Στο ανώτατο ύψος δανείου μέσω του επερχόμενου νέου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου», θα πρέπει να φτάσουν οι ενδιαφερόμενοι δικαιούχοι προκειμένου να αυξήσουν τις διαθέσιμες επιλογές κατοικιών, χωρίς κι αυτό να αποτελεί εγγύηση, με δεδομένο ότι ήδη έχουν καταγραφεί σοβαρές ανατιμήσεις των ζητούμενων τιμών, με την προσδοκία ότι οι αξίες θα αυξηθούν λόγω της μεγάλης ζήτησης.
«Αυτή την περίοδο, βλέπουμε ότι τόσο οι πιθανοί δικαιούχοι του νέου προγράμματος, όσο και οι υπόλοιποι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, που ενδεχομένως να μην μπορούν να συμμετάσχουν, βρίσκονται ήδη στην αγορά σε αναζήτηση ακινήτου, προσπαθώντας να προλάβουν τις εξελίξεις και τον μεγάλο ανταγωνισμό που θα δημιουργηθεί από τις αρχές του 2025, όταν θα ξεκινήσει να τρέχει το πρόγραμμα», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, σύμβουλος επιχειρήσεων και επικεφαλής του ομίλου MORE Group, με δραστηριότητα και στην ανάπτυξη κατοικιών. Σύμφωνα με τον ίδιο, η εξέλιξη αυτή έχει ήδη προκαλέσει στρεβλώσεις στην αγορά, καθώς έχει δημιουργηθεί τεχνητή αύξηση των ζητούμενων τιμών, που φτάνει έως το 20% σε ορισμένες περιπτώσεις. «Πολλά ακίνητα, που δεν είναι επιλέξιμα μέσω του προγράμματος, δηλαδή είναι νεότερα του 2007, μεγαλύτερης επιφάνειας και ακριβότερα, έχουν επίσης ανατιμηθεί κατά τη λογική ότι αφού το παλιό κοστίζει 200.000 ευρώ, το δικό μου σπίτι, που είναι και νεότερο, γιατί να μην κοστίζει 250.000 ευρώ;», τονίζει ο κ. Παπαγεωργιάδης.
Ουσιαστικά, αυτό που παρατηρείται ήδη στην αγορά είναι ότι έχουν προεξοφληθεί οι αυξήσεις των τιμών και τα ακίνητα που «ταιριάζουν» στο πρόγραμμα έχουν ήδη υπερτιμηθεί. Αυτό έχει προκαλέσει κι άλλες παρενέργειες, καθώς ακόμη και ακίνητα που δεν είναι επιλέξιμα μέσω του προγράμματος, αποτιμώνται σε τιμές αρκετά υψηλότερες των πραγματικών τους, με αποτέλεσμα να υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι τραπεζικοί εκτιμητές αρνούνται να εγκρίνουν την απαιτούμενη χρηματοδότηση, ακριβώς λόγω της μεγάλης απόκλισης. Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, τουλάχιστον έως το τέλος του έτους, όσες πράξεις προχωρήσουν, θα γίνουν σε τιμές όχι πολύ υψηλότερες από εκείνες του καλοκαιριού.
Το κόστος απόκτησης ενός σπιτιού στο ανώτατο ύψος του δανείου θα είναι πιο κοντά στις 220.000-230.000 ευρώ, υπολογίζοντας και τα υπόλοιπα έξοδα.
Πάντως, με βάση τα σημερινά δεδομένα είναι εφικτή η αγορά κατοικίας, έστω και μεγάλης ηλικίας (π.χ. 30-40 ετών) σε διάφορες περιοχές της Αττικής. Στους Αμπελοκήπους, 200.000 ευρώ αγοράζουν σήμερα 102 τ.μ., στο Περιστέρι 130 τ.μ., στη Νέα Σμύρνη 87 τ.μ., στην Καλλιθέα 110 τ.μ. και στο Μαρούσι 77 τ.μ. Η πρόκληση που θα αντιμετωπίσουν οι ενδιαφερόμενοι είναι τόσο η εύρεση ακινήτων που να καλύπτουν τις ανάγκες τους, αλλά και σπιτιών τα οποία να βρίσκονται σε κατάσταση που να μπορούν να κατοικηθούν και να μην απαιτούν σωρεία επισκευών και αναβαθμίσεων. Ειδικά το δεύτερο αυτό στοιχείο είναι και το δυσκολότερο, καθώς τα ανακαινισμένα ακίνητα είναι ακριβότερα, ενώ τα υπόλοιπα βρίσκονται συχνά σε κακή κατάσταση, που ίσως να απαιτούν κι ένα πρόσθετο δάνειο (π.χ. επισκευαστικό), ή τη συμμετοχή σε κάποιο άλλο επιδοτούμενο πρόγραμμα (π.χ. Εξοικονομώ), για να γίνουν οι απαραίτητες εργασίες όσο το δυνατόν πιο οικονομικά.
Τα κόστη μεταβίβασης
Επίσης, θα πρέπει να υπολογιστούν και τα κόστη μεταβίβασης. Το θετικό είναι ότι για αγορά πρώτης κατοικίας ισχύει αφορολόγητο όριο για τα πρώτα 275.000 ευρώ. Επομένως, δεν καταβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Στη συνέχεια όμως οι δικαιούχοι θα πρέπει να υπολογίζουν 5.000 ευρώ (με ΦΠΑ) για το 2% της μεσιτικής αμοιβής, περίπου 1.500 ευρώ για τη συμβολαιογραφική αμοιβή, 1.000 ευρώ για έξοδα δανείου και μηχανικού τραπέζης (υπάρχουν πάντως και ειδικές προσφορές από τις τράπεζες που μειώνουν το κόστος αυτό), ενώ το τέλος εγγραφής στο κτηματολόγιο υπολογίζεται σε 1.173 ευρώ. Αλλα τόσα θα χρειαστούν και για την εγγραφή της προσημείωσης από την τράπεζα, ποσό που ασφαλώς καταβάλλει ο δανειολήπτης. Αν στην αγοραπωλησία παραστεί και δικηγόρος από την πλευρά του δανειολήπτη, στα παραπάνω υπολογίζονται άλλα 1.000 ευρώ, ξεπερνώντας τις 10.000 ευρώ.
Παράλληλα, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να έχουν και χρήματα για τη μετακόμιση, τον εξοπλισμό του ακινήτου και τυχόν επισκευές που θα χρειαστούν στο νέο σπίτι, με δεδομένο ότι θα πρόκειται για ακίνητο άνω των 17 ετών (τουλάχιστον), με το πιθανότερο να είναι πολύ μεγαλύτερης ηλικίας. Επομένως, όσοι προχωρήσουν σε αναζήτηση ακινήτου, θα πρέπει να είναι ενήμεροι για τα συνολικά έξοδα και να διαμορφώσουν αντίστοιχα τις προσδοκίες τους και φυσικά τον συνολικό τους προϋπολογισμό, ώστε να κινηθούν και ανάλογα στην αγορά. Δεν είναι δηλαδή εύκολο να προχωρήσει κανείς στην απόκτηση ακινήτου 200.000 ευρώ, καθώς το τελικό ποσό θα είναι πιο κοντά στις 220.000-230.000 ευρώ, υπολογίζοντας και τα υπόλοιπα έξοδα.
Πάντως, στην αγορά εκτιμούν ότι με το πρόγραμμα «Σπίτι μου» δεν επιλύεται η στεγαστική κρίση, καθώς με τον τρόπο που υλοποιείται δημιουργούνται στρεβλώσεις. Ουσιαστικά, όπως τονίζει ο κ. Παπαγεωργιάδης, «θα γίνουν όλα τα ακίνητα δυσπρόσιτα, επηρεάζοντας και όσους αγοραστές είναι μη επιλέξιμοι για τη συμμετοχή στο πρόγραμμα. Δηλαδή, από τη μία πλευρά θα βοηθήσουμε κάποιες χιλιάδες δικαιούχους να αγοράσουν ένα ίσως ακριβότερο απ’ ό,τι θα έπρεπε σπίτι και ταυτόχρονα θα κάνουμε πιο δύσκολη τη ζωή για τους υπόλοιπους εκατοντάδες χιλιάδες ενδιαφερόμενους».
Ο ίδιος καταθέτει μια ενδιαφέρουσα εναλλακτική πρόταση για μελλοντικές αντίστοιχες πρωτοβουλίες. «Αν ένας κυβερνητικός φορέας πήγαινε απευθείας στις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και τα funds, με ρευστότητα 1 δισ. ευρώ, θα αγόραζε ακίνητα ελάχιστης αξίας 2,5-3 δισ. ευρώ. Βγάζοντάς τα στην αγορά και προσφέροντας εγγυήσεις 1 δισ. ευρώ στις τράπεζες για να δώσουν χαμηλότοκα δάνεια, θα υπήρχε ο δανεισμός για τους δικαιούχους. Με αυτόν τον τρόπο θα εξασφαλίζαμε αύξηση της προσφοράς, θα παίρναμε (φθηνά) ακίνητα από το λιμνάζον στοκ και θα τα προσθέταμε στην αγορά. Επίσης, τα δάνεια θα δίνονταν σε χαμηλές αξίες, αποφεύγοντας τον κίνδυνο να δοθούν εγγυήσεις δανείων σε τιμές πολύ μεγαλύτερες από τις σημερινές! Αλλο να δώσεις δάνειο στα 80.000 ευρώ για ένα σπίτι και άλλο στα 150.000-200.000 για το ίδιο σπίτι». Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, «με τον τρόπο αυτό και θα βοηθούσαμε όσους συμπολίτες μας δεν έχουν άλλη πρόσβαση για αγορά στέγης και δεν θα στρεβλώναμε την αγορά και το κυριότερο από όλα: Οι πολίτες θα πλήρωναν υποπολλαπλάσια δόση δανείου, σε τιμή κάτω από την αγορά. Με την πρόταση αυτή ή άλλες παρόμοιες θα προσθέταμε προσφορά ακινήτων στην αγορά και στη συνέχεια θα την απορροφούσαμε, με το κράτος να κερδίζει ή τουλάχιστον να μη χάνει, την ώρα που οι πολίτες θα ανακουφίζονταν. Προσωρινά θα ρίχναμε τις αξίες σε κάποιες περιοχές, όμως δεκάδες χιλιάδες συμπολίτες μας θα είχαν και φθηνό σπίτι και φθηνό δάνειο, αν τελικά αυτός είναι ο στόχος».
Μια άλλη πρόταση είναι να επιτραπεί και η χρηματοδότηση αγοράς ημιτελών κατασκευών, ή ακόμη και οικοπέδων που θα έχουν οικοδομική άδεια, καθώς και με τον τρόπο αυτό θα αυξανόταν η διαθεσιμότητα επιλέξιμων ακινήτων, χωρίς να μειώνεται η προσφορά από το συνολικό απόθεμα. Παράλληλα, είναι σημαντικό να μην υπάρχει «κόφτης» ηλικίας, με όριο το 2007, καθώς το πρόγραμμα δεν απευθύνεται μόνο στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Σε πολλές περιοχές της περιφέρειας, με τα χρήματα αυτά μπορεί κανείς να αγοράσει νεόδμητο σπίτι, που κοστίζει λίγο πάνω από ένα σπίτι του 1960 και του 1970 στο κέντρο της Αθήνας.
Αλλαγές στα κριτήρια
Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου» θα εισαγάγει αρκετές και σημαντικές αλλαγές, αρχής γενομένης από το μέγεθός του, καθώς πλέον θα είναι ύψους 2 δισ. ευρώ, με την προσδοκία να ωφεληθούν συνολικά 20.000 δικαιούχοι. Παράλληλα, έχει διευρυνθεί το όριο ηλικίας των δικαιούχων, έως τα 50 έτη, από 39 έτη που ήταν προηγουμένως. Επιπλέον, αυξήθηκαν και τα εισοδηματικά κριτήρια, φτάνοντάς τα έως 20.000 ευρώ εισόδημα για άγαμους, έως 28.000 ευρώ για ζευγάρια συν 4.000 ευρώ ανά παιδί, έως 31.000 ευρώ για μονογονεϊκή οικογένεια και 5.000 ευρώ επιπλέον για κάθε παιδί. Οσον αφορά τα επιλέξιμα ακίνητα, αυτά θα πρέπει να έχουν αξία συμβολαίου έως 250.000 ευρώ, να είναι επιφάνειας έως 150 τ.μ. και να έχουν κατασκευαστεί έως και το 2007 και όχι μεταγενέστερα.
