Μένει από… καύσιμα η αγορά κατοικίας, καθώς για τρίτο διαδοχικό τρίμηνο οι επενδύσεις κινούνται πτωτικά. Μετά και την ενεργοποίηση των μέτρων αυστηροποίησης των όρων χορήγησης της «χρυσής βίζας», εντείνεται ο προβληματισμός για το ενδεχόμενο να καταγραφεί περαιτέρω μείωση, ενώ την ίδια στιγμή η προσπάθεια μετατοπίζεται στο να αυξηθούν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, που επίσης κινούνται σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα. Η κυβέρνηση θα επιδιώξει να ρίξει χρήμα στην αγορά μέσω των επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων του προγράμματος «Σπίτι μου», ενώ οι τράπεζες χαλαρώνουν τους όρους χορήγησης, έστω και με ηλικιακά κριτήρια, καθώς ο σημερινός συνδυασμός «τιμών ακινήτων – εισοδημάτων» πρακτικά θέτει εκτός δυνατότητας δανειοδότησης την πλειονότητα των υποψηφίων αγοραστών ακινήτων.
Το διάστημα Ιανουαρίου – Μαρτίου τοποθετήθηκαν σε ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων μόλις 984 εκατ. ευρώ.
Από όλους τους δείκτες που χρησιμοποιούνται για την παρακολούθηση της πορείας της κτηματαγοράς μόνον ένας έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα: ο δείκτης των τιμών. Το… ράλι δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη πορεία των επενδύσεων σε κατοικίες, οι οποίες μάλιστα κατέγραψαν υποχώρηση το α΄ τρίμηνο του 2024, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν πλέον μόλις στο 13%-14% των συνολικών επενδύσεων που γίνονται στη χώρα, όταν πριν από την κρίση –περίοδος 2006-2008– έφταναν ακόμη και το 36% με 42%. Η αδυναμία αναθέρμανσης του επενδυτικού ενδιαφέροντος για τα ακίνητα προβληματίζει, καθώς από τη μια «φουντώνει» το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας –η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης για κατοικία δεν καλύπτεται από αντίστοιχη μεταβολή της προσφοράς–, ενώ από την άλλη δεν επιτυγχάνονται οι επιθυμητοί ρυθμοί συνολικής αύξησης των επενδύσεων. Επίσης, όσο συνεχίζεται η άνοδος των τιμών των ακινήτων χωρίς να εκδηλώνεται και αντίστοιχη αύξηση στο επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες να ξεκινήσει και πάλι ένας κύκλος «διόρθωσης» τιμών στην κτηματαγορά.
Τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής για την πορεία του ΑΕΠ το α΄ τρίμηνο δείχνουν ότι από το σύνολο των επενδύσεων (ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου), που έφτασε τα 7,37 δισ. ευρώ το α΄ τρίμηνο, μόλις τα 984 εκατ. ευρώ (ποσοστό περίπου 13,34%) αφορούσε κατοικίες. Ενώ οι συνολικές επενδύσεις κινήθηκαν ανοδικά στο πρώτο τρίμηνο με ένα ποσοστό της τάξης του 6%, οι αντίστοιχες στα ακίνητα υποχώρησαν κατά 12%. Συγκριτικά με την περίοδο του πλήρους «παγώματος» της δραστηριότητας στην κτηματαγορά καταγράφεται αύξηση, καθώς είχαμε φτάσει στο σημείο –ειδικά την περίοδο 2015 έως 2017– οι επενδύσεις σε κατοικίες να μην ξεπερνούν καν τα 300 εκατ. ευρώ ανά τρίμηνο. Φτάσαμε στο σημείο να «σπάσει» προς τα πάνω το όριο του ενός δισ. ευρώ (σ.σ. αυτό συνέβη από το δ΄ τρίμηνο του 2022 μέχρι τα μέσα του 2023) και τώρα έχει αρχίσει και πάλι η πτώση. Για τρία συνεχή τρίμηνα καταγράφεται πτώση και οι επενδύσεις στις κατοικίες είναι και πάλι χαμηλότερες από το όριο του ενός δις. ευρώ.
Το περιορισμένο ενδιαφέρον αποτυπώνεται και στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, οι οποίες περιορίζονται στα 100 με 130 εκατ. ευρώ μηνιαίως, από 1,2 με 1,7 δισ. ευρώ τον μήνα που αποτύπωναν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος την περίοδο 2006-2008. Τον Απρίλιο, για παράδειγμα, είχαμε χορηγήσεις μόλις 131 εκατ. ευρώ, ενώ στο πρώτο τετράμηνο δόθηκαν περίπου 450 εκατ. ευρώ. Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων τροφοδοτούν την εγχώρια ζήτηση και όσο αυτή παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, η διαμόρφωση των τιμών θα καθορίζεται πλέον σε μεγάλο βαθμό από το εισαγόμενο αγοραστικό ενδιαφέρον.
Η απροθυμία για περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα αποδίδεται σε μια σειρά από λόγους: αδυναμία δανεισμού λόγω χαμηλών εισοδημάτων και περιορισμένης πιστοληπτικής ικανότητας, δυσανάλογα μεγάλη αύξηση τιμών αναλογικά με το εισόδημα, υψηλό κόστος χρήματος αλλά και φόβος ανάληψης ρίσκου από την πλευρά των κατασκευαστών, καθώς οι μνήμες από την προηγούμενη κρίση (τεράστιο στοκ αδιάθετων ακινήτων, εγκλωβισμός κεφαλαίων και ζημίες) δεν έχουν σβήσει. Η τόνωση των επενδύσεων σε κατοικίες παραμένει ζητούμενο για δύο λόγους:
1. Πρώτον, είναι αναγκαία η αύξηση της προσφοράς ακινήτων για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα. Η οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει πολύ μεγάλα ποσοστά αύξησης όταν μετριέται με βάση τις οικοδομικές άδειες, αλλά αυτό μένει να αποτυπωθεί και στις ανεγέρσεις νέων κτιρίων, όπως επίσης και στις αγοραπωλησίες. Οι κατασκευαστές δεν δεσμεύουν κεφάλαια αν δεν έχουν διασφαλίσει ότι τα ακίνητα θα πουληθούν. Ετσι, το γεγονός ότι οι τιμές έχουν επιστρέψει κοντά στα ιστορικά υψηλά δημιουργεί έντονο προβληματισμό.
2. Δεύτερον, δεδομένου ότι η τόνωση των επενδύσεων και η αλλαγή «αναπτυξιακής συνταγής» αποτελούν κεντρική επιλογή, η υστέρηση των επενδύσεων στις κατοικίες που παραδοσιακά «στήριζαν» το ΑΕΠ, δημιουργεί ένα «κενό». Οι επενδύσεις στις υπόλοιπες κατασκευές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά (ξεπέρασαν τα 7,5 δισ. ευρώ το 2023 και έχουν ανοδική πορεία και φέτος), όμως όταν οι επενδύσεις στις κατοικίες έφταναν τα 25 δισ. ευρώ ετησίως πριν από την κρίση και τώρα περιορίζονται σε κάτω από 4,5 δισ. ευρώ, το «κενό» που πρέπει να καλυφθεί είναι πολύ μεγάλο.
Η χορήγηση πόρων ύψους τουλάχιστον 2 δισ. ευρώ για να δοθούν επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια είναι μια κίνηση στην κατεύθυνση της αναθέρμανσης του επενδυτικού ενδιαφέροντος, καθώς μαζί με την ίδια συμμετοχή των υποψηφίων αγοραστών, μπορούν να οδηγήσουν σε επενδύσεις άνω των 3 δισ. ευρώ σε ακίνητα. Αντίστοιχα, αύξηση στις χορηγήσεις επιδιώκεται και μέσω των νέων δανείων, που χρηματοδοτούν μέχρι και το 90% της αξίας του ακινήτου. Το ερώτημα είναι αν θα υπάρξει ανταπόκριση, δεδομένου ότι η συνεχιζόμενη άνοδος των τιμών των ακινήτων περιορίζει μήνα με τον μήνα την αποδοτικότητα τέτοιου είδους παρεμβάσεων στην αγορά.
