Περαιτέρω συμπίεση προβλέπεται να δεχθούν τα ποσοστά που προσφέρουν οι κατασκευαστές κατοικιών για αντιπαροχές οικοπέδων, μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ αναφορικά με τα ύψη των νέων οικοδομών, αλλά και το γεγονός ότι κρίνουν αντισυνταγματική και την εξαίρεση από τον συντελεστή δόμησης βοηθητικών χώρων, όπως εξώστες, σοφίτες, ή ακόμη και το 50% του υπογείου κάθε ακινήτου. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση για την αγορά οικοπέδων, που επιμελήθηκε η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών, Geoaxis, «οι αποφάσεις του ΣτΕ θα περιορίσουν τη δυνατότητα των κατασκευαστών για την εξασφάλιση επιπλέον τετραγωνικών μέτρων», κάτι που προφανώς θα έχει αντίκτυπο και στα προσφερόμενα ποσοστά της αντιπαροχής.
Πάντως, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου οι αντιπαροχές είχαν παραμείνει σχετικά σταθερές. Με βάση τα στοιχεία της Geoaxis, το μεγαλύτερο ποσοστό εξασφάλιζαν οικοπεδούχοι στο Π. Φάληρο (έως 39%), ενώ στο Μαρούσι και τον Χολαργό το σχετικό ποσοστό ανέρχεται έως 38%. Σύμφωνα πάντως με τον Γιάννη Ξυλά, ιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο της Geoaxis, «η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.
Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον δείκτη τιμών υλικών νέων κτιρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2022 – Μαρτίου 2023, παρουσίασε αύξηση 6,6%, έναντι αύξησης 11,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκαμήνων».
Υπενθυμίζεται ότι μετά την επιβολή ΦΠΑ 24% στα ακίνητα από τις αρχές του 2006 (και μέχρι την αναστολή που ξεκίνησε να εφαρμόζεται τα τελευταία χρόνια), τα ποσοστά της αντιπαροχής υποχώρησαν σημαντικά, λόγω του ότι αυξήθηκε το συνολικό κόστος για ανέγερση ακινήτων. Σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς, ένας οικοπεδούχος σήμερα θα λάβει αντάλλαγμα περίπου ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο (για οικόπεδο τουλάχιστον ενός στρέμματος). Αξίζει να σημειωθεί, π.χ., ότι στις περισσότερες περιοχές της έρευνας της Geoaxis το μέσο ποσοστό της αντιπαροχής ξεπερνούσε το 50% (μέχρι και 56% στο Π. Φάληρο), έχοντας καταγράψει σημαντική μείωση έκτοτε. Παράλληλα, όπως φάνηκε, η αναστολή του ΦΠΑ δεν διαφοροποίησε τα δεδομένα στην αγορά.
Οι ζητούμενες τιμές
Με βάση τα στοιχεία της φετινής έρευνας της εταιρείας, κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους (β΄ τρίμηνο 2024 – β΄ τρίμηνο 2023), η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης οικοπέδων σε επιλεγμένες περιοχές του λεκανοπεδίου καταγράφει άνοδο κατά 9%. Τη μεγαλύτερη άνοδο σημειώνουν τα οικόπεδα στο Μαρούσι με 11,1% και μέση τιμή τα 900 ευρώ/τ.μ., από 810 ευρώ/τ.μ. που ήταν πέρυσι.
Η άνοδος των τιμών των οικοπέδων θα συνεχιστεί και τους επόμενους 12 μήνες, αλλά ο ρυθμός της αύξησης θα είναι χαμηλότερος.
Αντίστοιχα, στο Π. Φάληρο η Geoaxis καταγράφει αύξηση κατά 10,9% σε 1.547 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Περιστέρι η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 7,8% φέτος σε 912 ευρώ/τ.μ., από 846 ευρώ/τ.μ. Το ότι το κόστος γης είναι παρόμοιο με εκείνο του Αμαρουσίου, που είναι σαφώς ακριβότερη περιοχή συνολικά, εξηγείται από το ότι ο συντελεστής δόμησης στο Μαρούσι είναι 0,8, ενώ στο Περιστέρι είναι 1,8, κάτι που επιτρέπει την ανέγερση περισσότερων τ.μ. επιφανείας. Αύξηση κατά 7,6% σημειώνεται και στα οικόπεδα στους Αμπελοκήπους σε 2.455 ευρώ/τ.μ. (Σ.Δ. 3,6), ενώ στον Χολαργό η μέση ζητούμενη τιμή αγγίζει τα 1.210 ευρώ/τ.μ., όντας κατά 7,47% υψηλότερη σε σχέση με πέρυσι.
Κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας οι τιμές των οικοπέδων εμφανίζουν σαφώς μικρότερη διακύμανση, συγκριτικά με τις τιμές των κατοικιών. Με βάση την επεξεργασία της Geoaxis, η μέση άνοδος κατά την περίοδο 2015-2024 διαμορφώνεται σε 29,21% για τις πέντε περιοχές της έρευνας (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Περιστέρι, Π. Φάληρο και Χολαργός). Τη μεγαλύτερη άνοδο με 34,59% καταγράφουν τα οικόπεδα στους Αμπελοκήπους, ενώ η μικρότερη αύξηση με 24,42% παρατηρείται στο Περιστέρι. Πάντως, είναι εμφανές ότι οι φετινές τιμές είναι και οι υψηλότερες της τελευταίας δεκαετίας.
Οσον αφορά τις διαθέσιμες επιφάνειες, τα μικρότερα οικόπεδα εντοπίζονται στους Αμπελοκήπους με 165 τ.μ. κατά μέσον όρο, ενώ ακολουθεί το Περιστέρι με 200 τ.μ. Αντιθέτως, τα μεγαλύτερα οικόπεδα βρίσκονται στον Χολαργό με 441 τ.μ. κατά μέσον όρο, στο Μαρούσι με 350 τ.μ. και στο Π. Φάληρο με 300 τ.μ. Σύμφωνα με την έρευνα, είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος και πάνω είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις τέτοιου είδους ακίνητα έχουν και υφιστάμενες κατοικίες ή άλλες κατασκευές που θα πρέπει να γκρεμιστούν για να ανεγερθούν νέα κτίρια.
Οπως αναφέρει η Geoaxis στην ανάλυσή της, στην αγορά οικοπέδων παρατηρούνται αρκετές τάσεις αυτή την περίοδο. Κατ’ αρχάς, από πλευράς τιμών η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική, απ’ ό,τι στα βόρεια, όπου φαίνεται πως οι τιμές δεν έχουν ακόμη αυξηθεί με τον ίδιο ρυθμό. Η εταιρεία εκτιμά ότι οι αξίες των οικοπέδων σ’ αυτές τις περιοχές θα αργήσουν να καταγράψουν μεγάλη αύξηση, ωστόσο η ανάκαμψη θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη.
Από την άλλη πλευρά, κατασκευαστές και εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους, υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής και του δανεισμού και συζητούν μεγαλύτερα ποσοστά αντιπαροχών για τους ίδιους. Παράλληλα, οι πράξεις αγοραπωλησίας οικοπέδων και η οικοδομική δραστηριότητα κινούνται ανοδικά, καθώς ολοκληρώνονται οικοδομές που είχαν ξεκινήσει πριν από δύο χρόνια, πριν από τον πόλεμο στην Ουκρανία και πιο πρόσφατα στη Γάζα, αλλά και πριν από την αύξηση του κόστους ενέργειας. Ετσι, οι νέες συζητήσεις για την αγορά οικοπέδων από κατασκευαστές ξεκινούν από νέα βάση.
«Διαπιστώνουμε ότι από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές, οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.), όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα», τονίζει η εταιρεία.
Η Geoaxis εκτιμά ότι η άνοδος των τιμών των οικοπέδων θα συνεχιστεί και τους επόμενους 12 μήνες, αλλά ο ρυθμός της ανόδου θα είναι χαμηλότερος. «Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα όμως αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος ανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων», επισημαίνει ο κ. Ξυλάς.
Αυξήθηκαν σημαντικά οι νέες οικοδομές το πρώτο τρίμηνο
Οι υψηλές τιμές των οικοπέδων, αλλά και η συνειδητοποίηση από μερίδα κατασκευαστών κατοικιών ότι οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων δεν θα είναι εύκολο να συνεχίσουν να αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό, μοιάζουν να έχουν «φρενάρει» τις νέες ανεγέρσεις κατοικιών. Με βάση τα εποχικώς διορθωμένα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 14% σε ετήσια βάση.
Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κατοικιών ενισχύεται με ετήσιο ρυθμό 4%.
Παράλληλα, κατά το φετινό πρώτο πεντάμηνο του έτους ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών, που επιμελείται και δημοσιεύει το ΙΟΒΕ, σημείωσε οριακή υποχώρηση κατά 0,2% συγκριτικά με την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Εν τω μεταξύ το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024 συνέχισε να αυξάνεται με ετήσιο ρυθμό 4%. Το θετικό όμως είναι ότι ο ρυθμός της ανόδου έχει μειωθεί σχεδόν στο μισό συγκριτικά με την αντίστοιχη περίοδο του 2023, όταν η αύξηση του κόστους κατασκευής είχε διαμορφωθεί σε 8,1%. Επίσης θετικό για τη μελλοντική προσφορά ακινήτων είναι το γεγονός ότι η οικοδομική δραστηριότητα κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται σημαντικά, καθώς κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο σημειώθηκε αύξηση κατά 42% του αριθμού των αδειών, κατά 38,3% της επιφανείας και κατά 25% του όγκου, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.
Επίσης, θετικό για τις μελλοντικές προοπτικές της ζήτησης στην αγορά κατοικίας είναι το γεγονός ότι το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε την περίοδο Ιανουαρίου – Απριλίου 2024 κατά 38,9% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσης κατά 7,2% την αντίστοιχη περίοδο του 2023, αν και συνεχίζει να βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα. Ωστόσο, θα πρέπει να επισημανθεί ότι ο κυριότερος λόγος για τον οποίο σημειώθηκε αυτή η αύξηση είναι η κορύφωση των εκταμιεύσεων νέων δανείων, που εγκρίθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου». Οπως αναφέρει και η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) στην τελευταία έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική, «σύμφωνα με την έρευνα τραπεζικών χορηγήσεων, η αύξηση των επιτοκίων συνετέλεσε στη μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί σχεδόν δύο χρόνια. Ωστόσο, κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου τριμήνου η ζήτηση στεγαστικών δανείων δεν μεταβλήθηκε σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο και αναμένεται να παραμείνει αμετάβλητη και κατά το επόμενο τρίμηνο».
