Με το κέντρο της Αθήνας να «δεσπόζει», με βάση τον αριθμό των προσφερομένων ακινήτων, ξεκινάει το επόμενο διάστημα η διαβούλευση για το νέο χωροταξικό σχέδιο για τον τουρισμό, το οποίο αναμένεται να αποτελέσει το βασικό «εργαλείο» για την επιβολή περιορισμών στον αριθμό των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Προς το παρόν δεν είναι ξεκάθαρο το ακριβές περιεχόμενο των περιορισμών ούτε καν αν τελικά θα επιβληθούν, αλλά η ένταξη μιας σειράς περιοχών της Αττικής στις σχετικές διατάξεις φαίνεται πως αποτελεί έναν προάγγελο μελλοντικών εξελίξεων.
Με βάση το σχέδιο νόμου, μία από τις κύριες κατευθύνσεις του νέου χωροταξικού προβλέπει την επιβολή περιορισμών στον αριθμό των καταλυμάτων, σε συνάρτηση με τις διαθέσιμες ξενοδοχειακές κλίνες.
Οπως αναφέρει η σχετική ρύθμιση, θα προβλέπεται ο καθορισμός «περιορισμών στον αριθμό των χώρων τουρισμού διαμοιρασμού και των απλών ενοικιαζομένων δωματίων, ως ποσοστού των κλινών των κύριων τουριστικών καταλυμάτων» στις «περιοχές ελέγχου» και στις «ανεπτυγμένες περιοχές». Ειδικά οι τελευταίες αφορούν Αττική και Θεσσαλονίκη, επομένως συγκεντρώνουν μεγάλο ενδιαφέρον, με δεδομένη τη στεγαστική κρίση στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα και το έλλειμμα επαρκούς αριθμού κατοικιών για αγορά ή ενοικίαση.
Προβλέπονται περιορισμοί στον αριθμό των καταλυμάτων, σε συνάρτηση με τις διαθέσιμες ξενοδοχειακές κλίνες.
Σε ό,τι αφορά την Αττική, μεταξύ των «ανεπτυγμένων περιοχών» ξεχωρίζουν οι δημοτικές ενότητες Αθηναίων, Καλλιθέας, Αλίμου, Γλυφάδας, Μοσχάτου, Νέας Σμύρνης, Παλαιού Φαλήρου, Βουλιαγμένης, Νέας Μάκρης, Αναβύσσου και Πειραιώς.
Αθροιστικά, στις παραπάνω περιοχές με βάση τα στοιχεία της AirDNA λειτουργούν σήμερα 21.782 καταλύματα, αριθμός αντιπροσωπευτικός, μια και βρισκόμαστε στο απόγειο της θερινής τουριστικής περιόδου, όταν και η προσφορά είναι η υψηλότερη του κάθε ημερολογιακού έτους.
Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι τη «μερίδα του λέοντος» και με χαρακτηριστική διαφορά καταλαμβάνει το κέντρο της Αθήνας με 16.900 καταλύματα, έχει δηλαδή μερίδιο 77,5% του συνόλου. Σε όλες τις άλλες περιοχές μαζί εντοπίζονται 4.882 καταλύματα. Μάλιστα, σε κάποιες εξ αυτών δεν είναι σαφές πού θα εντοπιστούν οι παρεμβάσεις, με δεδομένο ότι δεν είναι εύκολο να αντληθούν ξεχωριστά στοιχεία.
Για παράδειγμα, η Ανάβυσσος είναι μέρος του Σαρωνικού, που επίσης διαθέτει καταλύματα σε Σαρωνίδα, Λαγονήσι, Καλύβια κ.ο.κ. Το σύνολο αυτών αθροίζει 818 καταλύματα, με εκείνα της Αναβύσσου να είναι ένα μέρος αυτών. Κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και με τη Νέα Μάκρη, που είναι τμήμα του Δήμου Μαραθώνα.
Εν τω μεταξύ και στις δύο αυτές περιοχές, όπως επίσης και σε κάποιες άλλες, όπως π.χ. το Μοσχάτο των μόλις 96 καταλυμάτων, προξενεί εντύπωση το πώς ακριβώς έχει γίνει η σχετική επιλογή και τα σχετικά κριτήρια, ώστε να προκύψει ανάγκη περιορισμού του αριθμού των καταλυμάτων, τόσο λόγω της χαμηλής διείσδυσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων όσο και λόγω του ότι δεν αποτελούν περιοχές με έλλειμμα στέγης και μεγάλη ζήτηση από ενοικιαστές μακροχρόνιων συμβάσεων.
Αντίστοιχα, στις «περιοχές ελέγχου» περιλαμβάνονται σημεία πολύ έντονης τουριστικής ζήτησης. Σε αρκετές εξ αυτών παρατηρείται κάθε χρόνο και το φαινόμενο της έλλειψης φοιτητικής στέγης ή και κατοικιών για τη στέγαση δημοσίων λειτουργών, με αποτέλεσμα να είναι πλέον επιτακτική ανάγκη η αναζήτηση λύσεων.
Πρόκειται για τις δημοτικές ενότητες Παραλίας Πιερίας, Σκιάθου, Κερκυραίων, Ζακυνθίων, Αρκαδίων Ζακύνθου, Λαγανά Ζακύνθου, Ερμούπολης, Θήρας, Οίας, Κω, Μυκόνου, Αφάντου Ρόδου, Ιαλυσού Ρόδου, Καλλιθέας Ρόδου, Τήνου, Μαλίων Ηρακλείου, Χερσονήσου Ηρακλείου και Νέας Κυδωνίας Χανίων.
Τα μέτρα δεν ανέκοψαν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Από τις αρχές του 2024 έχει επιβληθεί μια σειρά μέτρων στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, κυρίως φορολογικού χαρακτήρα, χωρίς πάντως να έχει ανακοπεί η σχετική δραστηριότητα. Συγκεκριμένα, όσοι εκμεταλλεύονταν τρία ή περισσότερα ακίνητα, υποχρεώθηκαν να προχωρήσουν σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (κάτι που αυξάνει το κόστος διαχείρισης, καθώς απαιτείται π.χ. η τήρηση έδρας), ενώ τα έσοδα από τα ακίνητα υπόκεινται και σε ΦΠΑ 13%. Σημειώνεται ότι τα παραπάνω δεν αφορούν τους ιδιοκτήτες εκείνους που εκμεταλλεύονται ένα ή δύο ακίνητα.
Ακολούθησε εγκύκλιος της ΑΑΔΕ, βάσει της οποίας ορίστηκε ότι κάθε ακίνητο που χρησιμοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να έχει τον χαρακτήρα φορολογικού υποκαταστήματος, κάτι που μεταφράζεται σε τέλος επιτηδεύματος ανά ακίνητο και όχι ανά εταιρεία, όπως περίμεναν στην αγορά ότι θα ισχύσει. Στην πράξη, αν μια εταιρεία-ιδιοκτήτης έχει στην κατοχή της και διαχειρίζεται π.χ. 5 ακίνητα, θα πληρώσει 600 ευρώ ανά ακίνητο, δηλαδή συνολικά 3.000 ευρώ τον χρόνο, αντί για 600 ευρώ. Παράλληλα βέβαια θα φορολογηθεί και για το κέρδος της με φόρο 22% και προκαταβολή φόρου.
Για αιφνιδιαστικούς φόρους «από το παράθυρο» κάνει λόγο ο Σύνδεσμος Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, που έχει προσφύγει το ΣτΕ.
Η εξέλιξη αυτή έχει προκαλέσει την αντίδραση φορέων της αγοράς, οι οποίοι έχουν προσφύγει στο ΣτΕ για την ακύρωση της σχετικής διάταξης, καθώς όπως τονίζουν δεν μπορεί κάθε ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο αξιοποίησης να λογίζεται ως φορολογικό υποκατάστημα. Τη σχετική προσφυγή έχει καταθέσει ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), ο οποίος αναφέρει σε σχετική του ανακοίνωση ότι «είναι αντισυνταγματικό μέσω μιας εγκυκλίου, χωρίς νομοθέτηση (ενώ αυτή ακριβώς η νομοθέτηση υπήρξε λίγους μήνες νωρίτερα), να επιβάλλονται δυσβάστακτοι και αιφνιδιαστικοί φόροι “από το παράθυρο”. Αδυνατούμε να αντιληφθούμε πώς χαρακτηρίζεται υποκατάστημα ένα ακίνητο στο οποίο απαγορεύεται η παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Με την ίδια λογική, οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) του ν. 2778/1999 που επενδύουν – αποκτούν και εκμεταλλεύονται ακίνητα, αλλά και κάθε είδους εταιρείες που αποκτούν με μίσθωση ή με αγορά, δικαίωμα εκμετάλλευσης ακινήτων, θα πρέπει να δηλώνουν τα ακίνητα αυτά ως υποκαταστήματά τους».
Στελέχη της αγοράς αναφέρουν ότι αν δεν υπάρξουν αλλαγές και παραμείνει ως έχει η σχετική διάταξη, είναι προφανές ότι όσοι διαθέτουν 3-4 ακίνητα και βρίσκονται λίγο πάνω από το σχετικό όριο, θα φροντίσουν να μεταφέρουν κάποιο εξ αυτών σε συγγενικό ή φιλικό πρόσωπο, ώστε να συνεχίσουν να λειτουργούν ως φυσικά και όχι ως νομικά πρόσωπα. Με τον τρόπο αυτό δεν θα έχουν καμία σχετική υποχρέωση, με βάση τις πρόσφατες αλλαγές που θεσπίστηκαν (μια και αυτές αφορούν κατόχους τουλάχιστον 3 ακινήτων) και φυσικά δεν θα υπόκεινται σε ΦΠΑ, καθώς αυτός δεν επιβάλλεται αν κάποιος έχει έως δύο ακίνητα.
