Ολο και πιο δύσκολη φαντάζει η απόκτηση κατοικίας από το μεγαλύτερο μέρος των εγχώριων αγοραστών. Μάλιστα, όπως προκύπτει από τα σχετικά στοιχεία, το μεγαλύτερο εμπόδιο που καλούνται να ξεπεράσουν οι ενδιαφερόμενοι δεν είναι τόσο η αύξηση των επιτοκίων (που άλλωστε οδεύουν προς σταδιακή αποκλιμάκωση τους επόμενους μήνες) όσο η μεγάλη άνοδος των τιμών πώλησης. Η αύξηση αυτή σημαίνει και μεγάλη άνοδο της ιδίας συμμετοχής των αγοραστών σε κεφάλαια, κάτι που ασφαλώς λειτουργεί αρνητικά στη ζήτηση κι έχει αρχίσει ήδη να οδηγεί σε μείωση του αριθμού των συναλλαγών, όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που ανακοίνωσε η Τράπεζα της Ελλάδος εντός της εβδομάδας, σε πανελλαδικό επίπεδο η μέση ετήσια αύξηση κατά το 2023 ανήλθε σε 13,8% έναντι αύξησης 11,9% το 2022. Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων ενισχύθηκαν κατά 14,5%, έναντι αύξησης 11,6% το 2022, ενώ τα νεόδμητα διαμερίσματα σημείωσαν μέση ετήσια αύξηση κατά 12,7%, έναντι αύξησης 12,5% το 2022. Αντίστοιχα, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024 η μέση ετήσια αύξηση των τιμών ανήλθε σε 10,4%. Είναι χαρακτηριστικό ότι από τις αρχές του 2017 έως και το φετινό πρώτο τρίμηνο, η αύξηση των τιμών των κατοικιών πανελλαδικά αγγίζει το 66%, ενώ στην Αττική την ίδια περίοδο η άνοδος των τιμών είναι ακόμη μεγαλύτερη, καθώς ανέρχεται σε 85%.
Eτσι, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαπιστώνουν ότι η παρούσα συγκυρία είναι ιδιαίτερα δυσχερής για την απόκτηση κατοικίας, ακόμη κι αν καλύπτουν τις απαιτούμενες προϋποθέσεις, προκειμένου να λάβουν στεγαστικό δάνειο. Σύμφωνα με σχετικά στοιχεία που επεξεργάστηκε για λογαριασμό της «Κ» η IMS (Individual Mortgage Solutions) –η οποία ειδικεύεται στη μεσολάβηση στεγαστικών δανείων και αποτελεί σήμερα τον μεγαλύτερο αδειοδοτημένο μεσίτη πιστώσεων της χώρας– μόνο κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου έχει αυξηθεί σημαντικά το ποσό που χρειάζεται να έχει διαθέσιμο ο κάθε αγοραστής, ακριβώς λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης.
Το ράλι στα ακίνητα, τα υψηλά επιτόκια και η ακρίβεια κάνουν απαγορευτική την απόκτηση κατοικίας για τα ασθενή στρώματα.
Οπως εξηγεί στην «Κ» ο συνιδρυτής και εταίρος της IMS Γιάννης Μαυράκης, «η αύξηση στις τιμές των ακινήτων δεν μεταφράζεται μόνο σε αύξηση της μηνιαίας δόσης ενός στεγαστικού δανείου, αλλά και αύξηση της ιδίας συμμετοχής που καλείται ο πελάτης να συνεισφέρει σε απόλυτους αριθμούς, καθώς η ελάχιστη ιδία συμμετοχή του 20% μεταφράζεται σε υψηλότερο ποσό συμμετοχής, που στις περιπτώσεις των χαμηλότερων οικονομικών στρωμάτων είναι εξαιρετικά δύσκολο να καλυφθεί».
Για παράδειγμα, για την απόκτηση ενός διαμερίσματος που το 2022 κόστιζε 125.000 ευρώ, απαιτούνταν ρευστότητα ύψους 25.000 ευρώ από τον ενδιαφερόμενο, με τη μηνιαία δόση να διαμορφώνεται σε 428 ευρώ και το επιτόκιο σε 3,12% (σταθερό). Ωστόσο, με δεδομένο ότι η τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 13% το 2023 (μέσος όρος), η ιδία συμμετοχή αυξάνεται αντίστοιχα κατά 16.000 ευρώ, ενώ αύξηση κατά 56 ευρώ ανά μήνα καταγράφεται και στη μηνιαία δόση, λόγω της αύξησης των επιτοκίων που έχει μεσολαβήσει.
Η εξέλιξη αυτή έχει αλλάξει και τα χαρακτηριστικά της ζήτησης στην αγορά. Οπως αναφέρει ο κ. Μαυράκης, «από τα δεδομένα μας και κτηματομεσιτών συνεργατών μας, προκύπτει ότι τρεις στους δέκα ενδιαφερομένους αναζητούν κατοικίες από το 2000 και μετά, με τον έναν από αυτούς να αναζητεί κατασκευές μετά το 2021. Παρατηρείται επίσης, ότι περίπου τέσσερις στους δέκα αναζητούν κατοικίες που χρονολογούνται μεταξύ του 1950 και 1980, επιβεβαιώνοντας ουσιαστικά ότι υπάρχει ενδιαφέρον για παλαιότερες κατοικίες με σκοπό την αγορά τους και στη συνέχεια την αναβάθμιση – επισκευή τους». Σημειωτέον ότι παράλληλα με την αίτηση χρηματοδότησης για αγορά ακινήτου, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να αιτηθούν και δάνειο για την επισκευή – ανακαίνισή του, με τους ίδιους όρους χορήγησης και μάλιστα μέχρι του 100% του προϋπολογισμού των εργασιών.
«Εάν πάλι για κάποιον πελάτη προτεραιότητα αποτελεί η αγορά νεόδμητης κατοικίας, τότε είτε θα επιλέξει να προχωρήσει στην αγορά νεόδμητου ακινήτου μικρότερης επιφανείας προκειμένου να παραμείνει εντός του αρχικού του προϋπολογισμού, είτε θα αναζητήσει σε περιοχές πλησίον της αρχικής του επιλογής, όπου μπορεί να βρει νεόδμητες κατοικίες στην επιφάνεια που επιθυμεί και που καλύπτουν τις ανάγκες του με χαμηλότερο κόστος», τονίζει ο κ. Μαυράκης.
Σύμφωνα με την IMS, φαίνεται πως το 2023 αποτέλεσε σημείο καμπής, καθώς παρατηρείται πλέον μείωση του αγοραστικού ενδιαφέροντος από τα πιο ασθενή οικονομικά στρώματα, κάτι που οφείλεται κυρίως στην αδυναμία τους να αντεπεξέλθουν στις υψηλές τιμές της αγοράς, τα υψηλά επιτόκια και την άνοδο του κόστους διαβίωσης. Ετσι, ο μεγαλύτερος αριθμός των υποψηφίων αγοραστών προέρχεται πλέον από τα μεσαία και ανώτερα οικονομικά στρώματα, που συνήθως έχουν και την αποταμιευτική δυνατότητα, ώστε να συγκεντρώσουν την απαιτούμενη ιδία συμμετοχή για την έκδοση στεγαστικού δανείου.
Ακριβά και το νοίκι και η δόση του στεγαστικού δανείου
Επίκαιρο παραμένει το ερώτημα, τι συμφέρει περισσότερο σήμερα, η αγορά ή η ενοικίαση ακινήτου; Μετά την πρόσφατη αύξηση των επιτοκίων, αλλά και των τιμών πώλησης, φαίνεται πως πλέον οι διαφορές στο τελικό μηνιαίο κόστος είναι αμελητέες. Σύμφωνα με την IMS, πολλοί από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, π.χ. στο κέντρο της Αθήνας, στρέφονται σε περιοχές όπου η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις τιμές ενοικίασης είναι μικρή. Ετσι, συνοικίες όπως η Κυψέλη, το Γαλάτσι, τα Ανω Πατήσια, του Ζωγράφου, ακόμη και το Παγκράτι βρίσκονται στο επίκεντρο.
Οπως τονίζει ο κ. Μαυράκης, «στα σημεία αυτά το μέσο μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώνεται σε 685 ευρώ κατά μέσον όρο για ακίνητα επιφανείας 85 τ.μ. και με έτος κατασκευής μεταξύ του 1960 και του 1970. Την ίδια στιγμή, σε αυτές τις περιοχές η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων αντίστοιχων προδιαγραφών, κυμαίνεται μεταξύ 150.000 ευρώ για ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα στην Κυψέλη, έως 210.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα στο Παγκράτι, που βρίσκεται σε αξιοπρεπή κατάσταση».
Σε ένα τέτοιο παράδειγμα κι εφόσον ασφαλώς υπάρχει η δυνατότητα κάλυψης της ιδίας συμμετοχής του 20% που απαιτείται, η μηνιαία δόση για ένα στεγαστικό δάνειο 120.000 ευρώ διαρκείας 30 ετών και σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 10 χρόνια διαμορφώνεται σε 650 ευρώ, δηλαδή δεν παρατηρείται σημαντική διαφοροποίηση έναντι του ενοικίου.
Σύμφωνα με τον κ. Μαυράκη, «η αύξηση των επιτοκίων, που συνοδεύτηκε από τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών πώλησης κατοικιών και το 2023, λειτούργησε συνδυαστικά στη μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων. Ειδικά μάλιστα για τα ασθενέστερα οικονομικά στρώματα, τα παραπάνω συνδυάστηκαν και με την αύξηση του κόστους διαβίωσης, οδηγώντας πρακτικά σε μείωση του πραγματικού εισοδήματος».
Η μέση δόση για ένα στεγαστικό 120.000 ευρώ 30ετίας φτάνει στα 650 ευρώ, όσο περίπου και το ενοίκιο για μία κατοικία 85 τ.μ. στο Παγκράτι ή στην Κυψέλη.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Βάσει αυτών, τον Απρίλιο συνεχίστηκε η αρνητική πορεία του υπόλοιπου χρηματοδότησης στεγαστικών δανείων, που διαμορφώνεται πλέον σε 27,5 δισ. ευρώ, καταγράφοντας μείωση κατά 2,9% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2023. Παράλληλα, η μηνιαία καθαρή ροή νέων στεγαστικών ήταν αρνητική κατά το ποσό των 85 εκατ. ευρώ.
Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Μαυράκη, η «θωράκιση» που προσφέρουν τα προϊόντα σταθερού επιτοκίου έναντι του επιτοκιακού κινδύνου είναι σημαντικό στοιχείο. «Σήμερα το κυμαινόμενο επιτόκιο διαμορφώνεται από 6% έως 6,3%, ενώ το σταθερό για όλη τη διάρκεια αποπληρωμής του δανείου διαμορφώνεται μεταξύ 4,42% και 5,02%. Παρατηρούμε λοιπόν ότι οι δανειολήπτες έχουν τη δυνατότητα να επιλέξουν προνομιακά σταθερά επιτόκια έναντι των υψηλών κυμαινόμενων, διατηρώντας παράλληλα το συμβατικό δικαίωμα της πρόωρης μερικής ή ολικής αποπληρωμής του κεφαλαίου χωρίς ποινή προεξόφλησης», καταλήγει ο κ. Μαυράκης.
