Εκατοντάδες κτίρια παραδομένα στη λήθη και στον μαρασμό συναντά κανείς με έναν απλό περίπατο στο κέντρο της Αθήνας. Σε μια περίοδο κατά την οποία η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους της πόλης εξελίσσεται σε «μάστιγα», που απειλεί ακόμα και την κοινωνική συνοχή, μια πιο ενεργή διαχείριση του κτιριακού αυτού πλούτου θα μπορούσε να προσφέρει μια λύση.
Ασφαλώς, το πρόβλημα δεν είναι σημερινό, ούτε καν προϊόν της οικονομικής κρίσης των προηγούμενων ετών. Όπως έχει φανεί, ήδη από τη δεκαετία του 2000, σημειώνεται κατακόρυφη αύξηση του αριθμού των εγκαταλελειμμένων κτιρίων, συνήθως ιδιοκτησίας φορέων του Δημοσίου –όπως ασφαλιστικά ταμεία, δήμοι, ιδρύματα, πανεπιστήμια– ή ακόμα και των τραπεζών. Σε μελέτη που είχε πραγματοποιήσει ήδη από το 2013 για τα κενά κτίρια του κέντρου της Αθήνας ο κ. Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, επίκουρος καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, βρέθηκε ότι το 20% των κτιρίων γραφείων ήταν κενά σε ποσοστό 50%. Ένα επιπλέον 18% των κτιρίων ήταν πλήρως άδειο και αναξιοποίητο. Κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, ένα μικρό ποσοστό των κτιρίων αυτών αξιοποιήθηκε μέσω διαγωνισμών παραχώρησης εκμετάλλευσης κι έχουν μετατραπεί σήμερα σε ξενοδοχεία. Ωστόσο, πρόκειται για συνολικά 15-20 κτίρια, όταν το συνολικό μέγεθος των κενών ακινήτων είναι πολλαπλάσιο.
Ένα στα τέσσερα κτίρια κατοικίας κενό
Σε έτερη μελέτη, της διαΝΕΟσις, επισημαίνεται ότι σε μια ζώνη που εκτείνεται κατά μήκος του άξονα των πλατειών Συντάγματος και Ομονοίας, τα επαγγελματικά κτίρια καταγράφουν ποσοστά κενών χώρων της τάξεως του 16%, που όμως διπλασιάζεται σε 30% εγγύτερα προς την πλατεία Ομονοίας, όπου τα ακίνητα είναι χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών. Ταυτόχρονα, στην αγορά κατοικίας υπολογίζεται ότι το 25% των κτιρίων στο ευρύτερο κέντρο της πόλης είναι κενά. Με βάση την απογραφή του 2011 (κι ενώ αναμένονται τα ευρήματα της πιο πρόσφατης απογραφής του 2021), στον Δήμο Αθηναίων τα κλειστά διαμερίσματα υπολογίζονται σε πάνω από 130.000. Εκτιμάται ότι μερικές εκατοντάδες εξ αυτών έχουν επιστρέψει σήμερα στην αγορά ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ωστόσο στο μεγαλύτερο ποσοστό τους παραμένουν κενά μέχρι σήμερα, εξηγώντας σε μεγάλο βαθμό τον λόγο για τον οποίο οι τιμές των ενοικίων έχουν αυξηθεί κατά 50% κατά μέσο όρο στην Αττική, από το 2019 μέχρι σήμερα.
Ένας από τους λόγους που εξηγεί την «ερήμωση» πολλών ακινήτων, είναι ότι ανήκουν στον ευρύτερο δημόσιο τομέα, ο οποίος διαχρονικά «χωλαίνει» σε ό,τι αφορά την ενεργή διαχείριση του κτιριακού του πλούτου. Για παράδειγμα, σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Εργασίας, το απόθεμα των ακινήτων των ασφαλιστικών ταμείων ανέρχεται συνολικά σε 1.126 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα, εκ των οποίων 49% είναι κενά. Από τα υπόλοιπα, το 31% έχει παραχωρηθεί προς αξιοποίηση/εκμετάλλευση, ενώ μόλις το 20% είναι εκμισθωμένα, συνήθως με πολύ χαμηλό τίμημα. Από αυτά, τα 650 είναι στην Αττική και τα 256 στο κέντρο της Αθήνας, με συνολική επιφάνεια 1.160.000 τ.μ.
Κτίρια-μεσήλικες
Ο μέσος όρος της ηλικίας των κτιρίων που ανήκουν στον ΕΦΚΑ ανέρχεται στα 44 έτη. Σύμφωνα με όσα επισημαίνουν φορείς της αγοράς ακινήτων, πολλά από τα ιδιόκτητα ακίνητα των ασφαλιστικών ταμείων αποτελούν απευθείας αγορές (πάνω από το 40%, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία) που πραγματοποιήθηκαν κυρίως κατά τη διάρκεια της περιόδου από τις αρχές της δεκαετίας του 1950 και μέχρι το τέλος της δεκαετίας του 1970. Τότε, εν μέσω του μεταπολεμικού κατασκευαστικού «οργασμού» που συντελέστηκε στο κέντρο της Αθήνας, τα περισσότερα Ταμεία προχώρησαν σε αγορές γης με στόχο την ανάπτυξη των κτιρίων που θα στέγαζαν τις υπηρεσίες τους.
Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Εργασίας, το απόθεμα των ακινήτων των ασφαλιστικών ταμείων ανέρχεται συνολικά σε 1.126 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα, εκ των οποίων 49% είναι κενά.
Παράλληλα, μεταγενέστερα, κυρίως κατά τις δεκαετίες του 1980 και του 1990, στην ακίνητη περιουσία τους προστέθηκε ένας ακόμα μεγαλύτερος αριθμός κτιρίων, όπως επίσης και διαμερισμάτων, μέσω δωρεών και κληροδοτημάτων από εύπορους πολίτες ή μέσω κατασχέσεων που πραγματοποίησαν τα Ταμεία έναντι μεγαλοοφειλετών, κυρίως επιχειρηματιών, που δεν κατέβαλλαν τις δέουσες εργοδοτικές εισφορές.
Η ίδια εικόνα αποτυπώνεται και στη μελέτη του κ. Τριανταφυλλόπουλου. Πάνω από το 60% των κτιρίων είναι κατασκευασμένα πριν από το 1960. «Η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος δεν θα αποτελούσε πρόβλημα για την πόλη, εάν αυτό ήταν επαρκώς συντηρημένο και αναβαθμισμένο, ανταποκρινόταν στις σύγχρονες απαιτήσεις των χρηστών του, καθώς επίσης εάν ορισμένα από αυτά διέθεταν κάποια αισθητική ευπρέπεια. Όμως, πάνω από το 85% αυτών χρήζουν παρεμβάσεων αποκατάστασης, εκσυγχρονισμού και βελτίωσης της λειτουργικότητας και της ενεργειακής τους απόδοσης», σημειώνει ο κ. Τριανταφυλλόπουλος. Συμπληρώνει δε ότι το μέσο κόστος αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού του περίπου 70% των κτιρίων του κέντρου της Αθήνας υπολογίστηκε σε πάνω από 400 €/τ.μ. Συχνά συμβαίνει το μέσο κόστος αποκατάστασης να είναι υψηλότερο από την αγοραία αξία τους, κάτι που εξηγεί και τη δυσκολία που υπάρχει στην αξιοποίησή τους.
Τα εγκαταλελειμμένα της Περιφέρειας
Μάλιστα, εκτός από τα ακίνητα που ενέχουν εμφανή επενδυτικά χαρακτηριστικά, δηλαδή μπορούν εύκολα να προσελκύσουν ιδιωτικά κεφάλαια, στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν και την ανάγκη να βρεθεί λύση και με σειρά άλλων περιουσιών που «λιμνάζουν» επί δεκαετίες. Πρόκειται για ακίνητα διάσπαρτα ανά την επικράτεια, σε μη εμπορικά σημεία, και αφορούν π.χ. μικρά μεμονωμένα διαμερίσματα ή και εγκαταλελειμμένα κτίρια. Τέτοια ακίνητα είναι εξαιρετικά δύσκολο να προσελκύσουν ενδιαφέρον από ιδιώτες, αλλά συνεχίζουν να επιβαρύνουν τα Ταμεία.
«Η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος δεν θα αποτελούσε πρόβλημα για την πόλη, εάν αυτό ήταν επαρκώς συντηρημένο και αναβαθμισμένο», λέει ο Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, επίκουρος καθηγητής.
Σήμερα όμως, πέραν των διαπιστώσεων και των «ευχολογίων», θα πρέπει να αναληφθούν πρωτοβουλίες, προκειμένου να βρεθούν λύσεις ώστε να επιστρέψουν στην αγορά όσο το δυνατόν περισσότερα κτίρια. Αν δεν είναι εφικτή η εμπορική αξιοποίησή τους μέσω της πώλησης ή της μακροχρόνιας παραχώρησης εκμετάλλευσης, ίσως θα πρέπει να κατεδαφιστούν, ώστε να δημιουργηθούν νέα κτίρια στη θέση τους, που να ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες. Η λύση αυτή θα πρέπει να πάψει να αποτελεί «ταμπού», καθώς εφαρμόζεται κατά κόρον σε όλες τις μεγάλες πόλεις της Ευρώπης, ακόμα και για ακίνητα με ιστορικό χαρακτήρα. Αυτό δεν χρειάζεται να συμβεί στην Αθήνα, αλλά σίγουρα θα πρέπει να δοθούν λύσεις.
