Σε 5,5 μήνες τον χρόνο, ή 165 ημέρες, διαμορφώνεται η μέση περίοδος εκμετάλλευσης των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο δημοφιλέστερο σημείο της Αθήνας, το εμπορικό τρίγωνο, που περικλείει περιοχές όπως το Μοναστηράκι, η Πλάκα και του Ψυρρή. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η AirDNA, για λογαριασμό της «Κ», οι δημοφιλέστερες περιοχές του κέντρου της πόλης για τη σχετική δραστηριότητα (με βάση τον αριθμό των ενεργών καταλυμάτων) καταγράφουν από 91 έως 165 διανυκτερεύσεις κατά μέσον όρο τον χρόνο ανά κατάλυμα.
Αυτό μεταφράζεται σε έως 505.965 διανυκτερεύσεις τον χρόνο για τα καταλύματα που βρίσκονται στο εμπορικό τρίγωνο, ενώ ακολουθεί στη δεύτερη θέση το γειτονικό Κουκάκι με 232.611 διανυκτερεύσεις, που σε 12μηνη βάση αντιστοιχούν σε 148 ημέρες ανά κατάλυμα.
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, ένα κατάλυμα είθισται να έχει πληρότητα άνω του 80% τους θερινούς μήνες, αλλά την περίοδο από τον Νοέμβριο έως και τον Φεβρουάριο, το ποσοστό αυτό μπορεί να πέσει σε 20%-25%. Επίσης, πολλοί διαχειριστές ή ιδιοκτήτες επιλέγουν κάποιες ημέρες τον χρόνο για να κάνουν εργασίες επισκευής ή συντήρησης των ακινήτων, ενώ υπάρχουν και αρκετοί Ελληνες που μένουν μόνιμα στο εξωτερικό κι εκμεταλλεύονται κάποιο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας και θέλουν να το χρησιμοποιήσουν για κάποιες ημέρες τον χρόνο.
Τα καταλύματα που λειτουργούν στο κέντρο ανήκουν κυρίως σε επενδυτές ή τα διαχειρίζονται εταιρείες.
Τα μεγέθη αυτά ασφαλώς απέχουν από την πρόσφατη αναφορά της επικεφαλής Δημόσιας Πολιτικής της Airbnb για τη νότια Ευρώπη, Βαλεντίνα Ρέινο, η οποία σημείωσε ότι «σε όλη την Ελλάδα, ένας τυπικός οικοδεσπότης στην Airbnb νοικιάζει ένα σπίτι για μόλις 24 διανυκτερεύσεις τον χρόνο, ενώ πάνω από ένας στους δύο αναφέρουν ότι το επιπλέον εισόδημα από αυτή τη δραστηριότητα τους βοηθάει να συντηρούν τα σπίτια τους». Η εικόνα αυτή απέχει σημαντικά από το πώς λειτουργεί η βραχυχρόνια μίσθωση στις πιο δημοφιλείς τουριστικά γειτονιές της Αθήνας, ακριβώς λόγω της συγκέντρωσης που παρατηρείται πλέον στα σημεία αυτά.
Το πρόβλημα που προκύπτει στην αγορά της Αθήνας είναι ακριβώς ότι οι τουρίστες «ανταγωνίζονται» τους εγχώριους ενοικιαστές, λόγω του ότι στο κέντρο της πόλης εντοπίζεται μεγάλο πλήθος διαμερισμάτων με προσιτές τιμές σε σχέση με τα προάστια, ιδίως προς τον βορρά και τον νότο, όπου αντιθέτως η ζήτηση για καταλύματα βραχυχρόνιας είναι μικρότερη.
Πρόκειται για μια κατάσταση που δεν απαντά σε άλλες μεγάλες πόλεις της Ευρώπης, όπου ναι μεν το κέντρο είναι το πιο πολυσύχναστο σημείο για τους τουρίστες, αλλά, αντιθέτως, δεν συμβαίνει το ίδιο και για τους μόνιμους κατοίκους, που συνήθως προτιμούν πιο απομακρυσμένα σημεία για να μείνουν και λόγω κόστους. Δηλαδή, οι κεντρικές συνοικίες, λόγω και της γραφικότητας, αλλά και του τουριστικού τους χαρακτήρα είναι ακριβότερες για την ενοικίαση κατοικίας σε σύγκριση με πιο μακρινά σημεία της πόλης.
Αλλο ένα σημαντικό συμπέρασμα που προκύπτει αφορά το ότι, κατά πλειοψηφία, τα καταλύματα που λειτουργούν στο κέντρο της πόλης ανήκουν σε επενδυτές ή αποτελούν αντικείμενο διαχείρισης από εταιρείες. Ανάλογα με την περιοχή, παρατηρείται ότι τουλάχιστον το 71% των καταλυμάτων λειτουργεί από «οικοδεσπότες» που έχουν πάνω από ένα ακίνητο υπό διαχείριση ή στην κατοχή τους. Στην περίπτωση του εμπορικού τριγώνου, το ποσοστό αυτό αγγίζει το 86%, δείγμα του επαγγελματικού χαρακτήρα που έχει προσλάβει πλέον η συγκεκριμένη δραστηριότητα.
Πότε συμφέρει η μακροχρόνια μίσθωση
Με εξαίρεση τα πολύ εμπορικά σημεία και ασφαλώς ακίνητα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, που τα ξεχωρίζουν από τον ανταγωνισμό, η επιλογή ανάμεσα σε βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση είναι πλέον μια ιδιαίτερα δύσκολη «άσκηση», καθώς εξαρτάται από τα «θέλω» του κάθε ιδιοκτήτη, τη δυνατότητά του να αφιερώσει χρόνο και κόπο και το σημείο που βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο. Μετά και την παροχή της τριετούς φοροαπαλλαγής του φόρου εισοδήματος από ενοίκια, είναι σαφές ότι για αρκετούς το οικονομικό κίνητρο θα είναι ακόμη πιο ισχυρό, ώστε να επιστρέψουν στη μακροχρόνια εκμετάλλευση του ακινήτου τους, ιδίως αν βρίσκεται σε περιοχές του κέντρου, που δεν προσφέρουν μεγάλη απόδοση μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Μετά και την παροχή της τριετούς φοροαπαλλαγής του φόρου εισοδήματος από ενοίκια, το οικονομικό κίνητρο είναι ακόμη πιο ισχυρό.
Για παράδειγμα, σε 12μηνη βάση, το μέσο μηνιαίο εισόδημα από τη βραχυχρόνια για ένα διαμέρισμα στα Εξάρχεια διαμορφώνεται σε 1.200 ευρώ. Ωστόσο, το καθαρό κέρδος για τον ιδιοκτήτη είναι περίπου 720 ευρώ, καθώς θα πρέπει να υπολογιστούν έξοδα γύρω στο 40%, όπως η προμήθεια της πλατφόρμας (15%), το κόστος καθαρισμού (10%), το τέλος κλιματικής αλλαγής, ο ΦΠΑ και ασφαλώς δαπάνες ΔΕΚΟ και κοινοχρήστων, που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη, κάτι φυσικά που δεν ισχύει στη μακροχρόνια. Την ίδια στιγμή, η μέση τιμή για μακροχρόνια ενοικίαση στα Εξάρχεια διαμορφώνεται σε περίπου 9 ευρώ/τ.μ., κάτι που σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα των 85 τ.μ. μπορεί να αποφέρει 765 ευρώ/μήνα. Η διαφορά δεν είναι αμελητέα, αν μάλιστα πρόκειται για αφορολόγητο έσοδο για τα επόμενα τρία χρόνια.
Από την άλλη πλευρά, αυτό που «χάνει» ο ιδιοκτήτης μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης έναντι της βραχυχρόνιας είναι ότι αυξάνει το ρίσκο του απέναντι σε «φέσια», σοβαρές φθορές και ζημιές του ακινήτου από κάποιον ασυνείδητο ενοικιαστή, ή ακόμη και πολύμηνη έξοδο του ακινήτου από την αγορά, σε περίπτωση που απαιτηθεί να προχωρήσει σε έξωση ενός δύστροπου και κακοπληρωτή ενοικιαστή. Αντιθέτως, στη βραχυχρόνια μίσθωση το οικονομικό ρίσκο περιορίζεται, μια και τα έσοδα προεισπράττονται. Αλλωστε, αυτός ήταν και ο λόγος για τον οποίο πολλοί ιδιοκτήτες στράφηκαν στη βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων τους τα προηγούμενα χρόνια, ακόμη κι αν το τελικό κέρδος που αποκομίζουν είναι χαμηλότερο, συγκριτικά με το να το εκμεταλλεύονταν μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.
Οι δύσκολες ισορροπίες μεταξύ προσιτής στέγης και τουρισμού στο κέντρο
Με την απαγόρευση της έκδοσης νέου Αριθμού Μητρώου Ακινήτου στα τρία πρώτα διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, ξεκινάει από την 1/1/2025 η πρώτη προσπάθεια περιστολής της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην ελληνική αγορά. Στην πράξη, σε όλες τις δημοφιλείς περιοχές του κέντρου, θα απαγορευτεί η δημιουργία νέων καταλυμάτων τουλάχιστον για 12 μήνες και με προοπτική ενδεχόμενης παράτασης, ή περαιτέρω εξειδίκευσης του μέτρου, με βάση και την απόδοσή του, σε συνδυασμό και με τις υπόλοιπες παρεμβάσεις. Η απαγόρευση θα ισχύσει σε συνοικίες όπως Κουκάκι, Πλάκα, Κολωνάκι, Σύνταγμα – Ομόνοια – Μοναστηράκι, Εξάρχεια – Μουσείο και Νεάπολη (1ο Διαμέρισμα), Μετς, Νέος Κόσμος, Αγιος Αρτέμιος, Παγκράτι (2ο Διαμέρισμα) και Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ, Θησείο (3ο Διαμέρισμα).
Πάντως, από το μέτρο αυτό δημιουργούνται και στρεβλώσεις που θα πρέπει να αντιμετωπιστούν. Για παράδειγμα, η οριζόντια εφαρμογή του μέτρου, χωρίς εξαιρέσεις, θα «εγκλωβίσει» πολλούς ιδιοκτήτες, μια και δεν θα μπορούν να επιλέξουν κάποια άλλη εταιρεία για τη διαχείριση των ακινήτων τους. Αυτό θα συμβεί επειδή κάθε αλλαγή διαχειριστή συνεπάγεται και νέο μισθωτήριο, κάτι που με τη σειρά του μεταφράζεται σε έκδοση νέου ΑΜΑ. Από τη στιγμή όμως που αυτό θα απαγορεύεται από το νέο έτος, δεν θα είναι εφικτή μια τέτοια αλλαγή. Στο πλαίσιο αυτό, φορείς της αγοράς προτείνουν να υπάρχει συνέχεια του ΑΜΑ που έχει εκδοθεί και αφορά το ακίνητο, το οποίο είναι ήδη στις πλατφόρμες και εξαίρεση των νομικών προσώπων από την εφαρμογή του μέτρου. «Ο πιο ορθός τρόπος τεχνικά είναι ο ΑΜΑ να συνδεθεί με τον ΑΤΑΚ και όχι με τον αριθμό του μισθωτηρίου», σημειώνεται χαρακτηριστικά σε σχετικό υπόμνημα που έχει στείλει ο ΣΤΑΜΑ (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων) στους αρμόδιους φορείς.
Σήμερα οι τουρίστες μένουν 4-5 ημέρες στην Αθήνα και μετά ταξιδεύουν σε κάποιο νησί. Αυτό δεν συνέβαινε στο παρελθόν.
Στα υπόλοιπα μέτρα, σημαντική κρίνεται και η αύξηση του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς αυξάνεται στα 8 ευρώ, από 1,5 ευρώ, την περίοδο υψηλής ζήτησης από τον Απρίλιο έως και τον Οκτώβριο, ενώ τους υπόλοιπους μήνες διαμορφώνεται επίσης στα 2 ευρώ, από 0,5 ευρώ που ήταν μέχρι πρότινος. Ωστόσο, η εν λόγω περίοδος επεκτείνεται από τον Νοέμβριο έως και τον Μάρτιο, ενώ μέχρι πρόσφατα το μειωμένο τέλος ίσχυε μέχρι τον Φεβρουάριο.
Παράλληλα, το επόμενο διάστημα αναμένεται να θεσπιστούν και λειτουργικές προδιαγραφές που θα πρέπει να πληρούν τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ο ΣΤΑΜΑ έχει προτείνει μια σειρά παρεμβάσεων, αρκετές εκ των οποίων εκτιμάται ότι θα υιοθετηθούν, όπως για παράδειγμα η εγκατάσταση συστημάτων πυρασφάλειας, η διαμόρφωση εξόδων κινδύνου, η υγειονομική απολύμανση κάθε καταλύματος με παράλληλη ανάρτησή της, αλλά και η υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης.
Στην αγορά αναφέρουν ότι απαιτείται προσεκτικός και στοχευμένος σχεδιασμός από την πλευρά της πολιτείας, προκειμένου να βρεθεί η «χρυσή τομή» μεταξύ των αναγκών για προσιτή στέγη και της διατήρησης της ανοδικής πορείας του τουρισμού και στην Αττική. Προσθέτουν δε ότι χωρίς τα καταλύματα βραχυχρόνιας, η τουριστική κίνηση στο κέντρο της πόλης θα ήταν πολύ μικρότερη. Σήμερα, ένας τυπικός επισκέπτης της χώρας επιλέγει να μείνει 4-5 ημέρες στην Αθήνα και μετά να πάει σε κάποιο νησί, ή άλλον θερινό προορισμό. Αυτό δεν συνέβαινε στο παρελθόν, όταν η Αθήνα ήταν μια ενδιάμεση στάση της μιας διανυκτέρευσης, έως τον τελικό προορισμό των ξένων επισκεπτών.
