Τρία χρόνια έχουν περάσει από την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και ήδη σε ορισμένες περιοχές της πρωτεύουσας, αλλά και στις τουριστικές περιοχές, η διαφορά με τις εμπορικές τιμές πώλησης είναι χαοτικές. Αυτό προκύπτει από τα στοιχεία του μητρώου αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων, με τις πωλήσεις στο πεντάμηνο του έτους να έχουν ξεπεράσει τις 85.000 και αναμένεται να καταγραφεί το 2024 ρεκόρ αγοραπωλησιών (178.000 έγιναν το 2023). Παρά την αύξηση των τιμών πανελλαδικά η ζήτηση καλά κρατεί, με την ψαλίδα αντικειμενικών και εμπορικών να έχει ανοίξει σημαντικά. Είτε πρόκειται για θέσεις στάθμευσης είτε για διαμερίσματα είτε για επαγγελματικούς χώρους, οι τιμές των συμβολαίων κινούνται σημαντικά πάνω από τις τιμές ζώνης που διαμορφώθηκαν τον Ιούνιο του 2021.
Οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νοτίων και των βορείων προαστίων του λεκανοπεδίου. Οι διαφορές που παρατηρούνται είναι τεράστιες και ενδεχομένως σε αρκετές περιπτώσεις τα ακίνητα αυτά να είναι ιδιαίτερα ή να έχουν ανακατασκευασθεί πλήρως.
Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 153 τ.μ. του 1ου ορόφου στην Κηφισιά αγοράστηκε στην τιμή των 672.301 ευρώ ή 4.394 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η αντικειμενική αξία στη συγκεκριμένη περιοχή ανέρχεται σε 2.000 ευρώ το τ.μ. Δηλαδή, το συγκεκριμένο ακίνητο πουλήθηκε σε τιμή αυξημένη κατά 119% της αντικειμενικής αξίας.
Αλλο διαμέρισμα στην Κηφισιά 208,5 τ.μ. 1ου ορόφου πωλήθηκε έναντι 600.000 ευρώ ή 2.878 ευρώ το τ.μ., όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται σε 1.650 ευρώ.
Διαμέρισμα 57 τ.μ. στο Κολωνάκι τρίτου ορόφου αντικειμενικής αξίας 242.250 ευρώ πωλήθηκε 330.000 ευρώ. Στη Φιλοθέη ακίνητο 118,84 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 451.000 ευρώ σε οικόπεδο 650 τ.μ. πωλήθηκε στην τιμή των 700.000 ευρώ. Στη Γλυφάδα διαμέρισμα 78,82 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 180.000 πωλήθηκε 500.000 ευρώ. Στην Πάρο διαμέρισμα 82,30 τ.μ. του 1983 αντικειμενικής αξίας 127.000 ευρώ πωλήθηκε έναντι 180.000 ευρώ, δηλαδή κατά 41,7% υψηλότερα από την αντικειμενική αξία. Στην Τήνο διαμέρισμα 124,14 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 142.760 ευρώ πωλήθηκε στην τιμή των 259.078 ευρώ.
Με βάση τα στοιχεία του μητρώου ο Δήμος Αθηναίων κρατάει τα σκήπτρα στις αγοραπωλησίες ακινήτων, καθώς μέσα στους πρώτους 5 μήνες του 2024 άλλαξαν χέρια 2.279 ακίνητα, με τις τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια να κινούνται σημαντικά πάνω από τις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, διαμέρισμα έκτου ορόφου 85,10 τ.μ. στον Δήμο Αθηναίων πωλήθηκε 375.000 ευρώ ή 4.406 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται σε 2.750 ευρώ. Ουσιαστικά η τιμή πώλησης ήταν υψηλότερη κατά 60% της αντικειμενικής αξίας. Στο Μετς διαμέρισμα 102,18 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 235.000 πωλήθηκε στην τιμή των 390.000 ευρώ.
Η έλλειψη χώρων στάθμευσης έχει εκτινάξει τόσο τη ζήτηση όσο και τις τιμές πώλησης των πάρκινγκ στα ύψη. Μια θέση πάρκινγκ των 10 τετραγωνικών μέτρων στο Κολωνάκι πωλήθηκε στην τιμή των 75.000 ευρώ όταν η αντικειμενική του αξία ανέρχεται στο ποσό των 38.000 ευρώ. Επίσης, πάρκινγκ 8,5 τ.μ. στο 7ο διαμέρισμα Αθηνών αντικειμενικής αξίας 13.600 πωλήθηκε 92.820 ευρώ
Οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νοτίων και των βορείων προαστίων.
Πάντως, παρά τις διαφορές που καταγράφονται δεν πρόκειται η κυβέρνηση πριν από το 2025 να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ενώ μετατίθεται επ’ αόριστον η ενεργοποίηση του συστήματος της αυτόματης αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης στις εμπορικές αξίες. Αυτό σημαίνει ότι και η επόμενη αναπροσαρμογή θα γίνει με βάση τις εισηγήσεις των ιδιωτών εκτιμητών ακινήτων.
Αντίθετα, σε εξέλιξη βρίσκεται η διαδικασία της σταδιακής επέκτασης του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα. Σε πρώτη φάση αντικειμενικές αξίες θα αποκτήσουν περίπου 500 περιοχές σε όλη τη χώρα. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, στην Αττική το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα επεκταθεί σε περιοχές από τη Βάρκιζα έως Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Χάρακα, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα.
Σε όρους πληθυσμού, οι εν λόγω οικισμοί αντιστοιχούν μόλις στο 1,5% του συνολικού πληθυσμού της επικρατείας και όπως είναι προφανές δεν πρόκειται απλώς για απομακρυσμένους αλλά για αραιοκατοικημένους ή ερημωμένους οικισμούς, γεγονός που καθιστά εξαιρετικά δύσκολη τη συλλογή όχι μόνο τεχνικών αλλά και εμπορικών στοιχείων για τις συγκεκριμένες ζώνες. Σύμφωνα με πληροφορίες:
• Σε 650 από αυτούς τους οικισμούς δεν υπάρχει ούτε ένας κάτοικος.
• Σε άλλους 500 κατοικούν το πολύ 10 άτομα.
• Σε 800 ο τοπικός πληθυσμός φτάνει τα 50 άτομα.
• Μόνο στους υπόλοιπους 550 καταγράφονται πάνω από 50 κάτοικοι.
Ενα ακόμη χαρακτηριστικό αυτών των περιοχών είναι ότι στην πλειονότητά τους πρόκειται για νησιωτικές, με πολύ χαμηλή εμπορική αξία –εξ ου και είναι σχεδόν ακατοίκητες–, συνεπώς από τη στιγμή που δεν υπάρχει ενεργός οικονομική δραστηριότητα, συναλλαγές και αγοραπωλησίες ακινήτων, ο προσδιορισμός της αξίας και ως εκ τούτου των τιμών ζώνης, καθίσταται εξαιρετικά δυσχερής.
