Οικοδομικές άδειες για δεκαπλάσιες κατοικίες σε σχέση με το 2015 εκδόθηκαν το 2023 στην Αττική, δείγμα της σημαντικής τόνωσης της οικοδομικής δραστηριότητας, ιδίως κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας.
Συνολικά, την περίοδο 2022-23 εκδόθηκαν άδειες για 18.856 νέες κατοικίες στην Αττική, αλλά και 64.720 πανελλαδικά, αριθμοί που είναι σημαντικά υψηλότεροι ακόμη και σε σχέση με το 2019, το τελευταίο έτος πριν από την υγειονομική κρίση. Για παράδειγμα, το 2019 είχαν εκδοθεί άδειες για 4.144 κατοικίες στην Αττική, λιγότερο από τις μισές έναντι του 2022 και ακόμη λιγότερες έναντι του 2023, όταν έφθασαν τις 10.460 κατοικίες.
Ελλειψη κατοικιών
Ωστόσο, όπως δείχνει η σύγκριση με τα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση, αλλά και σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, παρότι έχει σημειωθεί πρόοδος σε ό,τι αφορά τις νέες επενδύσεις για την ανέγερση κατοικιών, ο σημερινός ρυθμός έναρξης νέων οικοδομών παραμένει πολύ χαμηλός και ανεπαρκής, προκειμένου όχι μόνο να ικανοποιήσει τη ζήτηση που καταγράφεται σήμερα, αλλά κυρίως να αναπληρώσει το χαμένο έδαφος των ετών της οικονομικής κρίσης.
Το 2015, που ήταν και το χειρότερο έτος της περιόδου της κρίσης, οι άδειες στην Αττική αφορούσαν μόλις 1.325 σπίτια, το 1/10 δηλαδή εκείνων του 2023. Λίγο καλύτερη είναι η εικόνα σε πανελλαδικό επίπεδο, καθώς οι άδειες αφορούσαν 9.264 κατοικίες, έναντι 35.596 το 2023. Παρότι όμως παρουσιάζεται βελτίωση, τα μεγέθη «ωχριούν» μπροστά στην περίοδο 2007-2008, που καταγράφηκε το τελευταίο υψηλό της κτηματαγοράς, σε όρους νέων επενδύσεων σε κατοικίες. Για παράδειγμα, το 2007 στην Αττική αδειοδοτήθηκαν 31.908 κατοικίες, αριθμός τριπλάσιος σε σχέση με το 2023. Πανελλαδικά, το σχετικό μέγεθος ανήλθε σε 103.865 κατοικίες, επίσης σχεδόν τρεις φορές πάνω από το 2023.
Ακόμη όμως και μετά την περυσινή άνοδο, η Ελλάδα εξακολουθεί να είναι ουραγός σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Με βάση τα σχετικά στοιχεία της Eurostat και σχετικής επεξεργασίας τους από τη Eurobank Equities Research, το 2022 οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες αντιστοιχούσαν σε μόλις 1,6% του ΑΕΠ της χώρας, έναντι 5,9% του μέσου όρου στην Ε.Ε. των «27», δείγμα της πολύ μεγάλης απόστασης που καλείται να καλύψει η εγχώρια βιομηχανία κατασκευών.
Το κενό της κρίσης
Παράλληλα, ένας ακόμη λόγος για τον οποίο απουσιάζουν κατοικίες από την αγορά, είναι το έδαφος που «χάθηκε» την περίοδο της οικονομικής κρίσης και δεν έχει αναπληρωθεί. Κατά τη διάρκεια των ετών αυτών η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε δημιουργώντας ένα μεγάλο κενό, που σήμερα ευθύνεται έως έναν βαθμό για τη συνεχιζόμενη ανισορροπία μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης.
Ετσι, απουσιάζουν σχεδόν πλήρως από την αγορά κατοικίες ηλικίας 5-15 ετών, ακριβώς επειδή τα χρόνια εκείνα δεν κατασκευάστηκαν νέα σπίτια, όχι μόνο στην Αττική, αλλά συνολικά στη χώρα. Ετσι, σήμερα που η ζήτηση έχει ανακάμψει, οι νέες κατασκευές δεν αρκούν για να ικανοποιήσουν τους αγοραστές, οι περισσότεροι εκ των οποίων στρέφονται (και για λόγους ύπαρξης οικονομικότερων επιλογών) σε μεταχειρισμένες κατοικίες ηλικίας άνω των 15 ετών, συμβάλλοντας στη διατήρηση των τιμών σε υψηλό επίπεδο.
Παρά την αύξηση της τελευταίας διετίας ο ρυθμός έναρξης νέων οικοδομών παραμένει πολύ χαμηλός προκειμένου να ικανοποιήσει τη ζήτηση που καταγράφεται.
Περιοχές που «χτίζονται»
Η νέα οικοδομική δραστηριότητα του 2023 εντοπίζεται στις περιοχές υψηλής ζήτησης από ξένους επενδυτές, κάτι μάλλον αναμενόμενο. Συγκεκριμένα, από τις 10.460 κατοικίες που αδειοδοτήθηκαν πέρυσι, οι περισσότερες και συγκεκριμένα 2.971 (σχεδόν το 1/3) εντοπίζονται στα νότια προάστια (Νότιος Τομέας Αθηνών), ενώ ακολουθούν τα βόρεια προάστια με 2.264 κατοικίες.
Ακολουθεί η ανατολική Αττική, που περιλαμβάνει περιοχές όπως το Σούνιο, το Λαγονήσι, η Βάρκιζα και γενικότερα το παράκτιο μέτωπο, όπου επίσης η ζήτηση από ξένους είναι σημαντική τα τελευταία χρόνια. Στις περιοχές αυτές αδειοδοτήθηκε η κατασκευή 1.744 κατοικιών, ενώ άλλες 1.734 κατοικίες αφορούν το κέντρο της Αθήνας.
Ωστόσο, παρατηρείται και σημαντική διαφορά σε ό,τι αφορά τις επιφάνειες, καθώς στο κέντρο της Αθήνας υφίσταται η τάση της κατασκευής μικρότερων επιφανειών ακινήτων, τόσο λόγω μειωμένου χώρου όσο κι επειδή η ζήτηση αφορά μικρότερα διαμερίσματα, τόσο λόγω κόστους όσο και λόγω επενδυτικής αξιοποίησης. Δηλαδή, είναι πιο συμφέρον για έναν επενδυτή να έχει πολλά και μικρά ακίνητα, καθώς με τον τρόπο αυτό μεγιστοποιεί τα έσοδά του. Ετσι, οι κατοικίες του κέντρου της Αθήνας είναι επιφανείας 144.400 τ.μ., ή 83 τ.μ. ανά κατοικία, ενώ με σχεδόν ίδιο αριθμό οι αντίστοιχες της ανατολικής Αττικής είναι συνολικής επιφανείας 247.522 τ.μ., ή 141 τ.μ. ανά ακίνητο.
Ενα ακόμη εμφανές συμπέρασμα από την ανάλυση των στοιχείων, είναι το πόσο χαμηλά παραμένουν οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες στις περιοχές που οι τιμές είναι χαμηλότερες. Για παράδειγμα, στα δυτικά προάστια εκδόθηκαν άδειες για μόλις 743 κατοικίες, επιφανείας 78.615 τ.μ.
Πώς φθάσαμε στη μεγάλη έλλειψη κατοικιών και στην εκτόξευση τιμών
Σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, το διάστημα 2001-2011 το απόθεμα κατοικιών στο σύνολο της χώρας αυξήθηκε κατά 917.000 μονάδες.
Στον αντίποδα, τη δεκαετία που ακολούθησε (2012-2022), οι νέες κατοικίες που προστέθηκαν στο απόθεμα της χώρας δεν ξεπέρασαν τις 155.000. Την ίδια περίοδο, από πλευράς ζήτησης, το 2001-2011 δημιουργήθηκαν 582.000 νέα νοικοκυριά, ενώ τη δεκαετία που ακολούθησε, ο αντίστοιχος αριθμός μειώθηκε σε 197.000.
Αμεση ανάγκη η ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο πόλεως προκειμένου να οικοδομηθούν και να αυξηθεί η προσφορά.
Τα στοιχεία αυτά συνηγορούν και παράλληλα ερμηνεύουν την πολύ μεγάλη έλλειψη προσφοράς κατοικιών, η οποία μεγεθύνεται ακόμα περισσότερο λόγω της συγκέντρωσης μεγάλου μέρους του πληθυσμού της χώρας στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Σύμφωνα με τον κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, επικεφαλής της MORE Group και αναλυτή της αγοράς ακινήτων, είναι σημαντικό να αυξηθεί άμεσα η προσφορά νέων κατοικιών. Κατά τον ίδιο, για να γίνει αυτό, «πρέπει να βάλουμε γρήγορα περιοχές στο σχέδιο πόλεως, για να οικοδομηθούν και να αυξηθεί η προσφορά, άρα να περιοριστούν οι ελλείψεις και να σταματήσουν να αυξάνονται οι τιμές, λόγω της στρέβλωσης που έχει δημιουργηθεί.
Επίσης, είναι σημαντικό να ξεμπλοκάρουμε εκατοντάδες κολλημένα πολεοδομημένα ακίνητα εντός των αστικών ιστών, από τα οποία μπορούν να προκύψουν χιλιάδες νέα διαμερίσματα, αλλά και καινούργιοι χώροι πρασίνου, από μικρά έργα έως μεσαίες και μεγάλες αστικές αναπλάσεις».
Ειδικά ως προς τα σχέδια πόλης και μάλιστα σε περιοχές όπου υπάρχουν ήδη αστικές υποδομές πολύ κοντά, ο κ. Παπαγεωργιάδης επισημαίνει ότι «έχουμε φτάσει να θεωρούμε φυσιολογικό, όλα να καθυστερούν για πάρα πολλά χρόνια.
Με μπροστάρη το ΤΕΕ και σε συνεργασία με το αρμόδιο υπουργείο είναι ανάγκη να “τρέξουμε” στο θέμα αυτό, ενδεχομένως και με τη δημιουργία ξεχωριστής δομής που θα αναλάβει να λύσει τα θέματα και να ολοκληρώσει τις διαδικασίες εντός 2 ετών (από 10+), λαμβάνοντας υπόψη της και τι ετοιμάζεται.
Ταυτόχρονα, η ίδια ή μια αντίστοιχη δομή είναι ανάγκη να παραλάβει όλα τα πολεοδομικά θέματα που χρονίζουν μέσα στις πόλεις, για οικόπεδα από 1.000 τετραγωνικά και άνω. Δεν έχουμε πλέον την πολυτέλεια να κρατάμε κλειστούς και αχρησιμοποίητους μεγάλους όγκους κτιρίων και επιφάνειες γης. Αν υπάρχουν επενδυτές που θέλουν να προχωρήσουν σε μοντέρνες αναπτύξεις, με σεβασμό στο περιβάλλον, την ποιότητα ζωής κ.λπ., είναι ανάγκη να τους ενθαρρύνουμε να το κάνουν», καταλήγει ο κ. Παπαγεωργιάδης.
Πολλοί παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι ακόμα και το ίδιο το Δημόσιο θα πρέπει να ανεβάσει «στροφές» για την αξιοποίηση των εκατοντάδων χιλιάδων «σχολαζουσών» ακινήτων του, που παραμένουν υποβαθμισμένα κι εκτός αγοράς για δεκαετίες. Είναι χαρακτηριστικό ότι από την επανενεργοποίηση το τελευταίο 10μηνο του Μητρώου Ακίνητης Περιουσίας του Δημοσίου από το υπ. Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, εντοπίστηκαν 447 αξιοποιήσιμα ακίνητα.
Στο σχετικό μητρώο έχουν καταχωρισθεί 365.853 περιπτώσεις ακινήτων, αλλά αρκετά
εξ αυτών αφορούν διπλές και τριπλές εγγραφές των ίδιων ακινήτων, ενώ ασαφή είναι και
τα χαρακτηριστικά των περισσότερων.
Το ότι, εν έτει 2024, το ελληνικό Δημόσιο εξακολουθεί να μην έχει ξεκάθαρη εικόνα της ακίνητης περιουσίας του, ώστε να χαράξει και τις αντίστοιχες πολιτικές, αλλά και να ενισχύσει τα έσοδά του, θα πρέπει να προβληματίσει τους αρμοδίους.
