Εξακολουθούν να απέχουν από την αγορά κατοικίας οι κατασκευαστές κατοικιών, καθώς το υψηλό απόθεμα απούλητων κατοικιών και η διατήρηση των αρνητικών προοπτικών, αναφορικά με τη μελλοντική πορεία της ζήτησης, έχουν διαμορφώσει ένα σκηνικό που αποθαρρύνει την ανάπτυξη νέων κατοικιών. Σε σχετική ανάλυση, η Alpha Bank επισημαίνει τη νέα δραματική υποχώρηση των επενδύσεων σε κατοικίες, η οποία διαμορφώθηκε σε 42,3% κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Αυτό σημαίνει ότι οι κατασκευαστές κατοικιών παραμένουν απλοί «θεατές» της αγοράς, αναμένοντας τη βελτίωση της ζήτησης και τη σταδιακή απορρόφηση του αποθέματος απούλητων κατοικιών. Πάντως, σύμφωνα με την εκτίμηση της τράπεζας, κατά τα επόμενα τρίμηνα, προβλέπεται να επιβραδυνθεί ο ρυθμός της μείωσης των επενδύσεων σε κατοικίες και τελικά να αντιστραφεί κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2014. Στο σύνολο του έτους βέβαια, προβλέπεται ότι οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες θα μειωθούν κατά 16%, έχοντας αρνητική επίπτωση στο ΑΕΠ της τάξεως του 0,35%.
Σε κάθε περίπτωση, το φορολογικό πλαίσιο εξακολουθεί να λειτουργεί αποθαρρυντικά για την τόνωση των αγοραπωλησιών κατοικιών. Οπως ανέφερε η Τράπεζα της Ελλάδος στην πρόσφατη έκθεση για τη νομισματική πολιτική, το γεγονός ότι τα ακίνητα επιβαρύνθηκαν σημαντικά τα τελευταία χρόνια και μάλιστα με φόρους που επιβλήθηκαν σε πλασματικές και όχι πραγματικές αξίες, έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων, περιορίζοντας σημαντικά τη ζήτηση. Ωστόσο, σύμφωνα με την ΤτΕ, «οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις σε σχέση με τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας έχουν περιορίσει την αβεβαιότητα ως προς το φορολογικό καθεστώς της αγοράς, ενώ η σημαντική μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3% εκτιμάται ότι θα συντελέσει στην αύξηση των αγοραπωλησιών».
Σύμφωνα πάντως με έκθεση της Eurostat, η οποία αφορά το 2012 και δημοσιεύτηκε εντός της εβδομάδας, η Ελλάδα κατατάσσεται στην πρώτη πεντάδα των χωρών της Ε.Ε. με την υψηλότερη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Συγκεκριμένα, οι ετήσιοι φόροι που επιβάλλονται στα ακίνητα (αφορούν το Ειδικό Τέλος Ακινήτων και τον ΦΑΠ που φέτος αντικαταστάθηκαν από τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων με ανάλογο δημοσιονομικό αποτέλεσμα) αντιστοιχούν στο 1,4% του ΑΕΠ. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2010, πριν δηλαδή επιβληθεί το ΕΕΤΗΔΕ, η αντίστοιχη φορολογική επιβάρυνση δεν ξεπερνούσε το 0,4% του ΑΕΠ. Η Ισπανία βρίσκεται στην 8η θέση με φόρους που αντιστοιχούν στο 1,2% του ΑΕΠ, ενώ στην Πορτογαλία το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται σε μόλις 0,7% του ΑΕΠ. Πρώτη πάντως είναι η Γαλλία, με τους φόρους στην ακίνητη περιουσία να ανέρχονται στο 3,6% του ΑΕΠ.
Σε ό,τι αφορά τους υπόλοιπους φόρους (π.χ. μεταβίβασης), είναι σημαντικό το συμπέρασμα που προκύπτει από πρόσφατη έρευνα της Global Property Guide. Σε αυτήν η Ελλάδα σημείωσε αισθητή βελτίωση στην πανευρωπαϊκή κατάταξη των χωρών με βάση το συνολικό κόστος αγοραπωλησιών κατοικίας, κυρίως λόγω της μείωσης του φόρου μεταβίβασης στο 3%. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, η Ελλάδα κατατάσσεται στην 20ή θέση επί συνόλου 40 χωρών, όταν πριν από ένα χρόνο βρισκόταν στην 9η θέση.
Ειδικότερα, το συνολικό κόστος διαμορφώνεται σήμερα σε 9,65% κατά μέσο όρο, έναντι 15,47% πριν από ένα χρόνο, όταν ακόμα ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης διαμορφωνόταν σε 8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ αξίας και σε 10% για το υπόλοιπο ποσό. Το εν λόγω ποσοστό αφορά τη συνολική επιβάρυνση που προκύπτει επί της συνολικής αξίας τού προς μεταβίβαση ακινήτου. Αφορά μεταχειρισμένες κατοικίες και περιλαμβάνει, εκτός από τον φόρο μεταβίβασης, αμοιβές μεσίτη, νομικά/συμβολαιογραφικά έξοδα και τέλη εγγραφής στο κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο.
Ακόμα κι έτσι βέβαια, η φορολογική επιβάρυνση δεν είναι καθόλου χαμηλή στην Ελλάδα, καθώς δεν υπολογίζονται ούτε ο φόρος υπεραξίας 15% (μείον τον συντελεστή απομείωσης) που ενδεχομένως να κληθεί να καταβάλει ο ιδιοκτήτης κατά τη μεταπώληση του ακινήτου (ο φόρος υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας μεταπώλησης), αλλά ούτε φυσικά και οι φόροι κατοχής του ακινήτου, δηλαδή ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και πιθανώς και ο ΦΑΠ, εφόσον η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογουμένου ξεπερνά τις 300.000 ευρώ.
Σύμφωνα με έτερη έρευνα της ΠΟΜΙΔΑ, στο πλαίσιο σχετικής μελέτης της Παγκόσμιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI), επί συνόλου 22 χωρών, η Ελλάδα είναι η μία από τις μόλις έξι χώρες που φορολογούν την αξία των ακινήτων αθροιστικά και όχι αυτοτελώς για κάθε ακίνητο και μάλιστα με ανώτατο συντελεστή που μπορεί να ξεπεράσει εύκολα το 1% της αξίας της περιουσίας του φορολογουμένου. Είναι χαρακτηριστικό ότι στη Γερμανία ο φόρος περιουσίας δεν ξεπερνά το 0,35% της αξίας των ακινήτων, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο δεν επιβάλλεται φόρος περιουσίας, αλλά μόνο αυξημένα δημοτικά τέλη. Αναφορικά με τις αντικειμενικές αξίες, σήμερα, η Ελλάδα και η Ιταλία είναι οι δύο μοναδικές χώρες στην Ευρώπη, όπου αυτές ξεπερνούν τις πραγματικές τιμές. Στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, οι φορολογικές (αντικειμενικές) αξίες διαμορφώνονται σε ποσοστό από 10% έως 75% των αγοραίων τιμών, δείγμα των στρεβλώσεων που έχουν διαμορφωθεί στην Ελλάδα, όπου οι φορολογικές αξίες είναι υψηλότερες των πραγματικών τιμών.
