Διατάξεις για τη διευκόλυνση των μεταβιβάσεων ακινήτων, αλλά και την οριστική ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της χώρας εντός του 2025, εισάγει το νέο νομοσχέδιο για το κτηματολόγιο, που παρουσιάστηκε χθες στο υπουργικό συμβούλιο από τον υπουργό και τον υφυπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Δημ. Παπαστεργίου και Κων. Κυρανάκη. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζει η ρύθμιση που αποσκοπεί στον απεγκλωβισμό χιλιάδων ιδιοκτητών που είναι σήμερα «όμηροι» γραφειοκρατίας και αδυνατούν να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους εξαιτίας μικρών αποκλίσεων στις επιφάνειες, κάτι που είναι ιδιαίτερα σύνηθες.
Με την εισαγωγή του θεσμού της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, η επιφάνεια κάθε ακινήτου που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης, π.χ. αγοραπωλησίας ή γονικής παροχής, οφείλει να συμφωνεί με την αναγραφόμενη επιφάνεια στην οικοδομική άδεια, το ΤΑΠ (τέλος ακίνητης περιουσίας), την αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (και τις μεταγενέστερες). Ωστόσο, όπως διαπιστώνεται από τις μετρήσεις των μηχανικών, σε πάνω από 50% των περιπτώσεων αυτό δεν συμβαίνει, καθώς είναι πολύ συχνό να παρατηρούνται αποκλίσεις κάποιων τετραγωνικών μέτρων επιφάνειας, είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω.
Μάλιστα, κατά κανόνα αυτό χρονολογείται ήδη από την ανέγερση της εκάστοτε πολυκατοικίας, διότι ήταν λίγοι οι κατασκευαστές που τηρούσαν απαρεγκλίτως το σχέδιο και την οικοδομική άδεια, χωρίς στη συνέχεια να προβαίνουν σε αναθεωρήσεις των αρχικών εγγράφων. Ετσι, σήμερα, που επιχειρείται η μεταβίβαση των ακινήτων με πιο αυστηρό πλαίσιο, διαπιστώνεται αδυναμία να προχωρήσει η συναλλαγή, παρά μόνο εφόσον εξασφαλιστεί η συναίνεση και των υπόλοιπων ιδιοκτητών του κτιρίου για να γίνει τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αυτό φάνηκε ανέφικτο εξαρχής και γι’ αυτό στο τέλος του 2023 και έπειτα από σειρά παρεμβάσεων φορέων του κλάδου, μεταξύ των οποίων και η ΠΟΜΙΔΑ, το υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης κατέθεσε ρύθμιση με την οποία αυτές οι περιπτώσεις θα μπορούν να προχωρούν, αρκεί να συναινεί ο ιδιοκτήτης του γειτονικού ακινήτου.
Από το 2025 το Κτηματολόγιο μετατρέπεται στον μοναδικό φορέα ο οποίος θα διαχειρίζεται όλες τις συναλλαγές ακινήτων.
Ωστόσο, ούτε αυτό φαίνεται πως αρκεί, καθώς έχουν παρατηρηθεί φαινόμενα αδυναμίας συνεννόησης μεταξύ των ιδιοκτητών, ενώ έχουν σημειωθεί και περιπτώσεις που ζητήθηκαν οικονομικά ανταλλάγματα από τους γείτονες. Στο πλαίσιο αυτό, η νέα ρύθμιση θα δίνει πλέον τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας όταν διαπιστώνεται μικρή διαφορά μεταξύ της μέτρησης τετραγωνικών με σύγχρονα μέσα και των τετραγωνικών που αναφέρονται στο παλιό συμβόλαιο. Με τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι θα «ανοίξει ο δρόμος» σε χιλιάδες αγοραπωλησίες και γονικές παροχές που είναι σήμερα μετέωρες λόγω της ασυμφωνίας των τετραγωνικών. Μάλιστα δίνεται λύση και στις περιπτώσεις των οροφοδιαμερισμάτων, όπου εκ των πραγμάτων δεν υπάρχει «γείτονας» για να συναινέσει.
Εκτός όμως από την παραπάνω ρύθμιση, το νομοσχέδιο που θα κατατεθεί στη Βουλή για ψήφιση τον προσεχή Σεπτέμβριο θα περιλαμβάνει κι άλλες ρυθμίσεις, που στοχεύουν στη μείωση της ταλαιπωρίας των πολιτών. Συγκεκριμένα, γίνεται θεσμοθέτηση πιστοποιημένου μηχανικού που θα έχει δικαίωμα υπογραφής για χιλιάδες χωρικές μεταβολές που έρχονται, ώστε να καταστούν εύκολες και γρήγορες οι διορθώσεις στα λάθη παλιών μελετών κτηματογράφησης. Μάλιστα καταργείται η έγχαρτη διαδικασία, μέσω της χρήσης νέας ψηφιακής πλατφόρμας που θα δημιουργηθεί για τον σκοπό αυτό και θα δίνει λύση στο 1/3 του χρόνου που απαιτείται σήμερα. Παράλληλα, στους βασικούς άξονες του νομοσχεδίου περιλαμβάνεται η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης έως το 2025. Συγκεκριμένα, πλέον το Κτηματολόγιο μετατρέπεται στον μοναδικό φορέα ο οποίος θα διαχειρίζεται όλες τις συναλλαγές ακινήτων, με ενιαίους κανόνες, ψηφιακά εργαλεία για όλους και ψηφιοποιημένο αρχείο υποθηκοφυλακείων.
Στο πλαίσιο αυτό, τα υποθηκοφυλακεία θα κλείσουν οριστικά στο σύνολό τους έως το τέλος του 2024 (μέσω της μετατροπής τους σε κτηματολογικά γραφεία), ενώ τελική προθεσμία για δηλώσεις ακινήτων παραμένει η 30ή Νοεμβρίου του 2024. Επίσης, το νομοσχέδιο θα συμπτύξει τα τελικά στάδια στις μελέτες κτηματογράφησης που εκκρεμούν, ώστε να επιτευχθεί ο στόχος ολοκλήρωσης το 2025.
Μία ακόμα διάταξη θα εισαγάγει τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο συμβολαίων. Στόχος θα είναι η υποστηρικτή λειτουργία των εργαλείων που υπάρχουν, με στόχο να μειωθεί ο χρόνος διεκπεραίωσης πολύπλοκων υποθέσεων σε κάτω από τον μισό αυτού που απαιτείται σήμερα. Στο νομοσχέδιο θα εισάγεται το πλαίσιο για την ασφαλή χρήση της τεχνητής νοημοσύνης.
