Στο ίδιος μήκος κύματος με τις… καιρικές συνθήκες των τελευταίων ημερών βρίσκεται και η αγορά ακινήτων, αν κρίνει κανείς από την πορεία των τιμών, όπως αυτή αποτυπώνεται από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), αλλά και από τις προσδοκίες των επαγγελματιών του κλάδου, όπως αυτές καταγράφονται στην τελευταία εξαμηνιαία έρευνα συγκυρίας του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε υπό την επιμέλεια του τέως καθηγητή του Τμήματος Στατιστικής Επαμεινώνδα Πανά και αφορά εκτιμήσεις για το διάστημα από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2015.
Κρίση διαρκείας
Σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, η ανάκαμψη στην κτηματαγορά εξακολουθεί να αποτελεί ευσεβή πόθο. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 90% των συμμετεχόντων στην έρευνα εκτιμά ότι θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια, με το 44,4% να προσδιορίζει την περαιτέρω διάρκεια της κρίσης σε τουλάχιστον 2-3 χρόνια. Βασικό πρόβλημα της αγοράς αποτελεί η υπερπροσφορά κατοικιών, με τον αριθμό των απούλητων ακινήτων (νεόδμητων και μεταχειρισμένων) να προσδιορίζεται σε 250.000, χωρίς όμως να αυξάνεται περισσότερο ο αριθμός αυτός, ένεκα της μεγάλης πτώσης της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας.
Ενδεικτικό της πτώσης που έχει συντελεστεί στην αγορά είναι και το ότι για να επανέλθει η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του 2005 (μετρούμενη με βάση τον όγκο), που ήταν και το τελευταίο έτος ανόδου της οικοδομής, θα πρέπει να καταγράψει σωρευτική άνοδο της τάξεως του 616,4%, κάτι που θα απαιτούσε πάνω από οκτώ χρόνια, ακόμα κι αν η ανάκαμψη της αγοράς ξεκινούσε σήμερα. Σύμφωνα με τον κ Πανά, «γεγονός είναι ότι οι πρακτικές που εφαρμόζονται ειδικά στην κτηματαγορά, με διάφορους φόρους, δεν την τονώνουν αλλά αντίθετα την οδηγούν σε κατάρρευση, ιδίως αν συνυπολογιστούν και άλλοι αρνητικοί παράγοντες, όπως η υψηλή ανεργία, η έλλειψη τραπεζικής χρηματοδότησης και η αρνητική ψυχολογία που κυριαρχεί μεταξύ των νοικοκυριών.
Εν μέσω αυτού του κλίματος, αλλά και της πολιτικής αβεβαιότητας του τελευταίου διαστήματος, το 66,2% των ειδικών εκτιμά ότι θα υπάρξει μείωση των τιμών πώλησης των κατοικιών κατά τους επόμενους έξι μήνες.
Επίσης, το 31,1% εκτιμά ότι οι τιμές θα παραμείνουν σταθερές, ποσοστό μεγαλύτερο σε σύγκριση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (19,1%). Οσον αφορά τις αγοραπωλησίες, το 57,4% των ειδικών κάνει λόγο για χαμηλότερες πωλήσεις κατοικών, έναντι 58,7% που ανέφερε το ίδιο πριν από έξι μήνες. Αντίστοιχα, εκείνοι που εκτιμούν ότι οι πωλήσεις θα αυξηθούν, διαμορφώνονται σε 19,2% του συνόλου, έναντι ποσοστού 16,1% κατά την προηγούμενη συγκυρία.
Ταυτόχρονα, σχεδόν οκτώ στους δέκα ειδικούς του κλάδου (78,1%) θεωρούν ότι η οικονομική κρίση της χώρας έχει προκαλέσει σημαντικές και δυσμενείς αλλαγές στον χώρο της αγοράς ακινήτων. Ακόμα και στην περίπτωση που η οικονομία ανακάμψει, η κτηματαγορά θα πρέπει να πάψει να ακολουθεί τον κανόνα που επικρατούσε στα χρόνια που προηγήθηκαν της κρίσης: την ιδιοκτησία κατοικίας που στηρίζεται σε φθηνά δάνεια, χωρίς ανάλογες εγγυήσεις. Τέλος, η πλειοψηφία των ειδικών της κτηματαγοράς (65,8%) θεωρεί ότι οι παρεμβάσεις της Πολιτείας για τα θέματα της κτηματαγοράς γίνονταν προς τη λάθος κατεύθυνση.
Εν μέσω αυτής της εικόνας, οι τιμές συνέχισαν να υποχωρούν και το 2014. Οπως προκύπτει από τα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), η συνολική πτώση κατά το προηγούμενο έτος διαμορφώθηκε σε 7,5%, έναντι 10,9% το 2013. Ωστόσο, μπορεί κανείς να εκτιμήσει ως θετική εξέλιξη το γεγονός ότι η μέση υποχώρηση των τιμών, κατά το τέταρτο τρίμηνο, περιορίστηκε σε 5,8%, συγκριτικά με το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Πρόκειται για τον χαμηλότερο ρυθμό μείωσης των τιμών των τελευταίων ετών, δείγμα της σταδιακής ανάσχεσης της πτώσης. Η εξέλιξη αυτή καταγράφεται καθόλη τη διάρκεια του 2014, με την πτώση των τιμών να διαμορφώνεται σε 8,9%, 7,9% και 7% κατά το πρώτο, δεύτερο και τρίτο τρίμηνο αντίστοιχα.
Πτώση στα νεόδμητα
Κατά το τέταρτο τρίμηνο, οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων (έως πέντε ετών) μειώθηκαν κατά 5,4%, ενώ η αντίστοιχη πτώση των παλαιότερων ακινήτων διαμορφώθηκε σε 6,1%. Συνολικά κατά το 2014, οι αξίες των νεόδμητων μειώθηκαν κατά 6,6% (από 10,9% το 2013), ενώ η αντίστοιχη μείωση για τα παλαιότερα ακίνητα διαμορφώθηκε το 2014 σε 8%, από 10,8% τον προηγούμενο χρόνο. Οσον αφορά την πορεία των τιμών ανά γεωγραφική περιοχή, από τα στοιχεία της ΤτΕ προκύπτει ότι κατά το 2014, η μεγαλύτερη μείωση των τιμών εντοπίζεται στην Αθήνα με 9,1%, ενώ στη Θεσσαλονίκη η πτώση διαμορφώθηκε σε 6,6%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, η πτώση κατά το 2014 ήταν της τάξεως του 6,7%. Κατά το τέταρτο τρίμηνο, η μεγαλύτερη μείωση τιμών καταγράφηκε στη Θεσσαλονίκη με ετήσια πτώση κατά 6,9%, ενώ ακολούθησε η Αθήνα με πτώση κατά 6,6%.
Οσον αφορά τις εκτιμήσεις κατοικιών που πραγματοποιήθηκαν με τη μεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, αυτές περιορίστηκαν σε μόλις 3.642 κατά το τέταρτο τρίμηνο, μια πτώση της τάξεως του 13,2% σε ετήσια βάση. Για το σύνολο του 2014, οι εκτιμήσεις διαμορφώθηκαν σε μόλις 16.331, αριθμός μειωμένος κατά 33,2% σε σχέση με το 2013.
