Διατηρούνται οι αρνητικές προοπτικές στην αγορά κατοικίας, καθώς η υψηλή ανεργία, η έλλειψη χρηματοδότησης και η παραμονή των εισοδημάτων στα σημερινά, χαμηλά επίπεδα αποτρέπουν τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών να προβεί σε απόκτηση κατοικίας, με αποτέλεσμα η ζήτηση να παραμένει αναιμική. Τα παραπάνω προκύπτουν και από την πορεία των τιμών που εξακολουθούν να υποχωρούν με έναν από τους ταχύτερους ρυθμούς παγκοσμίως.
Σε πρόσφατη μελέτη του, που δημοσιοποιήθηκε εντός της εβδομάδας, το ΔΝΤ ανέφερε ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα υποχωρούν με τον δεύτερο ταχύτερο ρυθμό παγκοσμίως. Ειδικότερα, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2013, η πτώση σε ετήσια βάση διαμορφώθηκε σε 7,25%, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Η μόνη χώρα με μεγαλύτερη μείωση τιμών, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΔΝΤ, είναι η Ινδία με ποσοστό μείωσης της τάξεως του 9,1% για την ίδια περίοδο.
Παρ’ όλα αυτά, το ΔΝΤ εκτιμά ότι η ελληνική αγορά εξακολουθεί να παρουσιάζει χαρακτηριστικά υπερτίμησης των αξιών, καθώς παρά την πτώση των τιμών, η ανάλογη, ή και ακόμα μεγαλύτερη, μείωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών δεν έχει επιτρέψει στις κατοικίες να γίνουν πιο προσιτές. Αυτό προκύπτει από το γεγονός ότι η αναλογία των τιμών των κατοικιών ως προς το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών στην Ελλάδα, παραμένει ελαφρώς υψηλότερη συγκριτικά με τον διαχρονικό μέσο όρο.
Τα στοιχεία του ΔΝΤ για τις τιμές προκύπτουν από διάφορες πηγές, μεταξύ των οποίων ο ΟΟΣΑ αλλά και η Global Property Guide. Η τελευταία δημοσίευσε πριν από λίγες ημέρες τη δική της έρευνα για την πορεία της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2013. Σύμφωνα με αυτήν, η Ελλάδα καταγράφει την τρίτη μεγαλύτερη μείωση τιμών με 7,25%, πίσω από την Ινδία και τη Ρουμανία, όπου οι τιμές μειώθηκαν κατά 10,43% σε ετήσια βάση. Τα παραπάνω ποσοστά αφορούν τις τιμές των κατοικιών με την ενσωμάτωση του πληθωρισμού. Αν όμως εξετάσει κανείς τη μεταβολή των τιμών αποπληθωρισμένα, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η Ελλάδα είναι η χώρα με την ταχύτερη πτώση. Συγκεκριμένα, σε ονομαστικούς όρους, η μείωση των κατοικιών στη χώρα μας διαμορφώνεται σε 9,28% κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2013, έναντι αντίστοιχης μείωσης 12,8% κατά τη σύγκριση του 2012 προς το 2011.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η πορεία αποκλιμάκωσης των τιμών, παρότι καταγράφει επιβράδυνση, φαίνεται πως θα έχει και συνέχεια. Σε πρόσφατη πρόβλεψή του, ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης της Fitch ανέφερε ότι οι τιμές στην Ελλάδα θα μειωθούν ακόμα περισσότερο, σε ποσοστό που κυμαίνεται από 11% έως 16%, έως ότου ολοκληρώσουν τον καθοδικό τους κύκλο. Εφόσον επιβεβαιωθεί η εν λόγω εκτίμηση, η συνολική κάμψη των τιμών των κατοικιών από το ανώτερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί το 2008, μέχρι την ολοκλήρωση του καθοδικού τους κύκλου, αναμένεται να αγγίξει το 45% σύμφωνα με τη Fitch. Αξίζει να σημειωθεί μάλιστα ότι η Fitch αναθεώρησε προς τα πάνω την πρόβλεψή της για τη συνολική μείωση των τιμών, δεδομένου ότι σε προγενέστερη έκθεσή της έκανε λόγο για συνολική πτώση της τάξεως του 42%. Σημειωτέον ότι με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι αξίες των κατοικιών έχουν υποχωρήσει συνολικά 34% κατά μέσο όρο.
Στην ανάλυσή της, η Fitch δικαιολογεί την αρνητική της εκτίμηση για τη μελλοντική πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς, αποδίδοντάς την στην συνεχιζόμενη βαθιά ύφεση της ελληνικής οικονομίας, όπως επίσης και στην αβεβαιότητα που προκύπτει από το φορολογικό πλαίσιο στην αγορά ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι κατά τους πρώτους τέσσερις μήνες του έτους, πραγματοποιήθηκαν ελάχιστες αγοραπωλησίες κατοικιών λόγω της αβεβαιότητας που είχε δημιουργηθεί σχετικά με τον τρόπο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας που επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη.
Σε έτερη ανάλυσή της πάντως, η Alpha Bank προχώρησε στην εκτίμηση ότι το 2014, η συνολική μείωση των τιμών των κατοικιών δεν θα ξεπεράσει το 5,3%, ποσοστό σαφώς χαμηλότερο από την αντίστοιχη πτώση του 2013, η οποία, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, διαμορφώθηκε σε 10,3% έναντι του 2012, όταν η αντίστοιχη κάμψη άγγιξε το 11,7%. Κατά τους αναλυτές, ενισχύονται σημαντικά οι προοπτικές για σταθεροποίηση των τιμών, αρχής γενομένης από το 2015, ιδίως αν επαληθευτεί η πρόβλεψη για αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ κατά 2,9% το ίδιο έτος.
Παρ’ όλα αυτά και παρά τη μεγάλη πτώση των τιμών των ακινήτων αλλά και το σημαντικό πλήθος των προς πώληση κατοικιών, σε πολλές περιπτώσεις σε τιμές χαμηλότερες της πραγματικής τους αξίας, οι συναλλαγές εξακολουθούν να διαμορφώνονται σε χαμηλά επίπεδα, καθώς οι πωλητές έχουν αρχίσει ήδη να προσδοκούν ότι δεν θα μειωθεί περαιτέρω η αξία της ακίνητης περιουσίας τους και διστάζουν να πωλήσουν, ενώ οι αγοραστές αναμένουν, προφανώς, περαιτέρω υποχώρηση των τιμών. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η μέση περίοδος αναμονής έως τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών (από την ημέρα που τέθηκαν προς πώληση) εκτιμάται ότι έφθασε στον ένα χρόνο (12 μήνες) στους πρώτους μήνες του 2014, έναντι πέντε μηνών το 2009, όπως προκύπτει από τις σχετικές εκτιμήσεις της ΤτΕ. Ως εκ τούτου, πολλά θα κριθούν κατά τους επόμενους μήνες, όταν και θα διαπιστωθεί αν το 2014 θα καταγραφεί μια, μικρή έστω, άνοδος της ζήτησης.
