Συνεχίστηκε και κατά το πρώτο εξάμηνο η μείωση του αποθέματος πωλούμενων κατοικιών στην Αττική, που πλέον δεν ξεπερνούν τις 82.000, τη στιγμή που πριν από μερικά χρόνια το αντίστοιχο μέγεθος ήταν μεγαλύτερο των 150.000. Σε πολλές περιοχές, ιδίως όπου οι τιμές είναι προσιτές, καταγράφονται διψήφια ποσοστά μείωσης από χρόνο σε χρόνο, απόρροια και του πρώτου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου», που απορρόφησε μερικές χιλιάδες κατοικίες πέρυσι.
Αυξήσεις τιμών
Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές να συνεχίζουν να αυξάνονται με πολύ υψηλό ρυθμό, καθώς η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση. Ενδεικτικό είναι ότι οι αυξήσεις αυτές είναι δεδομένες ακόμα και στα σημεία όπου ουσιαστικά εξοβελίστηκαν οι ξένοι επενδυτές του προγράμματος της «χρυσής βίζας», όπως το κέντρο της Αθήνας. Εκεί, από τον Αύγουστο του 2023 και μετά, δεν γίνονται πράξεις που αφορούν επενδυτές του προγράμματος λόγω της αύξησης του ελάχιστου ύψους επένδυσης από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ και από τον φετινό Σεπτέμβριο στις 800.000 ευρώ (όπως και σε όλη την υπόλοιπη Αττική). Ωστόσο, μέχρι και το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2024, οι τιμές όχι μόνο δεν σταθεροποιήθηκαν, αλλά αντιθέτως συνέχισαν να αυξάνονται με πολύ έντονο ρυθμό.
Με βάση τα στοιχεία από τις αγγελίες της «Χρυσής Ευκαιρίας», κατά το πρώτο εξάμηνο παρατηρείται ετήσια μείωση του αποθέματος κατοικιών σε όλες τις επιμέρους κατηγορίες επιφανειών, ενώ αντιστοίχως ανοδικά κινούνται οι ζητούμενες τιμές. Για παράδειγμα, στα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. το απόθεμα μειώθηκε κατά 15,8% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2023, σε 23.428 ακίνητα, ενώ αντιστοίχως η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 14,3%, σε 2.360 ευρώ/τ.μ.
Ακόμα μεγαλύτερη μείωση σημειώνεται στις μεγαλύτερες επιφάνειες, με αποκορύφωμα τα διαμερίσματα άνω των 120 τ.μ., που πλέον αριθμούν μόλις 5.758 σε όλο το κέντρο, σημειώνοντας πτώση κατά 19,6%. Η δε τιμή τους αγγίζει τις 2.860 ευρώ/τ.μ., 12,6% υψηλότερα από πέρυσι.
Στα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. το απόθεμα μειώθηκε κατά 15,8% συγκριτικά με το πρώτο εξάμηνο του 2023, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 14,3%.
Η εικόνα αυτή καταδεικνύει ότι το έλλειμμα των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση είναι τέτοιο ώστε ακόμα και η απουσία ενός σημαντικού παράγοντα, που τροφοδοτούσε αγοραπωλησίες σε υψηλές τιμές, δεν είναι επαρκής για να περιορίσει τον ρυθμό της ανόδου των τιμών.
Στροφή προς Πειραιά
Στον αντίποδα, οι περιορισμοί που επιβλήθηκαν στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα» σε επιλεγμένες περιοχές της Αττικής (κέντρο, βόρεια και νότια προάστια) ώθησε τους επενδυτές σε σημεία, όπως ο Πειραιάς, όπου μέχρι και τον φετινό Αύγουστο μπορούσε να εξασφαλιστεί άδεια διαμονής έναντι του χαμηλού ορίου των 250.000 ευρώ. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να σημειωθεί κατακόρυφη αύξηση των αγοραπωλησιών, ενώ πολλοί αγοραστές με επενδυτικό προσανατολισμό αγόρασαν ακίνητα με σκοπό να τα αναβαθμίσουν/ανακαινίσουν και στη συνέχεια να τα πωλήσουν σε ενδιαφερόμενους επενδυτές από τρίτες χώρες. Κάπως έτσι, στην περιοχή του Πειραιά εντοπίζεται μια από τις ελάχιστες περιπτώσεις όπου υπάρχει αύξηση της προσφοράς διαμερισμάτων και μάλιστα σημαντική. Συγκεκριμένα, τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. έχουν αυξηθεί κατά 13%, σε 4.087, έναντι του περυσινού πρώτου εξαμήνου, ενώ η τιμή πώλησης εκτινάχθηκε σε 2.910 ευρώ/τ.μ., ή 45%.
Η μόνη περιοχή που καταγράφει αύξηση των προσφερόμενων κατοικιών είναι ο Πειραιάς, κάτι που συνδέεται με την αλλαγή στα όρια της «χρυσής βίζας».
Στον αντίποδα, στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, προσιτές και μη, καταγράφεται υποχώρηση του αποθέματος των πωλούμενων κατοικιών. Για παράδειγμα στην Καλλιθέα, που είναι από τους μεγαλύτερους δήμους της Αττικής, τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. έχουν μειωθεί κατά 5,1%, σε 2.390, ενώ η τιμή πώλησης είναι κατά 12% υψηλότερη, σε 2.690 ευρώ/τ.μ. Στο Μαρούσι τα ακίνητα έως 80 τ.μ. είναι πλέον μόλις 502, σημειώνοντας πτώση κατά 21,7%, ενώ στο Περιστέρι τα ακίνητα από 80 έως 120 τ.μ., που είναι κατάλληλα για τη στέγαση μιας τετραμελούς οικογένειας, σημειώνουν πτώση κατά 17,3%, σε 1.147. Η δε μέση τιμή αγγίζει πλέον τα 2.131 ευρώ/τ.μ., 12,3% υψηλότερα από πέρυσι.
Η εικόνα δεν διαφοροποιείται ούτε στην πόλη της Θεσσαλονίκης ή άλλες πόλεις της χώρας. Στη Θεσσαλονίκη τα πωλούμενα διαμερίσματα από 80 έως 120 τ.μ. είναι μόλις 1.511, ή 12,9% λιγότερα από πέρυσι, με τη μέση τιμή να είναι 8,6% υψηλότερη, σε 2.240 ευρώ/τ.μ.
Πτώση κατά 13% καταγράφουν και τα μεγαλύτερα ακίνητα, άνω των 120 τ.μ. Στην Πάτρα, στην ίδια κατηγορία μεγέθους (80-120 τ.μ.), τα πωλούμενα ακίνητα είναι πλέον 1.342, έχοντας υποχωρήσει κατά 21,7% από πέρυσι, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή είναι αυξημένη κατά 15%, σε 1.430 ευρώ/τ.μ.
Λίγο καλύτερη είναι η εικόνα στο Ηράκλειο της Κρήτης, όπου η πτώση στα ακίνητα 80-120 τ.μ. είναι 6,5%, σε 173 σπίτια, ενώ η μέση τιμή πώλησης έχει αυξηθεί κατά 3,5%, σε 2.150 ευρώ/τ.μ. Μάλιστα, στα πιο μικρά ακίνητα (έως 80 τ.μ.) σημειώνεται μια μικρή άνοδος της προσφοράς κατά 3%, σε 173 ακίνητα.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου»
Τα παραπάνω δεδομένα καθιστούν εμφανή τη δυσκολία την οποία θα αντιμετωπίσουν οι ενδιαφερόμενοι δικαιούχοι του νέου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου», που μάλιστα, σύμφωνα με τη στόχευση της κυβέρνησης, μπορεί να είναι ακόμα και 20.000. Αν κατευθύνονταν όλοι οι ενδιαφερόμενοι στην Αττική, θα αρκούσαν για να απορροφήσουν το 25% της υφιστάμενης προσφοράς πωλούμενων διαμερισμάτων, αν και ασφαλώς δεν θα μπορούσε να συμβεί κάτι τέτοιο και για λόγους οικονομικούς, δηλαδή εξαιτίας των υψηλών τιμών. Υπενθυμίζεται ότι, με βάση τους όρους του προγράμματος, τα επιλέξιμα ακίνητα θα πρέπει να έχουν αξία συμβολαίου έως 250.000 ευρώ, να είναι επιφάνειας έως 150 τ.μ. και να έχουν κατασκευαστεί έως και το 2007 και όχι μεταγενέστερα. Η μέγιστη αξία δανείου φτάνει τις 190.000 ευρώ (από τις 150.000 ευρώ που ήταν στον πρώτο κύκλο του προγράμματος), ενώ θα χρηματοδοτείται έως το 90% του συμβολαίου. Η μέγιστη αξία του τελευταίου δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 250.000 ευρώ.
Αυτό που θεωρείται σχεδόν σίγουρο είναι ότι η νέα αυτή αύξηση της ζήτησης θα οδηγήσει και σε νέα αύξηση των τιμών, κατά τουλάχιστον 10%-15% από το σημερινό τους επίπεδο. Οπως εξηγούν στελέχη της κτηματαγοράς, την περίοδο 2017-2020 απορροφήθηκε ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών, που δεν έχει αναπληρωθεί, καθώς εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες είναι κλειστές (περίπου 400.000 υπολογίζονται μόνο στην Αττική) για διάφορους λόγους. Πολλές απαιτούν χιλιάδες ευρώ για να επισκευαστούν και να μπορέσουν να πουληθούν, άλλες έχουν αποδοθεί στο Δημόσιο με τη μορφή των αποποιήσεων κληρονομιών, ιδίως την περίοδο 2013-2018, και παραμένουν αναξιοποίητες, ενώ άλλες έχουν κατασχεθεί από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και παραμένουν εκτός αγοράς. Ενας ακόμα λόγος που στερεί ακίνητα από την αγορά είναι η συχνά μεγάλη δυσκολία στη μεταβίβασή τους λόγω της θέσπισης της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, που έχει φέρει στην επιφάνεια όλες τις παρανομίες που συνοδεύουν ένα ακίνητο από την κατασκευή του και μετά. Σε πολλές περιπτώσεις η «θεραπεία» τους απαιτεί αρκετές χιλιάδες ευρώ και πολλούς μήνες αναμονής.
