράς ακινήτων, η οποία ενεργοποιεί τη σύγκριση τιμών και τη σταδιακή εξομοίωση των μέσων όρων. Η αγορά απεχθάνεται τις δραματικές αποκλίσεις τιμών σε ομοιογενή προϊόντα, και ιδιαίτερα σε σχετικά ενοποιημένη γεωγραφία. Η διαφοροποίηση τιμών μεταξύ παρόμοιων ακινήτων της Αθήνας και του Τελ Αβίβ είναι της τάξης του 1 προς 3, με το Παρίσι, το Λονδίνο και τη Ρώμη η διαφορά είναι της τάξης του 1 προς 4. Ακόμη μεγαλύτερες είναι οι αποκλίσεις με το Χονγκ Κονγκ που καλύπτει περίπου το 40% των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα στην Αθήνα. Αυτό υποδηλώνει ότι η εποχή των κλειστών συνόρων και των εθνικών κτηματαγορών έχει φτάσει στο τέλος της. Η χρήση του ευρώ και του δολαρίου, ως συγκριτικών μονάδων αξίας, ενεργοποίησε αρχικά μια τάση εξομοίωσης τιμών σε καταναλωτικά προϊόντα μεγάλης αξίας (αυτοκίνητα, οικιακές και ηλεκτρονικές συσκευές) και σταδιακά σε καταναλωτικά προϊόντα καθημερινής χρήσης. Ηταν επόμενο να μην αργήσει η τάση αυτή να επεκταθεί και στην αγορά ακινήτων – κατοικιών και εμπορικών. Βασικά, μια αγγελία πώλησης που παραδοσιακά απευθυνόταν στην τοπική αγορά, αποκτά άμεσα διεθνές πελατολόγιο. Το εγχώριο περιουσιακό στοιχείο αυτομάτως γίνεται διεθνές. Η αυξημένη ζήτηση επαναπροσδιορίζει την τιμή του ακινήτου με όρους διεθνούς ανταγωνισμού. Συμπερασματικά, η καμπύλη αγοράς και ζήτησης έχει μετατεθεί βάσει των διεθνών –και όχι των ελληνικών– τιμών της κτηματαγοράς. Η συγκριτικά προσιτή τιμή για τους ξένους είναι υπερβολική και απρόσιτη για τους Ελληνες αγοραστές.
Λέγεται ότι οι ξένοι επενδυτές πληρώνουν σε μετρητά και οι Ελληνες αδυνατούν να τους ανταγωνιστούν. Λάθος. Οι ξένοι επενδυτές γνωρίζουν και χρησιμοποιούν την αξία ενός βασικού χρηματοπιστωτικού εργαλείου: της μόχλευσης. Είναι σύνηθες η κεφαλαιακή τους συμμετοχή να αποτελεί το 1/4 του ολικού επενδυτικού τους κεφαλαίου. Στην πλειοψηφία τους δραστηριοποιούνται με τη θεσμική μορφή επενδυτικών εταιρειών (funds) και προέρχονται από χώρες με ανεπτυγμένο τραπεζικό σύστημα, ενώ και οι ίδιοι διαθέτουν την απαραίτητη πιστοληπτική αξιοπιστία. Δυστυχώς, στη χώρα μας τέτοιου είδους σχέση επενδυτών –ιδιαίτερα μικρού και μεσαίου μεγέθους– με το τραπεζικό σύστημα, δεν έχει αναπτυχθεί. Ούτε η λειτουργία επενδυτικών εταιρειών έχει αποκτήσει την απαιτούμενη ωριμότητα. Η ευθύνη πρέπει να διανεμηθεί αναλογικά, στο μη εκσυγχρονισμένο χρηματοπιστωτικό πλαίσιο και θεσμικό καθεστώς λειτουργίας των επενδυτικών εταιρειών, στην πρότερη κακή συμπεριφορά των δανειοληπτών και στην «υστέρηση» του τραπεζικού μας συστήματος. Οσον αφορά το εύρος της παραοικονομίας και του διαθέσιμου «μαύρου» χρήματος, η επίπτωσή του στην κτηματαγορά είναι περιορισμένη διότι στερείται της δυνατότητας μόχλευσης λόγω χαμηλών δηλωθέντων εισοδημάτων. Είναι σαν ν’ αγοράζει κανείς τοις μετρητοίς.
Λέγεται ότι τον Ελληνα τον χαρακτηρίζει η επιχειρηματικότητα και η τάση να αναλαμβάνει ρίσκο. Δεν προκύπτει κάτι τέτοιο. Πολλά ακίνητα, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, που είχαν χρησιμοποιηθεί στο παρελθόν, έχουν εγκαταλειφθεί ή έχουν παραμείνει ανεκμετάλλευτα για δεκαετίες. Δεν είναι ίδιον του καλού επιχειρηματία να διακρίνει την ευκαιρία; Να ηγείται παρά να ακολουθεί την τάση της αγοράς; Να έχει μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα και όχι στόχο τη βραχυπρόθεσμη κερδοφορία; Αυτές οι «ολιγωρίες» καταδεικνύουν μια τάση διαιώνισης στη χώρα μας της μικρομεσαίας εμπορικής δραστηριότητας, με έντονο το στοιχείο της αυτοαπασχόλησης που παρέχει μειωμένη δανειοληπτική δυνατότητα. Οι νέες συνθήκες προσέφεραν εναλλακτικές επιλογές και ευκαιρίες, αρκεί να μπορούσε κανείς να τις εκμεταλλευτεί. Οι «ξένοι» το κάνουν διότι έχουν και ανεπτυγμένα χρηματοπιστωτικά εργαλεία και επιχειρηματικό όραμα, εμείς όχι.
Η παγκοσμιοποίηση χτύπησε την αγορά ακινήτων σε επιλεγμένες περιοχές της Ελλάδας.
Ολα τα ανωτέρω οδηγούν σε μια δυσάρεστη διαπίστωση. Με αυτούς τους ρυθμούς, σε λίγες δεκαετίες, η Αθήνα δεν θα ανήκει πια στους Αθηναίους, όπως η Νέα Υόρκη, το Παρίσι και το Λονδίνο ανήκουν όλο και λιγότερο στους γηγενείς κατοίκους τους. Αυτό είναι το τίμημα της ανάπτυξης, αυτής τουλάχιστον που έχουμε επιλέξει. Οι συνθήκες που μας οδήγησαν μέχρι εδώ δεν προβλέπεται ν’ αλλάξουν στο μέλλον. Το αντίθετο μάλιστα, δείχνουν προς περαιτέρω εδραίωσή τους όσο οι ξένοι επενδυτές έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα και απολαμβάνουν συνθήκες ελεύθερης και άμεσης μεταφοράς κεφαλαίων χωρίς περιορισμούς και κόστος. (Και να αναλογιστεί κανείς ότι στις ανεπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες –βλέπε Γερμανία– έχουμε σημαντική διόρθωση στην αγορά ακινήτων της τάξης του 4 με 6 τοις εκατό σε ένα έτος λόγω της ανόδου των επιτοκίων). Οι δυνατότητες κυβερνητικής παρέμβασης για συγκράτηση τιμών είναι σχεδόν ανύπαρκτες. Περιορισμοί στη «χρυσή βίζα» και στη λειτουργία των καταλυμάτων Airbnb, ίσως να είναι απαραίτητες αλλά δεν είναι επαρκείς.
Οπως αρέσκονται να λένε οι Αμερικανοί, η ερώτηση του ενός εκατομμυρίου είναι πώς θα αυξηθούν τα πραγματικά εισοδήματα των Ελλήνων με απώτερο στόχο την εισοδηματική σύγκλισή τους με τις πιο εύπορες οικονομίες της Ε.Ε. Ερώτηση διαχρονική και πάντα επίκαιρη. Αξίζει να θυμίσουμε, κλείνοντας, ότι τίποτα δεν είναι φθηνό, τίποτα δεν είναι ακριβό. Οι άνθρωποι λένε ότι κάτι είναι ακριβό όταν έχουν λίγα χρήματα και φθηνό όταν έχουν πολλά.
*Ο κ. Γιώργος Στούμπος διετέλεσε καθηγητής Πολιτικής Οικονομίας και στέλεχος της Τράπεζας της Ελλάδος.
