«Μικρό καλάθι» κρατούν οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων αναφορικά με την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο, εξετάζοντας δύο διαφορετικές προσφυγές (από ομάδα 13 πολιτών και από τη «Δράση»), υποχρεώνει το Δημόσιο να αναθεωρήσει τις αντικειμενικές τιμές εντός περιόδου έξι μηνών από τη δημοσίευση της απόφασης. Ασφαλώς, εκτιμούν ότι η εξίσωση των αντικειμενικών τιμών με τις πραγματικές, ή έστω η εκλογίκευσή τους, συγκριτικά με το σημερινό τους επίπεδο, θα έχει θετική επίδραση, τουλάχιστον στην ψυχολογία των καταναλωτών, ωστόσο, σημειώνουν παράλληλα ότι είναι εξαιρετικά αμφίβολο αν η εν λόγω εξέλιξη θα έχει κάποιο άμεσο όφελος στα οικονομικά των νοικοκυριών.
Λιγότεροι φόροι
Χαρακτηριστική επί του ζητήματος είναι η πρόσφατη τοποθέτηση του διευθύνοντος συμβούλου της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GLP Values, κ. Γιώργου Λίτσα, ο οποίος τόνισε ότι μια πιθανή μείωση των αντικειμενικών τιμών θα περιορίσει το φορολογικό βάρος και θα βελτιώσει τις προσδοκίες. Εσπευσε όμως να προειδοποιήσει ότι η εξίσωση αυτή των τιμών θα πρέπει να γίνει προσεκτικά, καθώς υπάρχει κίνδυνος να ακυρωθεί από ανάλογες αυξήσεις των φορολογικών συντελεστών του ΕΝΦΙΑ, με αποτέλεσμα να μην οδηγήσει σε πραγματική μείωση του ετήσιου φόρου κατοχής ακινήτων.
Σε κάθε περίπτωση, μια αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών θα βοηθούσε στην αποκατάσταση του αισθήματος αδικίας που βιώνουν πολλοί ιδιοκτήτες, ιδίως όσοι διαμένουν στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου οι αγοραπωλησίες στη συντριπτική πλειονότητά τους (υπολογίζεται σε πάνω από 80%) γίνονται σε τιμές χαμηλότερες της αντικειμενικής. Στον αντίποδα, η όποια αλλαγή γίνει θα πρέπει να συνεχίσει να λαμβάνει υπόψη της το περί δικαίου αίσθημα και την κοινωνική κατάσταση των ιδιοκτητών, ιδίως όταν πρόκειται για τη διαμόρφωση τιμών ζώνης σε υποβαθμισμένες περιοχές ή σε περιοχές με κατοίκους χαμηλών εισοδημάτων. Αλλωστε, αυτή ήταν η μέχρι σήμερα στάση της πολιτείας στο ζήτημα, γι’ αυτό και περιοχές όπως το Κερατσίνι, η Δραπετσώνα και το Πέραμα έχουν πολύ χαμηλές αντικειμενικές τιμές. Το ίδιο ισχύει και με απομακρυσμένα χωριά της υπαίθρου ή μικρές πόλεις της περιφέρειας.
Εν τω μεταξύ, οι όποιες κινήσεις θα πρέπει να γίνουν σύντομα, ώστε να αποφευχθεί νέος κύκλος αβεβαιότητας και «παγώματος» των αγοραπωλησιών. Οπως ανέφερε ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, γενικός γραμματέας της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ) και αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, το ζητούμενο είναι να μην υπάρξει νέος, πολύμηνος κύκλος αβεβαιότητας, καθώς είναι σαφές ότι μέχρι να γίνουν οι σχετικές διορθώσεις, θα υπάρξει νέο «πάγωμα» των αγοραπωλησιών, με τους αγοραστές να αναμένουν τις νέες, πιθανόν χαμηλότερες, τιμές, προκειμένου να έχουν καλύτερη εικόνα των φόρων που θα πληρώνουν ως νέοι ιδιοκτήτες.
Πάντως, δείγμα της στροφής 180 μοιρών που έχει πραγματοποιήσει η αγορά ακινήτων μετά την οικονομική κρίση είναι το γεγονός ότι σε όλες τις προηγούμενες αναπροσαρμογές, οι αντικειμενικές αυξάνονταν προκειμένου να έρθουν πιο κοντά με τις κατά τεκμήριο υψηλότερες εμπορικές αξίες. Ετσι, οι αγοραπωλησίες πολλαπλασιάζονταν όσο πλησίαζε η ημερομηνία ισχύος των νέων αντικειμενικών, καθώς οι αγοραστές έσπευδαν να ολοκληρώσουν τις σχετικές συμφωνίες, με βάση τις «παλιές» και χαμηλότερες αντικειμενικές. Σήμερα, ισχύει το ακριβώς αντίστροφο, καθώς όλοι αναμένουν τη σημαντική μείωση των αντικειμενικών τιμών, εκτιμώντας ότι αυτή θα μεταφραστεί και σε χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση, μέσω ΕΝΦΙΑ, τεκμηρίων ακινήτων κ.ο.κ.
Αναμφίβολα, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών είναι επιβεβλημένη, δεδομένου ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι εμπορικές αξίες έχουν υποχωρήσει σχεδόν κατά 42% από την αρχή της κρίσης πανελλαδικά, τη στιγμή που οι αντικειμενικές τιμές δεν έχουν αναθεωρηθεί από το 2007, δηλαδή όταν η αγορά βρισκόταν στο απόγειό της. Σύμφωνα με τον κ. Θεόδωρο Μητράκο, υπεύθυνος του τμήματος ανάλυσης αγοράς ακινήτων της ΤτΕ, η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται σήμερα στο 15% της δυναμικότητάς της, σε σχέση με την περίοδο πριν από την έλευση της οικονομικής κρίσης. Επιπλέον, ορισμένα ακίνητα υπερφορολογούνται, λόγω της αναντιστοιχίας των αντικειμενικών τιμών με τις πραγματικές αξίες, η οποία υπολογίζεται σε 15%-20% κατά μέσον όρο, αν και υπάρχουν περιπτώσεις περιοχών όπου οι αντικειμενικές παραμένουν σε επίπεδο υψηλότερο των πραγματικών τιμών.
Η έκθεση της ΤτΕ
Αξια αναφοράς είναι και η έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2013, όπου για το ζήτημα των αντικειμενικών τιμών είχε επισημανθεί ότι «η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας στη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και έχει αποθαρρύνει σημαντικά τη ζήτηση. Μάλιστα, η στρέβλωση, η οποία προκαλείται από την ύπαρξη αντικειμενικών αξιών που σε πολλές περιπτώσεις (π.χ. ακίνητα μεγάλου μεγέθους σε ακριβές περιοχές, υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας κ.ά.) υπερβαίνουν σημαντικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, οδηγεί σε τεχνητή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και σε περαιτέρω, μη ορθολογική πλέον, συμπίεση των αξιών». Πλέον, απομένει να φανεί το πώς και το πότε θα εφαρμοστεί η απόφαση του ΣτΕ από την πολιτεία για την αναπροσαρμογή των τιμών.
