Σαφές είναι πλέον το δίλημμα «Αγορά με δάνειο ή ενοίκιο» σε όσους έχουν τη δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για την απόκτηση κατοικίας, είτε με είτε χωρίς το πρόγραμμα «Σπίτι μου». Με τις τιμές των ενοικίων στα μεγάλα αστικά κέντρα, τόσο της Αττικής, όσο και της Θεσσαλονίκης, να σημειώνουν όλο και μεγαλύτερες αυξήσεις και την αποκλιμάκωση των επιτοκίων να συνεχίζεται από την ΕΚΤ, είναι προφανές ότι όλο και περισσότερα νοικοκυριά θα προσπαθήσουν να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο.
Με βάση τον δείκτη τιμών του Spitogatos.gr, κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στην Αττική διαμορφώθηκε σε σχεδόν 10 ευρώ/τ.μ., ενώ στον Δήμο Θεσσαλονίκης σε 9,67 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια άνοδο κατά 7,8% και 10,5%, αντίστοιχα. Αυτό σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. απαιτεί μεταξύ 800 και 1.200 ευρώ κατά μέσον όρο για να μισθωθεί, ανάλογα με την περιοχή, ποσό που ασφαλώς είναι εφάμιλλο πλέον, ή ακόμα και υψηλότερο από την αντίστοιχη δόση ενός στεγαστικού δανείου.
Με βάση τα στοιχεία της IMS-FC (Individual Mortgage Solutions), του μεγαλύτερου μεσίτη πιστώσεων στην ελληνική αγορά, αυτό είναι πλέον εμφανές σε διάφορες περιοχές της χώρας.
Οπως εξηγεί ο κ. Κυριάκος Καμπούρης, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της IMS-FC, «βλέπουμε ότι σε διάφορες περιοχές της Αττικής το ενοίκιο είναι πλέον υψηλότερο από την αντίστοιχη δόση ενός στεγαστικού δανείου. Ταυτόχρονα όμως θα πρέπει να σημειώσουμε και ότι όλο και υψηλότερες τιμές πώλησης αποτελούν εμπόδιο για όλο και περισσότερους ενδιαφερόμενους και τη δυνατότητά τους να χρηματοδοτηθούν».
Για παράδειγμα, σε μια περιοχή όπως οι Αμπελόκηποι, ένα διαμέρισμα 80 τ.μ., ηλικίας μεταξύ 35 και 45 ετών, μισθώνεται σήμερα αντί 850 ευρώ (ζητούμενη τιμή). Η αντίστοιχη ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 216.000 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι απαιτούνται περίπου 55.000 ευρώ ιδίων κεφαλαίων από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή, ποσό που αντιστοιχεί σε 20% της αξίας του ακινήτου (43.000 ευρώ) κι άλλα 11.000 ευρώ, που είναι τα έξοδα μεταβίβασης (εγγραφή στο κτηματολόγιο, προσημείωση, μεσιτικά, συμβολαιογραφικά κ.λπ.). Απομένουν άλλα 173.000 ευρώ για χρηματοδότηση μέσω στεγαστικού δανείου, με τη μηνιαία δόση να διαμορφώνεται σε 828 ευρώ, λαμβάνοντας υπόψη δάνειο με σταθερό επιτόκιο διάρκειας 10 ετών και συνολικής διάρκειας 30 ετών. Στα στοιχεία αυτά δεν έχει ενσωματωθεί κάποιο προνομιακό επιτόκιο, που συνήθως χορηγείται σε αξιόχρεους δανειολήπτες, το οποίο σημαίνει ότι η τελική δόση μπορεί να είναι ακόμα χαμηλότερη.
Ασφαλώς, πριν αναλάβει κανείς τη δέσμευση αυτή, θα πρέπει να έχει προχωρήσει σε καλή αξιολόγηση των δυνατοτήτων του. Σύμφωνα με τον κ. Παντελή Μαραβέα, αναπληρωτή γενικό διευθυντή λιανικής της Εθνικής Τράπεζας, «οι τράπεζες έχουν την πρόθεση να δώσουν στεγαστικά δάνεια, ενώ περίπου οκτώ στις 10 αιτήσεις εγκρίνονται. Ωστόσο το ποσοστό δανεισμού παραμένει χαμηλό, καθώς αρκετοί νομίζουν ότι δεν μπορούν να πάρουν δάνειο».
Το ενοίκιο είναι πλέον εφάμιλλο ή ακόμα και υψηλότερο από την αντίστοιχη δόση ενός στεγαστικού δανείου.
Αναφορικά με τις προϋποθέσεις, ο κ. Μαραβέας επισημαίνει τη σταθερή απασχόληση, αλλά και την ανάγκη η δόση του δανείου να μην ξεπερνάει το 40%-50% των συνολικών εισοδημάτων του νοικοκυριού.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία της IMS-FC αναφορικά με την πορεία της αγοράς στεγαστικής πίστης. Σύμφωνα με αυτά, καταγράφεται σημαντική επιβράδυνση της παραγωγής στεγαστικών δανείων φέτος.
Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία της εταιρείας, κατά το φετινό εννεάμηνο έχουν υποβληθεί αιτήματα χρηματοδότησης για νέα στεγαστικά δάνεια ύψους 4,67 δισ. ευρώ, έναντι 6,52 δισ. ευρώ το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, χωρίς μάλιστα να υπολογίζονται (για λόγους συγκρισιμότητας) και τα επιπλέον 2,17 δισ. ευρώ αιτημάτων που είχαν υποβληθεί πέρυσι, λόγω του προγράμματος «Σπίτι μου» (που φέτος δεν υπάρχουν). Καταγράφεται λοιπόν μια μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων κατά 28% φέτος, η οποία ασφαλώς θα μεταφραστεί και σε χαμηλότερες εκταμιεύσεις τους επόμενους μήνες, ιδίως κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025.
Ηδη, πάντως, φαίνεται πως οι υψηλές τιμές πώλησης κατοικιών λειτουργούν αποθαρρυντικά για μεγάλη μερίδα ενδιαφερόμενων αγοραστών, καθώς το «κατώφλι» για την απόκτηση κατοικίας ψηλώνει συνεχώς. Ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στην έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, που δημοσιεύθηκαν εντός της εβδομάδας. Με βάση αυτά, το πρώτο εξάμηνο του 2024 η μέση εκταμίευση δανείου ανήλθε σε 58.000 ευρώ, αισθητά χαμηλότερα από το αντίστοιχο περυσινό εξάμηνο, όταν είχε διαμορφωθεί σε 77.200 ευρώ. Πρόκειται για ένα παράδοξο, με δεδομένο ότι οι τιμές πώλησης συνέχισαν να αυξάνονται. Στελέχη της αγοράς σημειώνουν ότι μεγάλο μέρος των αγοραστών εξακολουθεί να αγοράζει κυρίως με χρήση ιδίων κεφαλαίων και εφόσον απαιτείται συμπληρώνει ένα μικρότερο ποσό μέσω στεγαστικού δανείου. Επίσης, αρκετοί χρησιμοποιούν τραπεζικό δανεισμό μόνο για την ανακαίνιση/επισκευή του ακινήτου που αγόρασαν. Δηλαδή αποκτούν ένα ακίνητο 40-50 ετών αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, π.χ. αντί 100.000-120.000 ευρώ και στη συνέχεια δανείζονται για να το ανακαινίσουν. Τα δάνεια αυτά επίσης χορηγούνται μέσω του τμήματος στεγαστικής πίστης της κάθε τράπεζας και δεν έχουν διαφορά χαρακτηριστικών χρηματοδότησης από τα κανονικά στεγαστικά, που χορηγούνται για αγορά κατοικίας.
Αλλο ένα χαρακτηριστικό είναι ότι, πλέον, τα δάνεια σταθερού επιτοκίου αποτελούν την κυρίαρχη τάση.
Οσα έχουν σταθερό επιτόκιο άνω των 10 ετών αποτελούν το 45% του συνόλου των νέων δανείων, ενώ άλλο ένα 15% αφορά δάνεια σταθερού επιτοκίου 5-10 ετών. Η μέση διάρκεια δανείου κατά την έγκριση είναι 24,3 έτη, ενώ το 44% των νέων συμβάσεων έχουν διάρκεια από 25 έως 30 έτη κι άλλο ένα 5% πάνω από 30 έτη. Ενα πρόσθετο 35% των δανείων έχει διάρκεια από 15 έως 25 έτη.
