Όταν η απόφαση έχει δεσμευτικό χαρακτήρα για τρεις ή ακόμη και τέσσερις 10ετίες, σίγουρα θα πρέπει να ληφθεί ύστερα από αρκετή μελέτη, ώστε να περιοριστούν οι πιθανότητες λάθους. Ο λόγος, για την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης. Εν μέσω όξυνσης του λεγόμενου στεγαστικού προβλήματος, είναι η ανάγκη που μπορεί να απαιτήσει ακόμη και το 40% του μηνιαίου εισοδήματός μας για να καλυφθεί. Οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν ανατιμηθεί πάνω από 70% την τελευταία 7ετία (και περισσότερο από 80% στο λεκανοπέδιο της Αττικής), τα ενοίκια ακολουθούν αντίστοιχη πορεία και η ζήτηση για στέγη –εγχώρια και από το εξωτερικό– συντηρεί αυτή την κατάσταση. Όσο οι τιμές θα ανεβαίνουν ταχύτερα από τον ρυθμό αύξησης του εισοδήματος, τόσο θα διογκώνεται το πρόβλημα. Σε δυσχερέστερη θέση βρίσκονται ασφαλώς αυτοί που δεν έχουν δικό τους σπίτι. Οι οποίοι την τελευταία 10ετία γίνονται ολοένα και περισσότεροι, τουλάχιστον με βάση τις επίσημες στατιστικές της ΕΛΣΤΑΤ. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα έχει υποχωρήσει στο 70% (ήταν πάνω από 80% τη 10ετία του ’80), ενώ στην Αττική, όπου εντοπίζεται και το μεγαλύτερο πρόβλημα, έχει ήδη υποχωρήσει στο 65% από το 2021.
Το ερώτημα είναι ένα κεντρικό: πώς θα καλύψω τη στεγαστική μου ανάγκη με τέτοιες συνθήκες; Τα υποερωτήματα που προκύπτουν όμως χρήζουν έρευνας. Να αγοράσω τώρα ή να μείνω στο ενοίκιο; Και αν αγοράσω, να στραφώ στο καινούργιο ή στο μεταχειρισμένο; Μήπως, επίσης, συμφέρει περισσότερο η ανέγερση από την αγορά έτοιμου; Την απόλυτη αλήθεια δεν την κατέχει κανείς, καθώς τα υπέρ και τα κατά του κάθε ερωτήματος έχουν διαφορετικό συντελεστή βαρύτητας για τον κάθε υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή. Ιδού λοιπόν τα υπέρ και τα κατά, με την τελική απόφαση να ανήκει πάντοτε σε αυτόν που πληρώνει…
Να αγοράσω ή να νοικιάσω;
Πλεονεκτήματα
1. Η αγορά είναι επένδυση, ενώ η ενοικίαση… κατανάλωση
Όταν αγοράζεις ένα ακίνητο, τα χρήματά σου δεν εξαϋλώνονται. Ουσιαστικά κάνεις μια επένδυση η οποία μπορεί να ρευστοποιηθεί ανά πάσα στιγμή. Μπορεί να προκύψουν πολύ μεγάλα κέρδη αν οι τιμές των ακινήτων έχουν ανέβει – αυτό είναι και το πιθανότερο, ειδικά αν μιλάμε για μακρύ χρονικό διάστημα, της τάξεως των 15-20 ετών. Μπορεί να έχουν κατέβει, αλλά σίγουρα δεν είναι μηδενικές. Αντίθετα, στο ενοίκιο μιλάμε για αγορά μιας υπηρεσίας και τίποτα περισσότερο. Είναι κατανάλωση και τα χρήματα ουσιαστικά εξαφανίζονται τη στιγμή που καταβάλλονται στον ιδιοκτήτη. Το παράδειγμα είναι αποκαλυπτικό. Σπίτι 100 τ.μ. στο Χαλάνδρι πωλείται προς 250.000 ευρώ και ενοικιάζεται προς 700 ευρώ τον μήνα. Ο ενδιαφερόμενος αποφασίζει να αγοράσει. Διαθέτει δικά του κεφάλαια 50.000 ευρώ και δανείζεται τα υπόλοιπα 200.000 ευρώ για 30 χρόνια. Περνούν τα 30 χρόνια και ο ιδιοκτήτης έχει πληρώσει συνολικά 398.738 ευρώ, έχοντας αποπληρώσει ένα δάνειο με μέσο επιτόκιο 4% κατά τη διάρκεια αυτών των 30 ετών. Τα 98.738 ευρώ είναι τόκοι και τα υπόλοιπα 250.000 κεφάλαιο (τα 50.000 ευρώ της προκαταβολής και τα υπόλοιπα 200.000 ευρώ το ποσό που εκταμιεύτηκε από την τράπεζα ως στεγαστικό δάνειο). Ποια είναι η αξία του σπιτιού ύστερα από 30 χρόνια; Συνυπολογίζεις την αύξηση της παλαιότητας αλλά και τις ανατιμήσεις της κτηματαγοράς λόγω πληθωρισμού, αύξηση του κόστους γης κ.λπ., και κάνεις μια πρόβλεψη. Αν το ακίνητο πωλείται –έστω και παλαιό– για περισσότερα από 400.000 ευρώ, τότε εκτός από την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης, έχει παραχθεί και κέρδος. Από την άλλη, αν νοικιάσεις το ίδιο ακίνητο προς 700 ευρώ, ύστερα από 30 χρόνια θα έχεις πληρώσει συνολικά 344.908 ευρώ, προβλέποντας ότι σε αυτό το διάστημα το ενοίκιο θα ανεβαίνει με έναν ετήσιο ρυθμό τουλάχιστον 2% στην καλύτερη περίπτωση, λόγω πληθωρισμού. Αυτά τα 344.908 ευρώ είναι βέβαιο ότι θα εξαϋλωθούν.
Όταν αγοράζεις ένα ακίνητο, τα χρήματά σου δεν εξαϋλώνονται. Ουσιαστικά κάνεις μια επένδυση η οποία μπορεί να ρευστοποιηθεί ανά πάσα στιγμή.
2. Μπορείς να «κλειδώσεις» το μηνιαίο κόστος της στέγασης
Η ανάγκη της στέγασης είναι για τους περισσότερους το μεγαλύτερο κόστος του μηνιαίου προϋπολογισμού, αν φυσικά δεν υπάρχει ιδιόκτητο και χωρίς δανειακά βάρη ακίνητο. Μπορεί να απαιτεί ακόμη και το 30-40% του μηνιαίου εισοδήματος. Εκτός από αυτό, υπάρχει και το ζήτημα της αύξησης του κόστους σε ετήσια βάση. Αν νοικιάζετε, είναι σχεδόν βέβαιο ότι ο ιδιοκτήτης θα ζητήσει το… κάτι παραπάνω με την ανανέωση του συμβολαίου, αν δεν σας έχει ήδη βάλει στη συμφωνία για ρήτρα ετήσιας αναπροσαρμογής με βάση τον πληθωρισμό. Με την αγορά του ακινήτου, έχεις τη δυνατότητα να «κλειδώσεις» το κόστος στα σημερινά επίπεδα. Αυτό συμβαίνει αυτόματα αν το τίμημα καταβληθεί εφάπαξ, ενώ αν χρειαστεί στεγαστικό δάνειο, το «πάγωμα» μπορεί να επιτευχθεί με ένα σταθερό επιτόκιο (σ.σ. σήμερα προσφέρεται επιτόκιο σταθερό για πάνω από 20 χρόνια, με κόστος περίπου 4,5%). Ποιο είναι το πλεονέκτημα του «παγώματος»; Με την πάροδο των ετών, το μηνιαίο εισόδημα αυξάνεται λόγω πληθωρισμού (σ.σ. η 10ετία της κρίσης στην Ελλάδα που γκρέμισε τα εισοδήματα είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας). Έτσι, η αναλογία του κόστους στέγασης προς το συνολικό εισόδημα γίνεται ολοένα και μικρότερη. Για παράδειγμα, αν σήμερα έχετε οικογενειακό εισόδημα 2.400 ευρώ και πληρώνετε 800 ευρώ δόση για το στεγαστικό σας, διαθέτετε το 33% του μηνιαίου προϋπολογισμού. Αν σε τρία χρόνια το εισόδημα γίνει 2.700 ευρώ, αυτομάτως η αναλογία γίνεται 30% και προοδευτικά ολοένα και μικρότερη.
3. «Απεξάρτηση» από τις απότομες μεταβολές στην κτηματαγορά
Και η αγορά της κατοικίας είναι ένα… χρηματιστήριο, με τα πάνω του και τα κάτω του. H εμπειρία της 10ετίας 2007-2017 έδειξε ότι αυτός που ζούσε στο ενοίκιο είχε τη δυνατότητα ακόμη και να διαπραγματευτεί χαμηλότερο μίσθωμα, καθώς οι τιμές πώλησης των ακινήτων υποχωρούσαν κατακόρυφα, παρασύροντας και τα μισθώματα. Από το 2018 και μετά, όμως, έγινε το αντίστροφο. Με τις τιμές πώλησης να ανεβαίνουν κατά μέσο όρο πάνω από 70% στο διάστημα 2018-2024, οι ενοικιαστές βρέθηκαν ή θα βρεθούν αντιμέτωποι με την απαίτηση των ιδιοκτητών για σημαντικές αυξήσεις στο μηνιαίο μίσθωμα κατά τη λήξη του συμβολαίου.
4. Προστασία από απότομη αλλαγή οικογενειακών συνθηκών
Χιλιάδες τα παραδείγματα: Ο ιδιοκτήτης θέλει πίσω το διαμέρισμα γιατί παντρεύεται η κόρη του. Ύστερα από μία 10ετία η οικογένεια του ενοικιαστή καλείται να αλλάξει τα πάντα: από γειτονιά και σχολείο των παιδιών μέχρι δρομολόγιο για τη δουλειά. Φορτώνεται δε τα έξοδα της μετακόμισης αλλά και της προσαρμογής που πάντοτε προκύπτουν όταν κάποιος μετακομίζει σε ένα καινούργιο σπίτι. Η ιδιοκτησία προστατεύει και από αυτόν τον κίνδυνο.
5. Μεγαλύτερα περιθώρια παρέμβασης στο ακίνητο
Το δικό σου είναι αλλιώς. Θα κρεμάσεις τα κλιματιστικά όπου θέλεις, χωρίς να παραπονεθεί κάποιος για τις τρύπες στους τοίχους, θα κάνεις τις ενεργειακές αναβαθμίσεις που απαιτούνται για να μείνει «σωστό» το σπίτι στα παιδιά, θα αλλάξεις χρώματα στους τοίχους. Ο ενοικιαστής αυτά τα προνόμια δεν τα έχει.
Μειονεκτήματα
1. Αυξάνεται ο βαθμός δυσκολίας για την «κινητικότητα»
Τα παιδιά μεγαλώνουν και φεύγουν από το σπίτι, οι ανάγκες αλλάζουν γιατί προστίθεται άλλο ένα μέλος στην οικογένεια, η δελεαστική επαγγελματική πρόταση απαιτεί μεταφορά σε άλλη πόλη ή χώρα. Οπωσδήποτε, με το ενοίκιο ο βαθμός ελευθερίας είναι μεγαλύτερος. Όχι ότι και με την ιδιοκτησία δεν υπάρχουν περιθώρια. Ό,τι αγοράζεται μπορεί να πουληθεί σε μια αγορά με δεκάδες χιλιάδες συναλλαγές κάθε χρόνο, ενώ ό,τι ιδιοκατοικείται μπορεί να ενοικιαστεί για να χρηματοδοτήσει το ενοίκιο του νέου προορισμού. Το σίγουρο είναι ότι τα «μπες βγες» με τις αγοραπωλησίες δεν είναι ούτε τόσο εύκολο ούτε τόσο οικονομικά συγκριτικά με το ενοίκιο.
2. Απαιτείται να έχει αποταμιευτεί κεφάλαιο
Κακά τα ψέματα, δίλημμα «αγορά ή ενοίκιο» δεν υπάρχει αν κάποιος δεν έχει στην άκρη «κομπόδεμα». Και κανονικά αυτό πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 30-40% της αξίας του ακινήτου που θέλει κάποιος να αγοράσει. Διότι η τράπεζα μόνο υπό προϋποθέσεις θα χρηματοδοτήσει το 90% της αξίας του ακινήτου (και αν το κάνει, η δόση θα είναι μεγάλη), ενώ απαιτείται κεφάλαιο κίνησης για τα έξοδα μεταβίβασης, τα μεσιτικά και τα πρώτα έξοδα προσαρμογής του ακινήτου στις ανάγκες.
3. Μεγαλύτερος κίνδυνος απώλειας κεφαλαίου σε περίπτωση επιδείνωσης των οικονομικών συνθηκών
Ο ενοικιαστής που θα χάσει μια δουλειά και ένα κομμάτι από το εισόδημά του θα μετακομίσει σε ένα φθηνότερο σπίτι και δεν θα συσσωρεύσει ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις που θα βαραίνουν τον ΑΦΜ του για δεκαετίες. Ο ιδιοκτήτης που για κάποιο λόγο δεν θα κατορθώσει –λόγω επιδείνωσης των οικονομικών του δεδομένων– να εξυπηρετήσει το δάνειό του αρχικά θα προσπαθήσει να το ρυθμίσει και αν δεν καταστεί ούτε αυτό εφικτό, θα βρεθεί αντιμέτωπος με τον κίνδυνο να χάσει το σπίτι. Ό,τι έχει πληρωθεί από το κεφάλαιο έως τη στιγμή που θα βγει το σπίτι στο… σφυρί, υπάρχει ο κίνδυνος να εξαϋλωθεί, καθώς συνήθως το τίμημα που βγάζει μια αναγκαστική διαδικασία όπως ο πλειστηριασμός είναι πολύ χαμηλό.
Ο ενοικιαστής που θα χάσει μια δουλειά και ένα κομμάτι από το εισόδημά του θα μετακομίσει σε ένα φθηνότερο σπίτι και δεν θα συσσωρεύσει ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις που θα βαραίνουν τον ΑΦΜ του για δεκαετίες.
4. Μεγαλύτερη φορολογική – οικονομική επιβάρυνση
Κακά τα ψέματα, με το νοίκι δεν παίρνεις σπίτι. Συνήθως χρειάζεται μεγαλύτερη μηνιαία επιβάρυνση για την εξυπηρέτηση του στεγαστικού δανείου. Ας υποθέσουμε ότι κάποιος χρηματοδοτεί 100% με τραπεζικό δανεισμό την αγορά ενός ακινήτου 80 τ.μ. στα βόρεια προάστια, αξίας 236.000 ευρώ. Θα χρειαστεί να πληρώνει 1.150 ευρώ τον μήνα για 30 χρόνια. Είναι σίγουρο ότι ένα σπίτι 80 τετραγωνικών νοικιάζεται με λιγότερα χρήματα από 1.150 ευρώ. Κι ύστερα υπάρχει και ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος πληρώνεται από τον ιδιοκτήτη και ποτέ από τον ενοικιαστή. Ας συμπληρώσουμε και τον παράγοντα «επιδοματική πολιτική». Ο ενοικιαστής μπορεί –αν έχει χαμηλό εισόδημα– να πάρει κάποιο κοινωνικό επίδομα (π.χ., επίδομα στέγασης που φτάνει και στα 210 ευρώ τον μήνα). Για τον ιδιοκτήτη δεν υπάρχει ενίσχυση, χώρια που το περιουσιακό κριτήριο σε «κόβει» (ανάλογα με την αξία του ακινήτου) από τις περισσότερες κρατικές παροχές.
5. Έκθεση στον κίνδυνο φυσικών καταστροφών
Από τότε που μπήκε η έννοια της κλιματικής κρίσης για τα καλά στη ζωή μας, αρχίσαμε να ανησυχούμε περισσότερο για τον κίνδυνο να υποστεί ζημιά η περιουσία μας από τη φυσική καταστροφή: την πυρκαγιά, την πλημμύρα, τον σεισμό. Όταν οι φλόγες φτάνουν πλέον μέσα σε πυκνοκατοικημένες περιοχές και η απειλή της πλημμύρας γίνεται μεγαλύτερη, είναι προφανές ότι το ρίσκο είναι μεγαλύτερο για τον ιδιοκτήτη και όχι για τον ενοικιαστή, ο οποίος κινδυνεύει να χάσει μόνο την οικοσκευή του. Το μειονέκτημα περιορίζεται με την ασφάλιση της περιουσίας, αλλά αυτό συνεπάγεται μία ακόμη οικονομική επιβάρυνση που ο ενοικιαστής δεν έχει.
Να αγοράσω καινούργιο ή παλαιό ακίνητο;
Υπάρχει η αυτονόητη απάντηση: «θα αγοράσω αυτό που αντέχει η τσέπη μου στην περιοχή της επιλογής μου». Όμως η ανάλυση δεν τελειώνει εδώ. Ουσιαστικά, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη όλοι οι παράγοντες που θα διαμορφώσουν όχι μόνο το κόστος αγοράς του ακινήτου, αλλά και το κόστος χρήσης του. Διότι μην ξεχνάμε: Στεγαστική ανάγκη σημαίνει και ψύξη και θέρμανση, σημαίνει και απόσταση από τη δουλειά ή το σχολείο την οποία θα πρέπει να διανύσει κανείς.
Ένα καινούργιο ακίνητο έχει σαφώς υψηλότερη τιμή, με τη διαφορά να φτάνει σε αρκετές περιπτώσεις ακόμη και στο 40-50%. Στην πράξη, μιλάμε για πολλές δεκάδες χιλιάδες ευρώ, οι οποίες προφανώς και κάνουν τη διαφορά τόσο για το διαθέσιμο κεφάλαιο που πρέπει να υπάρχει, όσο και για το ύψος της μηνιαίας δόσης. Αυτό όμως που θα πρέπει να συνυπολογιστεί είναι και το κόστος χρήσης. Αν ένα παλαιό διαμέρισμα χρειάζεται σοβαρές ανακαινίσεις, αυτό θα πρέπει να συνυπολογιστεί στον τελικό λογαριασμό. Αν δεν διαθέτει θέση στάθμευσης για το όχημα, θα πρέπει να βρεθεί λύση η οποία μπορεί να συνεπάγεται και ένα σημαντικό μηνιαίο κόστος, αν για παράδειγμα ενοικιαστεί μια θέση στάθμευσης. Επίσης, ένα παλαιό διαμέρισμα μπορεί να μην έχει επαρκή μόνωση ή μπορεί να έχει ένα δαπανηρό σύστημα θέρμανσης (σ.σ. συνήθως κεντρικό καυστήρα πετρελαίου χωρίς αυτονομία). Αυτό μπορεί να μεταφράζεται σε πολλές εκατοντάδες ευρώ επιπλέον στα κοινόχρηστα. Μην ξεχνάμε ότι ένα ανεπαρκώς μονωμένο διαμέρισμα καταναλώνει ακόμη και 70% περισσότερη ενέργεια και τον χειμώνα και το καλοκαίρι. Συμπέρασμα: Κατά την επιλογή του ακινήτου που θα αποκτηθεί θα ληφθεί σοβαρά υπόψη ο παράγοντας «παλαιότητα» του ακινήτου, βάζοντας στον λογαριασμό του τελικού κόστους και το πιθανό έξοδο για την ανακαίνιση αλλά και το πιθανό πρόσθετο μηνιαίο κόστος συντήρησης.
Να αγοράσω ή να χτίσω;
Αν υπάρχει διαθέσιμο οικόπεδο σε περιοχή της αρεσκείας του ενδιαφερομένου, δεν τίθεται θέμα συζήτησης. Είναι ένα τρομακτικό πλεονέκτημα, το οποίο δεν πρέπει να πάει χαμένο. Αν δεν υπάρχει, θα πρέπει να γίνει προσεκτική μελέτη του κόστους αλλά και μέτρημα των… δυνάμεων. Στο Λεκανοπέδιο και στα μεγάλα αστικά κέντρα, τα διαθέσιμα οικόπεδα, ακόμη και τα πιο μικρά, είναι ακριβά, με την τιμή να κυμαίνεται ακόμη και στα 800-1.000 ευρώ το τετραγωνικό. Αν προστεθεί και το κόστος κατασκευής, που μετά τις διαδοχικές αυξήσεις έχει ανέβει στα 1.700-1.800 ευρώ το μέτρο, φτάνουμε περίπου στα 2.500-3.000 ευρώ, ανάλογα με το πόσα τετραγωνικά «χτίζει» ένα οικόπεδο (σ.σ. εξαρτάται από τον συντελεστή δόμησης). Μπορεί η τιμή αυτή να μη φαντάζει υψηλή όταν τα νεόδμητα πωλούνται ακόμη και προς 4.000-5.000 ευρώ. Όμως, προκύπτει ξεκάθαρα ότι στα μεγάλα αστικά κέντρα η ανέγερση είναι λύση που απευθύνεται σε όσους θέλουν ένα μεγάλης επιφάνειας (και ακριβό) ακίνητο σε κάποιο προάστιο. Στην επαρχία η ανέγερση μπορεί να αποδειχθεί συμφέρουσα λύση, καθώς οι τιμές της γης είναι εντελώς διαφορετικές.
