Μπορεί η πτώση των τιμών των κατοικιών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης να έχει διαμορφώσει σαφώς ελκυστικότερες αξίες για τους έχοντες ρευστότητα και τους ξένους υποψήφιους αγοραστές, πλην όμως έχει και άμεσα αρνητικό αντίκτυπο στην πραγματική οικονομία. Αυτό γιατί, όπως προκύπτει από σχετική ανάλυση της Eurobank, το πολύ υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης της χώρας (84,8% έναντι 64% που είναι ο μέσος όρος στην Ε.Ε. των «15»), σημαίνει ότι η πτώση των τιμών έχει άμεσο αρνητικό αντίκτυπο στην πραγματική οικονομία, οδηγώντας σε πτώση της ιδιωτικής κατανάλωσης.
Πτώση 35,84%
Σύμφωνα με τη Eurobank, η πορεία της κατανάλωσης είναι συνάρτηση όχι μόνον του διαθέσιμου εισοδήματος (που βέβαια και αυτό υποχωρεί σταθερά τα τελευταία χρόνια), αλλά και του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών, δηλαδή, μεταξύ άλλων, της αξίας των μετοχών και των ακινήτων. Ως εκ τούτου, η συνολική πτώση των τιμών των κατοικιών κατά 35,84% από το δεύτερο τρίμηνο του 2008 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2014 έχει περιορίσει σημαντικά και την ιδιωτική κατανάλωση, η οποία το ίδιο διάστημα μειώθηκε κατά 21,36%.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ο δείκτης τιμών των διαμερισμάτων, όπως αυτός καταγράφεται από την Τράπεζα της Ελλάδος, μειώνεται για 22 διαδοχικά τρίμηνα, ενώ κατά το δεύτερο φετινό τρίμηνο η κάμψη των τιμών άγγιξε το 7,3% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2013. Η συνεχής υποχώρηση των αξιών οφείλεται στην υψηλή προσφορά νέων κατοικιών που δημιουργήθηκε καθ’ όλη τη διάρκεια της δεκαετίας του 2000, αλλά και στην κατακόρυφη πτώση της ζήτησης, ως αποτέλεσμα της αύξησης της φορολογίας και της μείωσης των νέων χορηγήσεων στεγαστικών δανείων.
Πάντως, από το τέλος του 2012 και μετά, ο ρυθμός πτώσης των τιμών των κατοικιών επιβραδύνεται διαρκώς, καθώς από το -12,8%, πλέον οι τιμές υποχωρούν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 7,3%.
Παρ’ όλα αυτά, η αρνητική ψυχολογία των ιδιοκτητών ακινήτων γύρω από την περιουσία τους, εν μέσω και διαρκών φορολογικών μεταβολών και επιβαρύνσεων, είναι πλέον εδραιωμένη, τη στιγμή, μάλιστα, που για τους περισσότερους, η λύση της πώλησης είναι αδιέξοδη, λόγω της έλλειψης ζήτησης και της μεγάλης μείωσης των αξιών. Ως εκ τούτου, πολλά νοικοκυριά αισθάνονται «εγκλωβισμένα» στο ακίνητό τους και περιορίζουν σημαντικά τις υπόλοιπες δαπάνες τους, προκειμένου αφενός μεν να το διατηρήσουν στην κατοχή τους, αφετέρου να καλύψουν τις φορολογικές υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό. Σύμφωνα λοιπόν με την ανάλυση της Eurobank, «η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων δημιουργούν αρνητικές δυνάμεις για τη σταδιακή ανάκαμψη και σταθεροποίηση της ιδιωτικής καταναλωτικής δαπάνης. Η τελευταία μεταβλητή, λόγω του υψηλού μεριδίου που κατέχει στο σύνολο της δαπάνης για εγχώρια αγαθά και υπηρεσίες, αποτελεί σημαντικό προσδιοριστικό παράγοντα του ρυθμού οικονομικής μεγέθυνσης (ποσοστιαία μεταβολή του Ακαθάριστου Εγχωρίου Προϊόντος (ΑΕΠ) και ως εκ τούτου, η επιβράδυνσή της ανακόπτει την αναπτυξιακή πορεία της ελληνικής οικονομίας».
Ανάκαμψη από το 2015
Πάντως, σε έτερη ανάλυση, η Alpha Bank επισημαίνει ότι η σταδιακή αύξηση του ΑΕΠ της χώρας, από το 2015, όταν και αναμένεται να αγγίξει το 3%, θα έχει θετικές συνέπειες και στην αγορά ακινήτων, αρχής γενομένης από την άνοδο των επενδύσεων στις κατασκευές. Ειδικότερα, ήδη έχουν αρχίσει να βελτιώνονται οι επενδύσεις σε ακίνητα άλλων κατηγοριών, πλην των κατοικιών, όπου κατά το πρώτο εξάμηνο σημειώθηκε άνοδος της τάξεως του 8,3%. Σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank, ήδη οι οικοδομικές άδειες κατά το διάστημα Φεβρουαρίου – Ιουλίου του τρέχοντος έτους, εμφανίζουν αύξηση του όγκου τους κατά 2,1% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, εξέλιξη που αναμένεται να οδηγήσει σε υψηλότερη κατασκευαστική δραστηριότητα έπειτα από 8-12 μήνες από σήμερα (τόση υπολογίζεται ότι είναι η χρονική υστέρηση).
Ακόμη σημαντικότερη, βέβαια, για τη σταδιακή βελτίωση της ζήτησης στην αγορά κατοικίας και συνεπώς και για την αύξηση των αγοραπωλησιών και των τιμών, είναι η ανάληψη πρωτοβουλιών από το οικονομικό επιτελείο, για την τόνωση της αγοράς. Ηδη, στελέχη της κυβέρνησης κάνουν λόγο για επικείμενη κατάργηση των τεκμηρίων ακινήτων, μέσω της δημιουργίας περιουσιολογίου για όλους τους φορολογουμένους, ενώ δρομολογούνται και φοροελαφρύνσεις από το μέτωπο του ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, η σημαντικότερη κίνηση θα είναι η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα σημερινά δεδομένα, ωστόσο κάτι τέτοιο φαίνεται πως θα καθυστερήσει τουλάχιστον έως τις αρχές του 2016.
Εως τότε, ένα από τα μέτρα που ήδη έχουν υιοθετηθεί, αφορά στην αλλαγή του τρόπου υπολογισμού του «πόθεν έσχες», το οποίο πλέον για όσους αποκτούν ακίνητο από τις 31 Οκτωβρίου και μετά θα υπολογίζεται επί της πραγματικής τιμής του συμβολαίου αγοραπωλησίας και όχι με βάση την, κατά τεκμήριο, υψηλότερη αντικειμενική τιμή. Αυτός ήταν κι ένας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους πολλές αγοραπωλησίες κατοικιών ματαιώθηκαν φέτος, καθώς οι αγοραστές διαπίστωναν εκ των υστέρων ότι δεν ήταν σε θέση να δικαιολογήσουν χρήματα, τα οποία ούτε διέθεταν ποτέ, αλλά ούτε και κατέβαλαν για την αγορά ακινήτου, δεδομένου ότι η πλειονότητα των συμφωνιών γίνεται πλέον σε τιμές χαμηλότερες των αντικειμενικών.
