Ο κατακερματισμός στη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων τόσο ως προς την κατοχή και τη μεταβίβαση όσο και τη δημιουργία εισοδήματος και υπεραξιών φαίνεται να συνεχίζεται με την υιοθέτηση του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Ο φόρος αυτός βασίσθηκε στην υπόθεση ότι με την επιβολή του εξαντλείται η φορολογική υποχρέωση. Ομως αυτό δεν συμβαίνει, αφού ένας ιδιοκτήτης ακινήτων, καθώς και ένας δυνητικός επενδυτής στην αγορά αυτή, θα πρέπει να συνεκτιμήσει:
1) Το ΤΑΠ που είναι φόρος κατοχής και αποδίδεται μέσω της ΔΕΗ. 2) Τον ΕΝΦΙΑ, η επιβάρυνση του οποίου σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας μας κυμαίνεται από 0,3% έως 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. 3) Τον φόρο μισθωμάτων, η κλίμακα του οποίου διευρύνθηκε και είναι 10% για ενοίκια έως 10.000 ευρώ και 33% για το υπερβάλλον ποσό. Εάν συνεκτιμήσουμε ότι η μέση απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα εισοδήματος κυμαίνεται από 2,8% έως 3,8% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, τότε ο μέσος φόρος επί των ετήσιων μισθωμάτων ισοδυναμεί με το 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. 4) Τον Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων ο οποίος προσδιορίζεται στο 15% επί της διαφοράς της τιμής κτήσης με την τελική τιμή πώλησης του ακινήτου.
Το φορολογικό αυτό πλαίσιο δεν μπορεί να χαρακτηρισθεί ευνοϊκό για την επάνοδο κεφαλαίων στην αγορά. Ετσι για αυτόν που ιδιοκατοικεί ένα ακίνητο, η συνολική ετήσια φορολογική επιβάρυνση ισοδυναμεί με 0,6% περίπου της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Για αυτόν που το χρησιμοποιεί ως ακίνητο εισοδήματος, η επιβάρυνση ανέρχεται συνολικά στο 1% της αντικειμενικής του αξίας. Επειδή όμως το τρέχον οικονομικό περιβάλλον παραπέμπει σε περαιτέρω αποκλιμάκωση των επιτοκίων, τότε με την καθαρή μέση απόδοση των προθεσμιακών καταθέσεων να ανέρχεται στο 1,7%-2% κατά το 2014, η αντίστοιχη μετά από φόρους μέση απόδοση των ακινήτων εισοδήματος θα ανέρχεται στο 2%-3%. Ετσι, η επένδυση σε ακίνητα εισοδήματος θα προσφέρει ελαφρά ανταγωνιστικότερες αποδόσεις σε σχέση με τις τραπεζικές καταθέσεις.
Συμπερασματικά, η σύνθεση του τρέχοντος πλαισίου φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας οδηγεί σε μια κατάσταση που δύσκολα θα τη χαρακτήριζε κανείς ευνοϊκότερη από την προηγούμενη. Η θετικότερη προοπτική, τουλάχιστον για στοχευμένες κατηγορίες ακινήτων, μπορεί να προκύψει μόνον εφόσον οι επενδυτές βασίζονται στη μεσοπρόθεσμη ανάκαμψη της οικονομίας, που με τη σειρά της μπορεί να δημιουργήσει υπεραξίες που θα αντισταθμίσουν την επιβληθείσα φορολογία. Προς το παρόν, η ανάκαμψη αυτή φαντάζει μακρινή.
* Διευθυντής Μάρκετινγκ & Επικοινωνίας της εταιρείας πιστοποιημένων μελετών και εκτιμήσεων παγίων στοιχείων GLP Values Α.Ε.
