Σε πρόσφατο άρθρο μας, αναλύουμε τις εξελίξεις στην ελληνική αγορά κατοικίας κατά την περίοδο της ανάκαμψης, χρησιμοποιώντας για πρώτη φορά το σύνολο των δεδομένων του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Το Μητρώο είναι ένα πολύτιμο, αλλά ταυτόχρονα υποχρησιμοποιημένο, εργαλείο. Tηρείται από το υπουργείο Οικονομικών και ξεκινώντας από το 2017, παρέχει στοιχεία για την αγοραία αξία (τίμημα δικαιώματος) και άλλα σημαντικά χαρακτηριστικά, όπως την τιμή ζώνης, την περιοχή (νομαρχία, δήμος, διαμέρισμα), την επιφάνεια, τον τύπο (μονοκατοικία, οικόπεδο, κ.λπ.) και την ηλικία κατά τη μεταβίβαση. Μας δίνει λοιπόν τη δυνατότητα να εξετάσουμε εάν η αξία των συναλλαγών συνδέεται με τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, καθώς και κατά πόσον υπάρχουν σημαντικές διαφορές ανά περιοχή, ρίχνοντας φως στον ρόλο της τουριστικότητας, αλλά και σε βάθος χρόνου. Ακόμη, τα δεδομένα του Μητρώου μας επιτρέπουν να εξετάσουμε τον ρόλο παρεμβάσεων, π.χ. μέσω ρυθμιστικών μέτρων ή μέτρων στήριξης, στην αγορά κατοικίας.
Το Μητρώο έχει κάποια καίρια πλεονεκτήματα συγκριτικά με άλλες προσεγγίσεις για την παρακολούθηση των τάσεων στην ελληνική αγορά κατοικίας. Συγκεκριμένα, βασίζεται σε στοιχεία συναλλαγών και όχι σε τιμές προσφοράς, όπως ο δείκτης τιμών ακινήτων του Spitogatos. Οι τιμές προσφοράς είναι πιθανόν διογκωμένες και, σύμφωνα με το HOMI, μόνο το 10%-20% των ακινήτων που καταχωρίζονται διαδικτυακά θα πωληθούν εντός 12μήνου. Ο δείκτης τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος χρησιμοποιεί τραπεζικές εκτιμήσεις της αξίας των ακινήτων στο πλαίσιο δανειακών συμβάσεων. Ωστόσο η τραπεζική εκτίμηση μπορεί να διαφέρει από την αξία της μεταβίβασης. Επιπλέον, κατά την περίοδο της ανάκαμψης, ένα σημαντικό ποσοστό των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση. Αρα, ο δείκτης της ΤτΕ βασίζεται σε σχετικά χαμηλό όγκο δεδομένων. Το Μητρώο έχει και αυτό κάποιες αδυναμίες, όπως το ότι δεν διαχωρίζει μεταξύ συναλλαγών μεταξύ τρίτων και ενδοοικογενειακών. Επιπλέον, δεδομένης της πιθανότητας να δηλωθεί ως τίμημα μεταβίβασης ποσό χαμηλότερο από την πραγματική αξία, τα στοιχεία του Μητρώου μπορεί να υποεκτιμούν το εύρος της πραγματικής υπερτίμησης. Παρά ταύτα, το Μητρώο αντικατοπτρίζει τις πραγματικές τάσεις της αγοράς πιο αξιόπιστα σε σχέση με τα εναλλακτικά μέτρα.
Η ανάλυσή μας εστιάζεται στις κατοικίες και περιλαμβάνει 132.189 μεταβιβάσεις μεταξύ 2017 και 2024 με τίμημα δικαιώματος 10.000 – 20.000.000 ευρώ.
Μεταξύ 2020-2023, ο αριθμός μεταβιβάσεων αυξήθηκε κατά 56%, ενώ η αξία τους κατέγραψε ακόμα μεγαλύτερη αύξηση (108%). Δεδομένης της σημαντικής αύξησης στον δείκτη τιμών κατοικιών, τα αποτελέσματα υποδεικνύουν υπερθέρμανση της αγοράς. Η πλειοψηφία των μεταβιβάσεων λαμβάνει χώρα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, αντιστοιχεί σε αξίες μεταβίβασης κάτω των 100.000 ευρώ, και αφορά παλαιά διαμερίσματα.
Η συμπεριφορά του κλάσματος αγοραίας προς αντικειμενική αξία μάς επιτρέπει να εξάγουμε ενδιαφέροντα συμπεράσματα για τις εξελίξεις στην αγορά. Με τα δεδομένα του Μητρώου, η αρχική εκτίμηση της αντικειμενικής αξίας μιας κατοικίας υπολογίζεται ως εξής: (επιφάνεια ακινήτου) x (τιμή ζώνης) x (ποσοστό συνιδιοκτησίας). Οι τιμές ζώνης καθορίζονται από το υπουργείο Οικονομικών, σε συνεργασία με επαγγελματίες εκτιμητές ακινήτων. Λαμβάνονται υπόψη διάφοροι παράγοντες, όπως η αγοραστική ζήτηση σε κάθε περιοχή, οι υποδομές, η εγγύτητα σε υπηρεσίες (π.χ. μέσα μαζικής μεταφοράς, σχολεία) και η γενική ανάπτυξη της περιοχής και, ανά διαστήματα, αναπροσαρμόζονται βάσει των συνθηκών της αγοράς.
Για παράδειγμα, διαμέρισμα 135 τ.μ. στο Κολωνάκι, με τιμή ζώνης 3.800 ευρώ ανά τ.μ., μεταβιβάσθηκε στις 7 Ιουνίου του 2023 με τίμημα δικαιώματος 690.000 ευρώ και ποσοστό συνιδιοκτησίας 100%. Αρα, η αρχική αντικειμενική αξία είναι 513.000 ευρώ (= 135 x 3.800 x 100%), χαμηλότερη της αγοραίας αξίας κατά 177.000 ευρώ. Το κλάσμα αγοραίας/αντικειμενικής αξίας διαμορφώνεται στο 1,35 (= 690/513), υποδεικνύοντας υπερτίμηση κατά 35%. Σε επίπεδο χώρας, το προαναφερθέν κλάσμα αρχικά είναι κάτω από τη μονάδα. Για παράδειγμα, το πρώτο τρίμηνο του 2017, η αγοραία αξία του συνόλου των συναλλαγών υπολείπεται κατά 25% της αξίας που συνάδει με τις τιμές ζώνης. Η ανάκαμψη της αγοράς συνδυάζεται με αύξηση του κλάσματος, το οποίο ξεπέρασε για πρώτη φορά τη μονάδα το τρίτο τρίμηνο του 2020. Το κλάσμα αυτό συσχετίζεται θετικά με τον δείκτη μη προσιτότητας ακινήτων του ΟΟΣΑ για την Ελλάδα. Τα στοιχεία υποδεικνύουν στενότητα στην αγορά κατοικίας, με ανοδική πίεση στις αγοραίες αξίες και τις τιμές που ξεπερνούν τη βελτίωση στο διαθέσιμο εισόδημα.
Η ανάλυσή μας αποκαλύπτει μια αγορά πολλαπλών ταχυτήτων. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024, οι αγοραίες αξίες ξεπερνούν την αρχική εκτίμηση των αντικειμενικών αξιών κατά περισσότερο από 60% σε κάποια δημοφιλή τουριστικά νησιά, ενώ σε άλλες περιοχές της χώρας υπολείπονται αυτών κατά πάνω από 30%. Για παράδειγμα, στη νομαρχία Κυκλάδων, το κλάσμα αγοραίας προς αντικειμενική αξία είναι πάντα πάνω από τη μονάδα και αυξάνεται σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Εντονη διαφοροποίηση παρατηρείται και εντός της νομαρχίας Αθηνών, με το κλάσμα ίσον με 0,74 στον Δήμο Χαϊδαρίου, έναντι 1,32 στον Αλιμο, στις αρχές του 2024.
Τα αποτελέσματα της οικονομετρικής εκτίμησης δείχνουν ότι η αρχική εκτίμηση της αντικειμενικής αξίας είναι ο πιο σημαντικός επεξηγηματικός παράγοντας για την αξία των συναλλαγών. Μια αύξηση κατά 10% στην αντικειμενική αξία συνδέεται με περίπου 8% υψηλότερη αγοραία αξία. Εξετάσαμε επίσης την πιθανή επίδραση του προγράμματος «Σπίτι μου 1». Το πρόγραμμα ξεκίνησε τον Απρίλιο του 2023 και αφορά τη χορήγηση χαμηλότοκων, ή άτοκων, στεγαστικών δανείων με σκοπό την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Τα αποτελέσματά μας δεν δείχνουν θετική σχέση μεταξύ του προγράμματος και της αξίας συναλλαγών των κατοικιών που πληρούν τα κριτήριά του.
Εν κατακλείδι, η ανάλυση των δεδομένων του Μητρώου προσφέρει σημαντικά μαθήματα για την πορεία της αγοράς κατοικίας. Ωστόσο, πρόσθετες πληροφορίες στο Μητρώο θα είναι χρήσιμες για μεταγενέστερες έρευνες. Δεδομένου ότι η στενότητα στην αγορά κατοικίας αποτελεί σημαντικό ζήτημα για τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής, η σωστή ταυτοποίηση θα μπορούσε να διευκολύνει πιο ακριβείς κυβερνητικές παρεμβάσεις.
*Ο κ. Αλέξανδρος Κοντονίκας είναι καθηγητής Οικονομικών στον Essex Business School.
*Ο κ. Εμμανουήλ Πυργιωτάκης είναι βοηθός καθηγητή Οικονομικών στο Essex Business School.
