Πτωτική παρέμεινε και κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο η πορεία των ενοικίων γραφείων στην Αθήνα, αν και ο ρυθμός της κάμψης είναι χαμηλότερος σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Σύμφωνα με σχετική έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GEOAXIS, κατά το πρώτο τρίμηνο τα ενοίκια στα αυτοτελή κτίρια γραφείων υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 6,7%, ενώ η αντίστοιχη πτώση για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση γραφείων /επαγγελματικού χώρου (π.χ. διαμερίσματα σε ακίνητα του κέντρου) ήταν χαμηλότερη και διαμορφώθηκε σε 4,5% κατά μέσο όρο. Σε κάθε περίπτωση, το αρνητικό οικονομικό κλίμα και η αβεβαιότητα που επικράτησαν κατά τους πρώτους μήνες του νέου έτους, επηρέασαν αρνητικά τη ζήτηση στην αγορά γραφείων, υποχρεώνοντας έτσι τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε νέες μειώσεις των ζητούμενων τιμών ενοικίασης.
Πτώση στη Λ. Μεσογείων
Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης, που είναι και εκείνα που προτιμούν οι μεγάλες επιχειρήσεις, η μεγαλύτερη μείωση εντοπίζεται στον άξονα της Λ. Μεσογείων με 8,65% (από 9,7 ευρώ/τ.μ. σε 8,9 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως). Η αμέσως μεγαλύτερη πτώση των τιμών ενοικίασης εντοπίζεται στη Λ. Συγγρού με 5,6%, καθώς οι τιμές διαμορφώνονται πλέον σε 8,8 ευρώ/τ.μ. από 9,3 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο σε μηνιαία βάση. Στη Λ. Κηφισίας, το μέσο κόστος ενοικίασης διαμορφώνεται σήμερα σε 10 ευρώ/τ.μ., έναντι 10,6 ευρώ/τ.μ., πριν από ένα χρόνο, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 5,5%, ενώ πτωτικά κατά 5% κινήθηκαν τα ενοίκια στη Λ. Βουλιαγμένης, τα οποία βρίσκονται σήμερα στο ύψος των 7,9 ευρώ/τ.μ., έναντι 8,3 ευρώ/τ.μ. κατά το αντίστοιχο περσινό τρίμηνο.
Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, ιδιοκτήτη της GEOAXIS και ορκωτό εκτιμητή RICS, την πιο ενθαρρυντική εικόνα, τηρουμένων των αναλογιών, καταγράφει το άνω τμήμα της αγοράς και συγκεκριμένα τα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης στην περιοχή πέριξ της Πλατείας Συντάγματος. Εκεί, η πτώση περιορίστηκε σε 5%, με το ύψος των ενοικίων να διαμορφώνεται σε 12 ευρώ/τ.μ., έναντι 12,7 ευρώ/τ.μ. Στο Κολωνάκι πάντως η κάμψη είναι μεγαλύτερη, καθώς διαμορφώνεται σε 6,63%, με τις ζητούμενες τιμές να έχουν υποχωρήσει φέτος σε 16,4 ευρώ/τ.μ., από 17,5 ευρώ/τ.μ. Πάντως, θα πρέπει να σημειωθεί ότι στις εν λόγω περιοχές του κέντρου της Αθήνας, το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που διαθέτουν θέσεις στάθμευσης δεν ξεπερνά το 20%, καθώς η πλειονότητα του αποθέματος γραφείων αφορά οριζόντιες ιδιοκτησίες ή κτίρια γραφείων χωρίς θέσεις στάθμευσης.
Ειδικότερα, όσον αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες (χωρίς θέσεις στάθμευσης), η έρευνα της GEOAXIS επισημαίνει ότι τη μεγαλύτερη μείωση καταγράφουν τα γραφεία επί της Λ. Μεσογείων με 8% (από σχεδόν 6 ευρώ/τ.μ. σε 5,45 ευρώ/τ.μ.). Σαφώς χαμηλότερη είναι η πτώση στα γραφεία/διαμερίσματα πέριξ του Συντάγματος, καθώς αυτή δεν ξεπέρασε το 4,4% σε 10,3 ευρώ/τ.μ., ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με πτώση της τάξεως του 4% σε 7 ευρώ/τ.μ. και της Κηφισίας με πτώση 3,3% σε 7,4 ευρώ/τ.μ. Τη χαμηλότερη πτώση κατέγραψαν τα γραφεία/διαμερίσματα στο Κολωνάκι, με μόλις 1,6% σε 8 ευρώ/τ.μ.
Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, «η πτωτική πορεία των τιμών ενοικίασης γραφειακών χώρων αναμένεται να διατηρηθεί τουλάχιστον κατά το δεύτερο τρίμηνο του έτους και πιθανώς και καθόλη τη διάρκεια του έτους, εφόσον το οικονομικό κλίμα δεν βελτιωθεί άμεσα και τουλάχιστον όσο καταγράφεται αδράνεια αναφορικά με έργα σημαντικά για την επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων, όπως το Ελληνικό και ο Αστέρας της Βουλιαγμένης». Κατά τον ίδιο, το ποσοστό των κενών γραφειακών χώρων είναι ακόμα πιο ανησυχητικός παράγοντας, καθώς πιέζει σημαντικά τα ενοίκια. Αλλωστε, η πλειονότητα των νέων συμφωνιών ενοικίασης αφορά μετεγκαταστάσεις σε μικρότερα, ή νεότερα κτίρια γραφείων, με τα ακίνητα που μένουν ξενοίκιαστα να είναι εξαιρετικά δύσκολο, υπό τις παρούσες συνθήκες, να προσελκύσουν νέους χρήστες.
Ενδεικτικό της κάμψης που έχει σημειωθεί στην αγορά γραφείων είναι και το ότι οι αξίες των κτιρίων γραφείων υψηλών προδιαγραφών στην Αττική έχουν υποχωρήσει συνολικά κατά 38,7% από την αρχή της κρίσης στην αγορά ακινήτων, στο τέλος του 2008 και μέχρι και το πρώτο εξάμηνο του 2014, σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Αντίστοιχα, κατά το ίδιο διάστημα, η μείωση των τιμών ενοικίασης γραφείων αγγίζει το 36,5%. Σύμφωνα με τους νέους δείκτες επαγγελματικών ακινήτων της ΤτΕ, κατά την περίοδο από το 2010 έως και το πρώτο εξάμηνο του 2014, η συνολική μείωση των τιμών πώλησης γραφείων στην Αττική διαμορφώθηκε σε 31,7% και των τιμών ενοικίασης γραφείων σε 29,6%. Κατά το ίδιο διάστημα, η πτώση των τιμών πώλησης γραφείων σε πανελλαδικό επίπεδο διαμορφώθηκε σε 31,6%, ενώ η υποχώρηση των τιμών ενοικίασης άγγιξε το 26,9%, σύμφωνα με τα σχετικά προσωρινά στοιχεία.
Λίγες μισθώσεις
Ταυτόχρονα, σύμφωνα με σχετική έρευνα της Savills Hellas, εκτιμάται ότι την τελευταία διετία απορροφήθηκαν μόλις 45.000 τ.μ. γραφειακών χώρων στην Αττική, μέσω νέων μισθώσεων, χωρίς δηλαδή να υπολογίζονται οι ανανεώσεις και αναδιαπραγματεύσεις υφιστάμενων συμβολαίων, που δεν οδηγούν σε μετεγκατάσταση κάποιας επιχείρησης. Σύμφωνα μάλιστα με τα σχετικά στοιχεία έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Savills Hellas, ο εν λόγω όγκος μισθώσεων (που αφορά αυτοτελή κτίρια γραφείων Α΄ και Β΄ κατηγορίας) αντιστοιχεί κατά μέσο όρο σε μόλις το 1/3 του αντίστοιχου όγκου νέων ενοικιάσεων που καταγραφόταν κατά την περίοδο 2004-2008, δηλαδή κατά τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.
