Ενα ακόμα έτος κρίσης προβλέπεται ότι θα είναι το 2017 για την αγορά ακινήτων, καθώς στους ήδη πολυάριθμους παράγοντες που επιδρούν αρνητικά για την ανάκαμψη της ζήτησης και των αγοραπωλησιών, αναμένεται να προστεθεί και το ζήτημα της διευθέτησης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, που έχουν ως ενέχυρο ακίνητα, είτε πρόκειται για στεγαστικά είτε για επιχειρηματικά δάνεια. Πρόκειται για ένα πρόβλημα που ήδη απασχόλησε τον κλάδο και πέρυσι, χωρίς όμως να υπάρξει κάποια διαφοροποίηση των δεδομένων, καθώς η σχετική διαδικασία καθυστερεί λόγω εκκρεμών νομοθετικών ρυθμίσεων.
200.000 απούλητα
Εν τω μεταξύ, όπως σημειώνει σε σχετική ανάλυσή του ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Solum Property Solutions και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ), στην αγορά καταγράφονται πωλήσεις ακόμα και σε τιμές 70% χαμηλότερες από το 2008, αν και αυτές αποτελούν εξαίρεση και προκύπτουν λόγω των οικονομικών προβλημάτων των ιδιοκτητών τέτοιων ακινήτων. «Σε περιοχές-γκέτο της Αθήνας έχουμε καταγράψει διαμερίσματα τα οποία πωλούνται ακόμα και με 4.000 ευρώ, ενώ ακόμα και σπίτια που βρίσκονται σε εξαιρετική κατάσταση, ηλικίας 30 – 40 ετών, πωλούνται προς 10.000 – 20.000 ευρώ», αναφέρει χαρακτηριστικά ο ίδιος.
Ωστόσο, ένα από τα μεγαλύτερα «βαρίδια» για την αγορά ακινήτων, πέραν της δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας και της συνεχούς πτώσης της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, αποτελεί και το γεγονός ότι τα κενά διαμερίσματα κάθε ηλικίας υπολογίζεται ότι ανέρχονται σε περίπου 500.000 πανελλαδικά.
Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, ο αριθμός αυτός αφορά τόσο τα απούλητα ακίνητα, τα οποία εκτιμάται ότι ανέρχονται σε 200.000 και στα οποία περιλαμβάνονται νεόδμητα και μεταχειρισμένες κατοικίες, όσο και τα ξενοίκιαστα ακίνητα, όπως επίσης και εκείνα που έχουν εγκαταλειφθεί, προϊόν των «λουκέτων» χιλιάδων επιχειρήσεων και καταστημάτων. Ειδικά τα τελευταία, αφορούν σε μεγάλο ποσοστό ακίνητα που έχουν περιέλθει στα χέρια των τραπεζών και τα οποία επί του παρόντος είναι και τα πλέον προβληματικά, ως προς τη μελλοντική τους διάθεση, ακόμα και αν η αγορά ανακάμψει στο μέλλον.
Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, τα ακίνητα ερημώνουν και σειρά άλλων παραγόντων, που σχετίζονται με την οικονομική κρίση, όπως π.χ. η αναχώρηση πολλών χιλιάδων Ελλήνων στο εξωτερικό για αναζήτηση εργασίας, όπως επίσης και η επιστροφή πολλών νέων στην πατρική στέγη, καθώς δεν αντέχουν οικονομικά να συντηρήσουν την κατοικία στην οποία μένουν. Επίσης, «έχουν αναχωρήσει πολλοί ξένοι που εργάζονταν στην Ελλάδα, λόγω έλλειψης απασχόλησης, ενώ παράλληλα άλλοι Ελληνες έχουν επιστρέψει στα χωριά τους λόγω της κρίσης», τονίζει ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Ο ίδιος επισημαίνει και τον παράγοντα του δημογραφικού με συνεχείς μειωτικές τάσεις του πληθυσμού της χώρας μας, που επίσης λειτουργεί αρνητικά για την πορεία της ζήτησης, τόσο τη σημερινή, όσο και την μελλοντική.
Οπως αναφέρουν παράγοντες του κλάδου, είναι σχεδόν βέβαιο ότι μέρος των ακινήτων αυτών θα περάσει στην αφάνεια και την έξοδο από την αγορά μέσω κατεδαφίσεων, ή αλλαγής χρήσης, διαδικασία μάλιστα, η οποία αναμένεται να επιταχυνθεί, όταν η αγορά ξεκινήσει την πορεία ανάκαμψής της. Ηδη, σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Λίτσα, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GLP Values, το ποσοστό των κατοικιών που σταδιακά εξέρχονται της αγοράς και δεν αναπληρώνονται όλο και αυξάνεται.
Πέραν της διατήρησης της ζήτησης σε εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο, έχουν αυξηθεί και τα ακίνητα που περιέρχονται στο Δημόσιο, είτε λόγω κατασχέσεων, είτε λόγω αποποιήσεων κληρονομιών, οι οποίες το 2013 ανέρχονται σε 6.079, ενώ το 2016 υπολογίζεται ότι εκτινάχθηκαν σε 10.500. Η φθορά στα εν λόγω ακίνητα θα είναι ακόμα μεγαλύτερη. Κατά τον ίδιο, ακόμα και αν η ζήτηση αυξηθεί στο μέλλον, τα εν λόγω ακίνητα θα παραμείνουν στο περιθώριο, καθώς το όψιμο αγοραστικό ενδιαφέρον που θα προκύψει θα αφορά κυρίως τα νεότερα και νεοανεγειρόμενα διαμερίσματα.
Νέα κτίρια
«Στη φάση της ανάκαμψης, τα νέα κτίρια που θα κατασκευάζονται θα πωλούνται σε αυξανόμενες τιμές, παρότι θα υπάρχουν ήδη πολλά διαθέσιμα κενά, ή δημευμένα από το Δημόσιο ακίνητα, μέσω κατασχέσεων, ή αποποιήσεων κληρονομιών», αναφέρει ο ίδιος. Εφόσον λοιπόν επιβεβαιωθεί κάτι τέτοιο, οι ανάγκες για νέα ακίνητα θα είναι μεγαλύτερες στο μέλλον, εξέλιξη που μπορεί να οδηγήσει τον κλάδο στο σύνολό του σε ταχύτερη ανάκαμψη, καθώς πρέπει να αυξηθούν αντίστοιχα και οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες. Υπενθυμίζεται ότι καθ’ όλη τη διάρκεια της κρίσης, οι νέες ανεγέρσεις κατοικιών έχουν καταγράψει κατακόρυφη πτώση, κάτι που σημαίνει ότι σε μια μελλοντική άνοδο της ζήτησης, τα σύγχρονα, ποιοτικά ακίνητα να μην απαντώνται με την αφθονία που ίσως θα περίμενε κανείς. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα έχουν καταγράψει συνολική πτώση της τάξεως του 95% κατά το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του έτους, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου φετινού εξαμήνου αγγίζει το 93% (με βάση την επιφάνεια).
