Τομές και ρηξικέλευθα μέτρα ενδέχεται να απαιτηθούν τα επόμενα χρόνια, προκειμένου να αντιμετωπιστεί η κοινωνική κρίση που προκαλεί το στεγαστικό ζήτημα και στην Ελλάδα, όπως άλλωστε συμβαίνει ήδη και σε άλλες χώρες της Ευρώπης και του εξωτερικού συνολικά. Η διαφορά είναι ότι η χώρα μας μόλις πρόσφατα εξήλθε από την οικονομική κρίση, η οποία είχε ως αποτέλεσμα τη συρρίκνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, ενώ προκάλεσε κι άλλες μεταβολές, αρχής γενομένης από την αδυναμία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για την απόκτηση κατοικίας, παράλληλα φυσικά με τη γενικότερη έλλειψη ρευστότητας για την αγορά ακινήτου.
Ετσι, το φαινόμενο εμφανίζεται ακόμα πιο έντονο στην Ελλάδα, απειλώντας να «γεννήσει» μια νέα κρίση, με επίκεντρο αυτή τη φορά όχι το δημόσιο χρέος, αλλά την εύρεση προσιτής στέγης. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα εισοδήματος της ΕΛΣΤΑΤ για το 2023, το 47,3% των ελληνικών νοικοκυριών αντιμετωπίζει δυσκολίες στην πληρωμή ενοικίου, δόσης δανείου και παγίων λογαριασμών. Το 2022 το ποσοστό αυτό ήταν 29,1%. Παράλληλα, σε ποσοστό 44,3% τα νοικοκυριά δηλώνουν αδυναμία αντιμετώπισης έκτακτων αλλά στοιχειωδών αναγκών. Αντίστοιχα, το ποσοστό του πληθυσμού που δηλώνει επιβάρυνση από το κόστος στέγασης ανέρχεται σε 28,5%, ενώ το αντίστοιχο για τον φτωχό και για τον μη φτωχό πληθυσμό είναι 86,3% και 15,1%.
Μπορεί το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης να εξακολουθεί να εμφανίζεται υψηλό, κινούμενο πέριξ του 70%, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες κατοικούν στα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους, καθώς πολλές περιουσίες βρίσκονται σε περιοχές της περιφέρειας που δεν αποτελούν τον μόνιμο τόπο διαμονής. Για παράδειγμα, στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, εκτιμάται ότι το ποσοστό των ενοικιαστών ξεπερνάει πλέον το 35%, ίσως ακόμα και το 40%, λαμβάνοντας υπόψη και το ότι πολλά από τα νέα νοικοκυριά που δημιουργούνται, υποχρεώνονται πλέον να μείνουν στο ενοίκιο και δεν έχουν τη δυνατότητα αγοράς σπιτιού. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο οι συνέπειες της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών στην αγορά είναι πλέον πολύ μεγαλύτερες, σε σχέση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση, όταν η πλειονότητα στρεφόταν στην απόκτηση κατοικίας. Ετσι, ειδικοί της αγοράς, όπως ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, σημειώνουν ότι «βρισκόμαστε στην αυγή της Generation Rent, δηλαδή στην επικράτηση μιας γενιάς ενοικιαστών, ανθρώπων κυρίως νέων σε ηλικία, που δεν μπορούν να αποκτήσουν εύκολα το δικό τους σπίτι και στρέφονται υποχρεωτικά στην ενοικίαση. Αυτό είναι ασφαλώς κάτι που ισχύει και στις περισσότερες χώρες του εξωτερικού, με αποτέλεσμα το πρόβλημα να είναι διεθνές. Η ανεπαρκής οικοδομική δραστηριότητα προσιτής κατοικίας λόγω αύξησης του κόστους δανεισμού και υλικών είναι δεδομένη, και έχει οδηγήσει την πλειονότητα των κατασκευαστών να απευθύνονται σε υψηλού εισοδήματος πελατεία. Αυτό έχει περιορίσει το απόθεμα των κατοικιών, με αποτέλεσμα οι τιμές να είναι πολύ υψηλές για την πλειονότητα των ενδιαφερομένων, στρέφοντάς τους έτσι υποχρεωτικά στην ενοικίαση. Συντηρείται έτσι ένας φαύλος κύκλος υψηλής ζήτησης, χαμηλής προσφοράς και επομένως και υψηλών τιμών και στα ενοίκια, όσο δεν υπάρχουν ριζικές πολιτικές στέγασης από την πλευρά της πολιτείας».
Ασφαλώς, το πρόβλημα της εύρεσης στέγης δεν αποτελεί ελληνικό «προνόμιο». Αντιθέτως, πρόκειται για μια κρίση με διεθνείς προεκτάσεις, παρότι από πόλη σε πόλη κι από χώρα σε χώρα παρατηρούνται διαφορές, καθώς κάθε αγορά έχει τα δικά της επιμέρους χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, στις περισσότερες ανεπτυγμένες οικονομίες της Ευρώπης, η εκμετάλλευση κατοικιών γίνεται κυρίως από θεσμικούς επενδυτές, όπως μεγάλους ομίλους ακινήτων, ή επενδυτικά funds. Στην Ελλάδα, λόγω και της «καινοτομίας» της αντιπαροχής, ένα σημαντικό ποσοστό ιδιοκτησιών παραμένει σε χέρια μεμονωμένων ιδιωτών, οι οποίοι εξακολουθούν να αποτελούν την πλειοψηφία μεταξύ των εκμισθωτών, παρότι τα τελευταία χρόνια η κατοικία έχει προσλάβει και επενδυτικό χαρακτήρα και έχει προσελκύσει και επενδυτικά κεφάλαια.
Αυτό που δεν αλλάζει όμως είναι τα υψηλά ενοίκια και η έλλειψη επαρκούς αποθέματος κατοικιών για ενοικίαση, που αποτελούν την κοινή συνισταμένη, με αποτέλεσμα να λαμβάνονται μέτρα είτε σε κεντρικό είτε σε τοπικό/περιφερειακό επίπεδο. Στο πλαίσιο αυτό, έχει ενδιαφέρον μια αποτύπωση των μέτρων που λαμβάνουν άλλες χώρες της Ε.Ε. για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.
Ολλανδία
Σύστημα βαθμολόγησης διαμερισμάτων
Μία από τις χώρες που έχει αναλάβει σειρά πρωτοβουλιών και μέτρων είναι η Ολλανδία. Εκεί, έχει θεσπιστεί ένα σύστημα βαθμολόγησης με πόντους, με βάση το οποίο κατατάσσεται κάθε διαμέρισμα που διατίθεται προς ενοικίαση. Ανάλογα με την κατάταξη, ορίζεται κι ένα ανώτατο ύψος ενοικίου, που μπορεί να επιβάλλει ο εκάστοτε ιδιοκτήτης. Αυτό ισχύει κυρίως σε περιπτώσεις διαμερισμάτων χαμηλών προδιαγραφών, καθώς από μια βαθμολογία και πάνω, ο κάτοχος του ακινήτου μπορεί να χρεώνει ό,τι ενοίκιο θέλει. Ουσιαστικά, πρόκειται για έναν τρόπο, ώστε να μην επιβάλλονται υπερβολικές τιμές ενοικίασης για ακίνητα χαμηλής ποιότητας, τα οποία υποχρεωτικά μισθώνονται σε πιο προσιτή τιμή, έως 880 ευρώ για την πρώτη κλίμακα και έως 1.157 ευρώ για την αμέσως επόμενη κατηγορία. Παράλληλα, το μέτρο αυτό λειτουργεί και ως κίνητρο για την αναβάθμιση των κατοικιών που διατίθενται προς ενοικίαση. Η αλλαγή ισχύει για νέα συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιουλίου και μετά.
Αγγλία
Τέλος στις εξώσεις χωρίς αιτιολόγηση
Μεγάλες είναι οι αλλαγές που προωθούνται αυτές τις ημέρες και στην Αγγλία, όπου υπήρχε πλήρης απορρύθμιση της αγοράς των ενοικίων, οδηγώντας σε σημαντικές αυξήσεις και στρεβλώσεις. Η νέα κυβέρνηση των Εργατικών έχει εισαγάγει προς συζήτηση στη Βουλή μια σειρά διατάξεων, αρχής γενομένης από την κατάργηση του δικαιώματος των ιδιοκτητών να προχωρούν σε εξώσεις ενοικιαστών χωρίς αιτιολόγηση. Επίσης, θα απαγορευτεί και η δυνατότητα που είχαν οι ιδιοκτήτες να προχωρούν σε αυξήσεις ενοικίων κατά τη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου. Αντιθέτως, θα μπορούν να προχωρούν σε μία αναπροσαρμογή τον χρόνο, σε τιμές ανάλογες της αγοράς και όχι αυθαίρετα υψηλές. Στόχος επίσης θα είναι να απαγορευτούν οι άτυποι «πλειστηριασμοί» μεταξύ ενδιαφερόμενων ενοικιαστών, που είχαν ως αποτέλεσμα να αυξάνονται υπερβολικά τα ενοίκια, σε σχέση με την αρχικά ζητούμενη τιμή. Συγκεκριμένα, οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες θα είναι νομικά υποχρεωμένοι να δημοσιεύουν τη ζητούμενη τιμή για το εκάστοτε ακίνητο και θα απαγορεύεται να ενθαρρύνουν τους ενδιαφερόμενους να υποβάλλουν υψηλότερη προσφορά, ώστε να «κλείσουν» τη συμφωνία.
Αλλη μια σημαντική αλλαγή αφορά την εφαρμογή ενός ανενεργού νόμου, που υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε σημαντικές επισκευές των ακινήτων τους, εντός μιας περιόδου που θα καθορίζεται κατά περίπτωση. Επίσης, θα ενεργοποιηθεί και μια ακόμα ήδη ψηφισμένη ρύθμιση, βάσει της οποίας θα απαγορεύεται στους ιδιοκτήτες να ζητούν υπερβολικό αριθμό ενοικίων προκαταβολικά. Πάντως, η βρετανική κυβέρνηση αρνήθηκε να ικανοποιήσει άλλα αιτήματα των συλλόγων ενοικιαστών, όπως η επιβολή πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων, αξιοποιώντας είτε τα στοιχεία του πληθωρισμού είτε την άνοδο των μισθολογικών απολαβών σε ετήσια βάση.
Το ποσοστό ενοικιαστών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη ενδέχεται να ξεπερνάει το 40%.
Πορτογαλία
Στήριξη νέων για αγορά κατοικίας
Συνολικά 30 μέτρα και παρεμβάσεις έχει ανακοινώσει ότι θα υιοθετήσει το επόμενο διάστημα η νεοεκλεγείσα κυβέρνηση της Πορτογαλίας, προκειμένου να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση της χώρας.
Οι άξονες της πολιτικής αυτής εστιάζουν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στην προώθηση της κοινωνικής στέγης και στη διασφάλιση της πρόσβασης στην αγορά κατοικίας από τους πολίτες. Μεταξύ άλλων, όσοι νέοι, ηλικίας έως 35 ετών, αγοράσουν πρώτη κατοικία, αξίας έως 316.000 ευρώ, θα απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο μεταβίβασης και το τέλος χαρτοσήμου, το οποίο κατά κανόνα αντιστοιχεί σε 0,8% της αξίας του ακινήτου.
Επίσης, το πορτογαλικό δημόσιο θα μπαίνει ως εγγυητής στην παροχή στεγαστικών δανείων σε νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας.
Στο σκέλος των ενοικίων, θα ανασχεδιαστεί το πρόγραμμα επιδότησης ενοικίου, ώστε να αποφεύγονται αποκλεισμοί πιθανών δικαιούχων, ενώ ειδικά για τη φοιτητική στέγη θα «τρέξει» ένα πρόγραμμα εθνικής στέγασής τους την περίοδο 2025-2026, με στόχο την προσφορά 18.000 επιπλέον κλινών, ειδικά για φοιτητές.
Σημαντικές νομοθετικές πρωτοβουλίες θα ληφθούν επίσης προς την κατεύθυνση της απλοποίησης των αδειοδοτήσεων για την ανάπτυξη νέων κατοικιών, ώστε να επιταχυνθεί η κατασκευή τους.
Μεταξύ άλλων, θα καταργηθεί η υποχρέωση άδειας για τη μετατροπή ενός επαγγελματικού χώρου σε κατοικία. Επίσης, μειώνεται στο 6% ο συντελεστής ΦΠΑ για έργα ανακαίνισης κατοικιών, ή κατασκευής νέων, αν και θα υπάρξει κάποιο όριο με βάση την αξία του εκάστοτε ακινήτου.
Παράλληλα, αναιρούνται και κάποια από τα μέτρα της προηγούμενης κυβέρνησης, όπως η υποχρέωση εκμίσθωσης των κενών κατοικιών από τους κατόχους τους είτε προς το ίδιο το κράτος είτε προς ιδιώτες.
Γαλλία
Φόρος στα κλειστά, πλαφόν στα ενοίκια
Διαφορετική προσέγγιση ακολουθείται στη Γαλλία, όπου πρώτα αξιολογείται αν ένας δήμος ή μια πόλη αντιμετωπίζει έλλειμμα στέγης και στη συνέχεια ενεργοποιείται μια δέσμη μέτρων, μεταξύ των οποίων η επιβολή φόρου στα κλειστά/κενά ακίνητα, αλλά και πλαφόν στα ενοίκια. Αλλα μέτρα περιλαμβάνουν την πρόσβαση των αγοραστών πρώτης κατοικίας σε στεγαστικά δάνεια με μηδενικό επιτόκιο, όπως επίσης και κίνητρα σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, για να κατασκευάσουν περισσότερα σπίτια. Πάντως, η κάθε περιοχή μπορεί να επιλέξει τα μέτρα που θα ενεργοποιήσει, κατά το δοκούν. Δεν σημαίνει δηλαδή ότι όπου υπάρχει πρόβλημα, θα επιβάλλεται π.χ. πλαφόν στις τιμές των ενοικίων.
Τον προηγούμενο Ιούλιο δημοσιεύθηκε ένα διάταγμα, βάσει του οποίου επαναξιολογήθηκαν 865 δήμοι. Σε 688 εξ αυτών παρατηρείται πλέον έλλειμμα στέγης. Μεταξύ των νέων προσθηκών είναι περιοχές όπως το Σολέ, η Μετζ και το Μπολιέ.
Τα τελευταία χρόνια, εκατοντάδες περιοχές και πόλεις σε όλη τη Γαλλία έχουν ενταχθεί σε αυτό το καθεστώς έλλειψης επαρκούς αριθμού κατοικιών, όπως το Παρίσι, το Μπορντό, η Λυών, η Λιλ, η Μασσαλία, η Νίκαια και το Μονπελιέ.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται πλέον και σε μέτρα για την ανάπτυξη νέων κατοικιών για διάθεση μέσω ενοικίασης, όχι μόνο για χαμηλά, αλλά και για μεσαία εισοδήματα. Για παράδειγμα, αρκετοί είναι οι ιδιωτικοί υπάλληλοι που δεν έχουν πρόσβαση σε προσιτά ενοίκια, λόγω εισοδηματικών κριτηρίων, αλλά εξακολουθούν να δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις υψηλές τιμές των ενοικίων. Για τη συγκεκριμένη κατηγορία αναπτύσσονται τα λεγόμενα LLI, σπίτια που μπορούν να ενοικιαστούν σε τιμές μεγαλύτερες από τις αντίστοιχες της κοινωνικής στέγης, αλλά χαμηλότερες από εκείνες της αγοράς, με τους κατασκευαστές να λαμβάνουν ως αντάλλαγμα φορολογικά κίνητρα. Στόχος της κυβέρνησης είναι να κατασκευάζονται 30.000 τέτοια σπίτια ετησίως έως το 2026.
Κεντρική φωτ. Στην Ολλανδία, ανάλογα με τις προδιαγραφές των ακινήτων προσδιορίζεται και η τιμή μίσθωσης. Τα ακίνητα χαμηλής ποιότητας υποχρεωτικά ενοικιάζονται σε πιο προσιτή τιμή, έως 880 ευρώ για την πρώτη κλίμακα και έως 1.157 ευρώ για την αμέσως επόμενη κατηγορία.
