Του Νίκου Ρουσάνογλου
Με το βλέμμα στραμμένο στον επόμενο κύκλο του προγράμματος «Σπίτι μου», για την επιδότηση επιτοκίου για αγορά κατοικίας, βρίσκεται τις τελευταίες εβδομάδες η κτηματαγορά. Στελέχη του κλάδου επισημαίνουν ότι οι αγοραπωλησίες έχουν ουσιαστικά «παγώσει», καθώς οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές αναμένουν την ανακοίνωση του προγράμματος και ασφαλώς και τους όρους και τις προϋποθέσεις του, ώστε να κρίνουν κατ’ αρχάς αν είναι δικαιούχοι και δευτερευόντως αν μπορούν να αποκτήσουν το ακίνητο που τους ενδιαφέρει στην περιοχή που επιθυμούν.
Αυτό μάλιστα θα αποτελέσει και «κλειδί» για το κατά πόσο θα επαναληφθούν ή όχι οι στρεβλώσεις που παρατηρήθηκαν κατά τον πρώτο κύκλο του προγράμματος και είχαν ως αποτέλεσμα την εκτίναξη των ζητούμενων τιμών πώλησης στις περιοχές που συγκέντρωναν υψηλό αριθμό επιλέξιμων ακινήτων, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα δυτικά προάστια της Αττικής. Υπενθυμίζεται ότι οι ενδιαφερόμενοι έπρεπε να διαλέξουν κατοικίες με έτος κατασκευής έως το 2007 το πολύ, δηλαδή ηλικίας τουλάχιστον 15 ετών, με ανώτατο ύψος τιμής τις 200.000 ευρώ και επιφάνειας τα 150 τ.μ. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να μειωθεί σημαντικά το πιθανό απόθεμα κατοικιών που θα μπορούσε να αγοραστεί, περιορίζοντας σημαντικά τις επιλογές.
Πυροδότησε νέες αυξήσεις
Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, «με τον τρόπο που εφαρμόστηκε το πρόγραμμα, αφαιρέθηκε με απότομο τρόπο ένα μεγάλο μέρος του αποθέματος των πωλούμενων κατοικιών, με συνέπεια οι τιμές να αυξηθούν κατακόρυφα και με τεχνητό τρόπο. Ετσι, πολλοί ενδιαφερόμενοι κλήθηκαν τελικά να πληρώσουν πολύ υψηλότερα ποσά για ακίνητα που μέχρι πρόσφατα κοστολογούνταν πολύ χαμηλότερα». Οπως αποδείχθηκε στην πράξη, σε αρκετές συνοικίες των μεγάλων πόλεων, ειδικά όμως στην Αθήνα, η προσφορά παλαιών ακινήτων αποδείχθηκε πολύ μικρότερη της ζήτησης, με αποτέλεσμα οι δικαιούχοι να αυξάνουν συνέχεια την προσφορά τους, ώστε να πείσουν τους ιδιοκτήτες να τους προτιμήσουν και να αποκτήσουν έτσι «άτοκα» το ακίνητό τους.
Σε αυτό συνέβαλε καθοριστικά και το μικρό περιθώριο χρόνου που δόθηκε έως ότου «κλειδώσει» κανείς το ακίνητο της προτίμησής του, με αποτέλεσμα να περιορίζεται ακόμα περισσότερο η «δεξαμενή» επιλέξιμων ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι με τις νέες αλλαγές της νομοθεσίας απαιτείται πλέον η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου προκειμένου να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο. Το γεγονός αυτό έχει φέρει σειρά προβλημάτων στην επιφάνεια, ιδίως σε ακίνητα που κατασκευάστηκαν πριν από πολλές δεκαετίες και για τα οποία υπάρχει έλλειμμα των απαιτούμενων εγγράφων, ακόμα και των οικοδομικών αδειών, λόγω φθοράς ή ακόμα και καταστροφής τους, λόγω φυσικών καταστροφών ή… τρωκτικών.
Εκτιμάται ότι θα διευρυνθεί το όριο ηλικίας μέχρι τα 50 έτη, αντί για τα 39 έτη που ήταν το αρχικό πρόγραμμα.
Ετσι, ακίνητα αξίας 60.000-80.000 ευρώ βρέθηκαν να πωλούνται τελικά αντί 120.000-150.000 ευρώ ή ακόμα και 200.000 ευρώ στην Αττική. Η ακραία αυτή στρέβλωση είχε ως αποτέλεσμα εντέλει να ακυρωθεί στην πράξη το όφελος των δικαιούχων από την εξασφάλιση «άτοκου» δανείου, καθώς τελικά το ποσό που πλήρωσαν ήταν αντίστοιχο εκείνου που θα κατέβαλλαν αν λάμβαναν ένα κανονικό στεγαστικό δάνειο και πλήρωναν όλους τους αναλογούντες τόκους.
Μέχρι στιγμής, πάντως, η προαναγγελία ενός νέου προγράμματος «Σπίτι μου» από κυβερνητικά στελέχη έχει ήδη δημιουργήσει τις πρώτες «παρενέργειες». Συγκεκριμένα, όπως σημειώνουν μεσίτες, οι αγοραπωλησίες έχουν «φρενάρει» πλέον σε πολύ μεγάλο βαθμό, καθώς οι ενδιαφερόμενοι αναμένουν την ανακοίνωση περισσότερων λεπτομερειών προτού προχωρήσουν στη λήψη αποφάσεων.
Υπενθυμίζεται ότι, όπως έχει γνωστοποιηθεί, το νέο πρόγραμμα θα αφορά διευρυμένη βάση πιθανών δικαιούχων, καθώς θα αυξηθεί το όριο ηλικίας μέχρι τα 50 έτη (αντί για τα 39 έτη που ήταν το αρχικό πρόγραμμα). Αυτή ακριβώς η ηλικιακή ομάδα των 40-50 ετών είναι και μία από τις πολυπληθέστερες κατηγορίες αγοραστών, καθώς αφορά ανθρώπους μεγαλύτερης οικονομικής δύναμης έναντι των νεότερων ηλικιών. Επομένως, ο αντίκτυπος στην αγορά είναι μεγαλύτερος. Γνωρίζοντας εκ των προτέρων ότι μπορούν να εξασφαλίσουν ένα σχεδόν άτοκο στεγαστικό δάνειο, είναι εμφανές ότι οι άνθρωποι αυτοί έχουν μεταθέσει χρονικά την απόφαση αγοράς ακινήτου, συνεχίζοντας βέβαια την αναζήτηση, ώστε να έχουν εντοπίσει τα ακίνητα που τους ενδιαφέρουν και να μπορέσουν να προχωρήσουν άμεσα μόλις ξεκαθαρίσουν οι τελικοί όροι του προγράμματος.
Το μεγάλο «αγκάθι»
Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι ακόμα πιο σημαντικό και από τους τελικούς δικαιούχους είναι τα επιλέξιμα ακίνητα να μην περιοριστούν σε κάποια συγκεκριμένη κατηγορία, όπως συνέβη με τον πρώτο κύκλο του προγράμματος. Οπως σημειώνουν, το ιδανικό θα ήταν να μην υπάρξει κάποιος περιορισμός ή έστω αυτός να αφορά μόνο πολύ ακριβές περιπτώσεις ακινήτων, π.χ. αξίας άνω των 500.000-600.000 ευρώ. Αλλωστε, οι ίδιες οι τράπεζες προχωρούν σε αξιολόγηση του πιστοληπτικού προφίλ των δανειοληπτών, κάτι που σημαίνει ότι ούτως ή άλλως ελάχιστοι θα είναι εκείνοι που θα μπορούν να αιτηθούν και να λάβουν στεγαστικό δάνειο για το 80%-90% της αξίας ενός ακινήτου με τιμή πώλησης άνω των 400.000 ευρώ. Ετσι, θα αποφευχθεί η στρέβλωση που εκτίναξε τις τιμές των κατοικιών στον πρώτο κύκλο του προγράμματος.
Χαμηλά και η ζήτηση για νέα στεγαστικά δάνεια
Της Ευγενίας Τζώρτζη
Χαμηλή παραμένει η ζήτηση για νέα στεγαστικά δάνεια παρά τις προσφορές των τραπεζών για χαμηλά επιτόκια, απαλλαγή από τα έξοδα εξέτασης αιτήματος ή τα ειδικά προγράμματα με έμφαση τους νέους έως 40 ετών.
Σύμφωνα με στοιχεία της «Κ», οι νέες εκταμιεύσεις ανήλθαν το α΄ εξάμηνο του έτους στα 550 εκατ. ευρώ, ενώ άλλα 380 εκατ. ευρώ εκταμιεύτηκαν μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου». Πρόκειται για αιτήσεις που είχαν εγκριθεί ήδη από το 2023, ανεβάζοντας τις συνολικές εκταμιεύσεις του α΄ εξαμήνου στα 930 εκατ. ευρώ. Χωρίς ωστόσο τις εκταμιεύσεις του προγράμματος «Σπίτι μου», τα νέα δάνεια που εκταμίευσαν οι τράπεζες το α΄ εξάμηνο είναι οριακά μειωμένα σε σχέση με το α΄ εξάμηνο του 2023, όταν οι νέες εκταμιεύσεις είχαν φτάσει τα 570 εκατ. ευρώ.
Αρμόδια στελέχη αποδίδουν τη χαμηλή ζήτηση στις προσδοκίες που έχουν δημιουργήσει οι κυβερνητικές ανακοινώσεις για επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου», καθώς σημαντική μερίδα των δυνητικών νέων αγοραστών αναμένει τα χαρακτηριστικά του νέου προγράμματος προκειμένου να δει εάν επωφελείται από την επιδότηση και να λάβει τις οριστικές αποφάσεις. Ο βασικότερος ανασχετικός παράγοντας είναι ωστόσο η άνοδος των τιμών των κατοικιών, που σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ αυξήθηκαν κατά 10,4% σε ετήσια βάση. Η άνοδος αυτή προστίθεται στην αύξηση κατά 13,8% που καταγράφηκε το 2023, φέρνοντας τις τιμές των κατοικιών κατά μόλις 4,1% χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση του 2008. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε σχέση με την κατώτατη τιμή που είχε καταγραφεί το γ΄ τρίμηνο του 2017, οι τιμές είναι αυξημένες κατά 66,4%.
Σε μια προσπάθεια να κινητοποιήσουν το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών για την αγορά στέγης, οι τράπεζες προωθούν ειδικά προγράμματα για νέους έως 40 ετών ή μεγαλύτερες ηλικίες, με γρήγορες διαδικασίες προέγκρισης, προνομιακά επιτόκια και προσφορές σε σχέση με τα έξοδα δανείου. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων με έμφαση τα σταθερά ξεκινούν από 2,50% για διάρκεια 3 ετών και φθάνουν έως και το 4,90% για μεγάλη σταθερή διάρκεια, έως και 30 χρόνια, ενσωματώνοντας την προοπτική μείωσης των επιτοκίων. Τα σταθερά επιτόκια ανταγωνίζονται τα κυμαινόμενα επιτόκια, που παρότι ακολουθούν επίσης πτωτική πορεία λόγω υποχώρησης του euribor που διαμορφώνεται σήμερα στο 3,7%, επιβαρύνονται με μέσο περιθώριο spread κοντά στο 2%.
Μετά την Εθνική Τράπεζα και τη Eurobank, οι οποίες απαλλάσσουν τον δανειολήπτη από τα έξοδα έγκρισης φακέλου (διαμορφώνονται στα 490 ευρώ για την Εθνική) ή την εφάπαξ δαπάνη του νομικού και τεχνικού ελέγχου (διαμορφώνεται στα 750 ευρώ για τη Eurobank), ένα νέο πρόγραμμα ανακοίνωσε και η Τράπεζα Πειραιώς για όσους ενδιαφέρονται να χτίσουν ή να αγοράσουν πρώτη κατοικία με όριο ηλικίας τα 50 έτη. Το πρόγραμμα «Piraeus 90 Πρώτης Κατοικίας» προσφέρεται με χρηματοδότηση από την τράπεζα έως και το 90% της αξίας του ακινήτου, καλύπτοντας ποσό έως 500.000 ευρώ, χωρίς δαπάνη εξέτασης του αιτήματος. Οπως ανακοίνωσε η τράπεζα, όλοι οι πελάτες, υποβάλλοντας την αίτησή τους online ή μέσω καταστήματος, επωφελούνται από:
Τα επιτόκια ξεκινούν από 2,50% για τα 3 πρώτα χρόνια και φθάνουν έως και το 4,90% για μεγάλη διάρκεια, έως και 30 χρόνια.
• Προέγκριση εντός 48 ωρών.
• Δυνατότητα γρήγορης εκταμίευσης με την προσκόμιση του συμβολαίου αγοράς.
• Χαμηλό επιτόκιο, από 2,70% σταθερό για 3 έτη και στη συνέχεια κυμαινόμενο με βάση το euribor μηνός πλέον περιθωρίου από 1,75%.
• Δυνατότητα συνολικής διάρκειας δανείου έως 35 έτη.
• Εξτρα ρευστότητα με το καταναλωτικό «Πρώτης Εγκατάστασης» για ποσό έως 40.000 ευρώ και χαμηλό σταθερό επιτόκιο 9,90%.
Παρόμοια χαρακτηριστικά διαθέτει και το νέο στεγαστικό δάνειο «Alpha Πρώτη Κατοικία» της Alpha Bank, που απευθύνεται σε νέους έως 40 ετών με ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους, καθώς για τα πρώτα 3 χρόνια του δανείου παρέχεται η δυνατότητα επιλογής χαμηλού σταθερού επιτοκίου ύψους 2,50%, ενώ δεν χρεώνονται δαπάνες εξέτασης του αιτήματος. Το «Alpha Πρώτη Κατοικία» παρέχεται με δυνατότητα για περίοδο χάριτος έως 2 χρόνια στην αρχή του δανείου, ενώ απευθύνεται σε μια διευρυμένη περίμετρο δικαιούχων, καλύπτοντας έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, ανεξαρτήτως ενεργειακής κλάσης και παλαιότητας. Παράλληλα, δίνει στους δανειολήπτες τη δυνατότητα να επιλέξουν είτε σταθερό είτε κυμαινόμενο επιτόκιο καθ’ όλη τη διάρκεια του δανείου. Επιπλέον, η τράπεζα διευκολύνει τόσο τους πελάτες τού «Alpha Πρώτη Κατοικία» για νέους όσο και τους υπόλοιπους πελάτες που θα λάβουν στεγαστικό δάνειο από την Alpha Bank, παρέχοντας σε όλους τη δυνατότητα να καλύψουν προσωπικές ανάγκες που συνδέονται με την απόκτηση στέγης, όπως συμβολαιογραφικά και δικηγορικά έξοδα, μέσω προσωπικού δανείου «Alpha Μέτρον Αριστον» με σταθερό επιτόκιο 9,90% (επιπλέον της εισφοράς του ν. 128/75), χαμηλότερο από το ισχύον τιμολόγιο που διαμορφώνεται έως 14%.
