Σημασία στα ψιλά γράμματα ενός στεγαστικού δανείου θα πρέπει να δώσουν όσοι ενδιαφέρονται να χρηματοδοτήσουν την αγορά ή την επισκευή κατοικίας μέσω δανεισμού, καθώς οι επιβαρύνσεις που συνοδεύουν ένα δάνειο, είτε με προσημείωση είτε χωρίς, θα πρέπει να προσμετρηθούν στο συνολικό κόστος εξόφλησης του δανείου.
Πρόκειται για επιμέρους δαπάνες, όπως τα έξοδα εξέτασης της αίτησης, τα έξοδα νομικού και τεχνικού ελέγχου, και φυσικά το κόστος της προσημείωσης, που θα πρέπει κάποιος να αναλάβει όταν υπογράφει μια δανειακή σύμβαση.
Ολα αυτά αφαιρούνται από τα χρήματα που θα λάβει κάποιος στον χέρι εάν καταφύγει σε δανεισμό.
Η προσημείωση του ακινήτου αποτελεί τη βασικότερη ανελαστική δαπάνη και αντιπροσωπεύει περίπου το 1% του δανείου που κάποιος εκταμιεύει από την τράπεζα. Ετσι, για ένα δάνειο 100.000 ευρώ τα συνολικά έξοδα της προσημείωσης υπολογίζεται κοντά στα 1.000 ευρώ και περιλαμβάνουν τόσο τα έξοδα υποθηκοφυλακείου και κτηματολογίου όσο και τα έξοδα παράστασης δικηγόρου.
Αρκετές τράπεζες καθιέρωσαν τους προηγούμενους μήνες την απαλλαγή του δανειολήπτη από τα έξοδα εξέτασης του αιτήματος.
Μια δεύτερη βασική κατηγορία εξόδων αποτελεί η δαπάνη για την εξέταση αιτήματος, που ποικίλλει ανά τράπεζα και διαμορφώνεται κατά μέσον όρο κοντά στα 400-450 ευρώ και τα οποία ακόμη και αν η αίτηση απορριφθεί δεν επιστρέφονται στον αιτούντα.
Ακολουθεί η δαπάνη για τον τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου, που κυμαίνεται επίσης κοντά στα 400 ευρώ, αλλά προσαυξάνεται ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου, τον αριθμό των επισκέψεων του μηχανικού και καταβάλλεται τμηματικά με την παραλαβή δηλαδή της οικονομικής προέγκρισης του δανείου και το υπόλοιπο κατά την εκταμίευση του δανείου.
Το ποσό της προκαταβολής δεν επιστρέφεται ακόμη και στην περίπτωση που δεν καταρτιστεί η σύμβαση, καθώς όπως αναφέρεται στα συμβατικά έγγραφα των τραπεζών, πρόκειται για δαπάνη που η τράπεζα καταβάλλει ούτως ή άλλως στον δικηγόρο ή στον μηχανικό, που συνήθως δεν ανήκει στο προσωπικό της τράπεζας. Αρκετές τράπεζες καθιέρωσαν τους προηγούμενους μήνες την απαλλαγή του δανειολήπτη από τα έξοδα εξέτασης του αιτήματος, είτε αυτά αφορούσαν δάνειο για πρώτη κατοικία είτε όχι. Π.χ. η Eurobank απαλλάσσει τον δανειολήπτη από τα έξοδα εξέτασης αιτήματος και τα έξοδα νομικού και τεχνικού ελέγχου, που συνολικά ανέρχονται στα 750 ευρώ, για όσες αιτήσεις υποβληθούν έως τα τέλη Οκτωβρίου, ανεξάρτητα από το δάνειο αν αφορά πρώτη κατοικία (το πρόγραμμα δεν αποκλείεται να επεκταθεί). Η Alpha Bank απαλλάσσει τον δανειολήπτη εφόσον είναι έως 40 ετών από τα έξοδα εξέτασης αιτήματος που διαμορφώνονται στα 430 ευρώ για όσα αιτήματα αφορούν την πρώτη κατοικία. Το πρόγραμμα της Alpha Bank είναι σε ισχύ έως τα τέλη του χρόνου, ενώ τα έξοδα νομικού και τεχνικού ελέγχου διαμορφώνονται στα 420 ευρώ. Αντίστοιχα, η Εθνική μέσα από το πρόγραμμα «Το πρώτο μου σπίτι» απαλλάσσει τους ενδιαφερόμενους δανειολήπτες από τα έξοδα εξέτασης αιτήματος εφόσον είναι έως 50 ετών και η αίτηση αφορά την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Το σχετικό έξοδο διαμορφώνεται στα 490 ευρώ, αλλά η τράπεζα παρέχει ειδικές εκπτώσεις από 30% έως 50% σε δικαιούχους συγκεκριμένων λογαριασμών.
Στόχος είναι η κινητοποίηση του ενδιαφέροντος για την αγορά κατοικίας, που σύμφωνα με τα στοιχεία είναι υποτονικό εν αναμονή του προγράμματος «Σπίτι μου 2», στις αρχές του 2025.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του 9μήνου, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες ανήλθαν σε 1,3 δισ. ευρώ από 1,3 δισ. ευρώ που ήταν οι συνολικές εκταμιεύσεις το 2023.
Από αυτά τα 440 εκατ. ευρώ είναι δάνεια μέσα από το πρόγραμμα «Σπίτι μου 1», επιβεβαιώνοντας ότι το πρόγραμμα έχει δώσει διέξοδο σε σημαντική μερίδα ενδιαφερομένων, κινητοποιώντας και δανειακά κεφάλαια από τις τράπεζες που με το νέο πρόγραμμα αναμένεται να φτάσουν στο 1 δισ. ευρώ.
Ερχεται το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω»
Τα κρατικά προγράμματα στέγασης και ενεργειακής αναβάθμισης λειτουργούν συμπληρωματικά με τα στεγαστικά ή τα «πράσινα» δάνεια των τραπεζών και εκτός από το «Σπίτι μου» και το «Εξοικονομώ», ισχυρό εκτιμάται ότι θα είναι το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω», που θα «τρέξει» επίσης από την αρχή του χρόνου με συνολικά κονδύλια 400 εκατ. ευρώ. Βασικό χαρακτηριστικό του είναι ότι θα είναι ανοιχτό σε όλα τα φυσικά πρόσωπα που θέλουν να αναβαθμίσουν ενεργειακά το σπίτι τους, είτε πρόκειται για την κύρια είτε τη δευτερεύουσα κατοικία. Το ποσό του δανείου θα είναι έως 25.000 ευρώ και θα είναι κατά 75% άτοκο, ενώ για το υπόλοιπο 25% θα προβλέπεται σταθερό επιτόκιο, το οποίο αναμένεται να καθοριστεί. Το δάνειο θα είναι χωρίς προσημείωση ακινήτου και χωρίς έξοδα εξέτασης αιτήματος, απαλλάσσοντας τον δανειολήπτη από επιπλέον επιβαρύνσεις, ενώ για την υποβολή των αιτήσεων δεν θα υπάρχει κανένα εισοδηματικό ή κριτήριο περιουσίας. Η βασική του διαφορά με το «Εξοικονομώ» είναι ότι θα επιτρέπει μεμονωμένες εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης, όπως η τοποθέτηση θερμομόνωσης, η αντικατάσταση κουφωμάτων, η τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή συστημάτων ψύξης – θέρμανσης, χωρίς δηλαδή να απαιτεί δέσμη εργασιών με μετρήσιμη βελτίωση της ενεργειακής κατάταξης του ακινήτου.
Με υψηλά επιτόκια τα επισκευαστικά δάνεια
Παρόμοια προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ» και το «Αναβαθμίζω» λειτουργούν ανταγωνιστικά με τα παραδοσιακά πράσινα δάνεια των τραπεζών ή τα επισκευαστικά δάνεια, που λόγω των υψηλών επιβαρύνσεων που τα συνοδεύουν, όπως το κόστος προσημείωσης, των εξόδων εξέτασης αιτήματος και των εξόδων πιστοποίησης εργασιών, δεν προτιμώνται από μεγάλη μερίδα ενδιαφερομένων. Το επιτόκιο ενός τυπικού επισκευαστικού δανείου ξεκινά από 5,5% όταν υπάρχει προσημείωση του ακινήτου (η Εθνική δίνει τη δυνατότητα και σταθερού επιτοκίου από 2,9% για τρία χρόνια) και φθάνει έως και 10% όταν πρόκειται για επισκευαστικό δάνειο χωρίς προσημείωση. Ετσι, σε συνδυασμό με τη δαπάνη για την προσημείωση (κοντά στο 1% επί του ποσού του δανείου), τα έξοδα εξέτασης αιτήματος, τεχνικού και νομικού ελέγχου ή τα έξοδα προόδου εργασιών οδηγούν σε αρκετές περιπτώσεις στην εκτίναξη του συνολικού κόστους του δανεισμού, λειτουργώντας αποτρεπτικά για ένα μέσο νοικοκυριό που θέλει να ανακαινίσει την κατοικία του.
Ενα ποσοστό της τάξης του 15%-20% των καταναλωτικών δανείων προορίζεται σήμερα για την ανακαίνιση κατοικίας.
Το φαινόμενο οι ενδιαφερόμενοι να καταφεύγουν σε καταναλωτικά δάνεια όταν θέλουν να κάνουν εργασίες ανακαίνισης στην κατοικία τους είναι αρκετά συχνό, καθώς σύμφωνα με στοιχεία των τραπεζών ένα ποσοστό της τάξης του 15%-20% των καταναλωτικών δανείων προορίζεται σήμερα για την ανακαίνιση κατοικίας. Αν και το επιτόκιο των καταναλωτικών δανείων (κυμαίνεται κοντά στο 12%-14%) είναι υψηλότερο από το επιτόκιο ενός επισκευαστικού δανείου και το μέσο ποσό (διαμορφώνεται μεταξύ 7.000 έως 10.000 ευρώ) δεν επαρκεί για ριζικές επισκευαστικές εργασίες, το γεγονός ότι τα καταναλωτικά δάνεια δεν συνοδεύονται με υψηλά έξοδα, όπως αυτά της προσημείωσης ή του τεχνικού και νομικού ελέγχου του ακινήτου, τα καθιστά σε ορισμένες περιπτώσεις πιο προσιτά από τα τυπικά επισκευαστικά δάνεια, ιδίως όταν πρόκειται για μικρές εργασίες ανακαίνισης.
Δεν είναι τυχαίο ότι συμπληρωματικά στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 1», οι τράπεζες διέθεσαν καταναλωτικά δάνεια με φθηνότερο επιτόκιο κοντά στο 10% χωρίς μάλιστα να χρεώνουν δαπάνη για την εξέταση του αιτήματος, προκειμένου να βοηθήσουν τα νοικοκυριά που εντάχθηκαν στο πρόγραμμα να ανακαινίσουν την κατοικία, που ήταν εξ ορισμού μεγάλης παλαιότητας.
Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί το επόμενο διάστημα, καθώς οι τράπεζες προσαρμόζουν τα στεγαστικά και τα επισκευαστικά προγράμματα ώστε να «κουμπώνουν» με τα προγράμματα του Δημοσίου, που φαίνεται ότι θα καθοδηγούν την αγορά απόκτησης και αναβάθμισης κατοικίας.
