Η αλλαγή είναι εύκολα ορατή. Δεκάδες κτίρια στο κέντρο της Αθήνας «τυλίγονται» από σκαλωσιές και τις γνωστές πράσινες λινάτσες. Οχι όμως όπως είχαμε συνηθίσει την προηγούμενη δεκαετία, δηλαδή… επειδή καταρρέουν. Σύντομα σε καθένα από αυτά στήνεται ένα μικρό εργοτάξιο, προαναγγέλλοντας την ανακαίνισή τους. Τα περισσότερα όμως δεν θα επιστρέψουν στη ζωή της πόλης με τον ίδιο «ρόλο». Περισσότερες από 80 οικοδομικές άδειες για την αλλαγή χρήσης κτιρίων εξέδωσε τα τελευταία τέσσερα χρόνια η πολεοδομία του Δήμου Αθηναίων μόνο για το ιστορικό κέντρο της πόλης. Σχεδόν όλα πρόκειται να μετατραπούν σε ξενοδοχεία και επιπλωμένα διαμερίσματα. Είναι «η ώρα της Αθήνας», όπως εκτιμά ο δήμαρχος Αθηναίων, η ανάκαμψη ενός αποδεκατισμένου την προηγούμενη δεκαετία κλάδου, όπως εκτιμούν οι άνθρωποι του χώρου της φιλοξενίας, ή η σταδιακή μετατροπή του κέντρου σε μια «τουριστούπολη», για το οποίο ανησυχούν πολλοί επιστήμονες;
Στοιχεία με αριθμούς
Αλλά ας ξεκινήσουμε με τα δεδομένα. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκέντρωσε η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων για λογαριασμό της «Κ», το 2017-2021 εκδόθηκαν συνολικά 82 οικοδομικές άδειες για αλλαγή χρήσης (μετατροπή) κτιρίων στο ιστορικό κέντρο. Σχεδόν όλες οι άδειες αφορούν τη μετατροπή ολόκληρων των κτιρίων και πολύ μικρός αριθμός τη μετατροπή μόνο κάποιων ορόφων. Τα περισσότερα από αυτά (55 από τα 82) ήταν κτίρια γραφείων (32), γραφείων και καταστημάτων (13) ή εμπορικά κτίρια (10). Ακόμα, 13 ήταν κτίρια κατοικιών (πολυκατοικίες) και 11 διατηρητέα, που χρησιμοποιούνταν ως κατοικίες ή γραφεία. Χωρικά, το ενδιαφέρον φαίνεται να εντοπίζεται περισσότερο στην περιοχή του Ψυρρή (σε μικρές οδούς, όπως η Αυλητών, η Χριστοκοπίδου, η Ηβης και άλλες). Αλλά και επί και εκατέρωθεν της οδού Αθηνάς, όπου συγκεντρώνονται περισσότερες από 20 άδειες αλλαγής χρήσης, σε αντίθεση με το τμήμα από την πλατεία Συντάγματος έως το Μοναστηράκι, όπου υπήρξαν πολλές αλλαγές χρήσης τα προηγούμενα χρόνια και έχει ήδη συγκεντρωθεί μεγάλο κομμάτι της φιλοξενίας (βλ. «Κ» 29.10.2019, «Το Airbnb κάνει έξωση στο αστικό εργαστήριο»).
Η πλειονότητα των κτιρίων αυτών μετατράπηκε ή πρόκειται να μετατραπεί σε κάποιου είδους χώρο φιλοξενίας. Οι 32 από τις 82 άδειες αφορούν τη μετατροπή σε ξενοδοχείο, οι 31 σε κτίρια με επιπλωμένα διαμερίσματα, οι 8 σε ξενώνες νέων. Ακόμα 11 κτίρια –τα περισσότερα στου Ψυρρή– πρόκειται να μετατραπούν σε κατοικίες. Σε 10 από τα κτίρια που άλλαξαν χρήση εγκρίθηκε και η προσθήκη ορόφου ή η νομιμοποίηση του δώματος για την «ένταξή» του στη λειτουργία του κτιρίου. Ετσι εξηγείται και το –συχνό τα τελευταία χρόνια στην Αθήνα– φαινόμενο κάτοικοι ανώτερων ορόφων πολυκατοικιών να χάνουν τη θέα τους, καθώς παραπήγματα σε ταράτσες νομιμοποιούνται και μετατρέπονται σε κανονικούς χώρους. Ή, ακόμα χειρότερα, να βρίσκονται ξαφνικά με γείτονες… ένα roof bar.
Περισσότερες από 80 οικοδομικές άδειες για αλλαγή χρήσης στο ιστορικό κέντρο εξέδωσε σε τέσσερα χρόνια η πολεοδομία του Δήμου Αθηναίων.
Τι πιστεύει καταρχήν ο κλάδος των ξενοδόχων; Είναι ο αριθμός των αδειών για χώρους φιλοξενίας που δίνονται στο ιστορικό κέντρο μεγάλος; Κινδυνεύει το κέντρο να μετατραπεί σε ξενοδοχειούπολη; «Το κύριο πρόβλημα του κέντρου δεν είναι τα ξενοδοχεία αλλά η άναρχη ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb», εκτιμά ο Ευγένιος Βασιλικός, γενικός γραμματέας της Ενωσης Ξενοδόχων Αθηνών, Αττικής και Αργοσαρωνικού. «Στα κέντρα των πόλεων σε όλο τον κόσμο υπάρχουν πολλά ξενοδοχεία. Εκεί επικεντρώνεται πάντα η τουριστική υποδομή. Επιπλέον, ας μην ξεχνάμε ότι τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης έκλεισαν περί τα 80-100 ξενοδοχεία στην Αττική.
Επενδύσεις σε υποδομές
Σήμερα όντως βρισκόμαστε σε μια περίοδο επενδυτικής ανόδου, με πολλούς Ελληνες και ξένους να επενδύουν στο κομμάτι του ξενοδοχείου και της φιλοξενίας. Για εμάς είναι καλό, γιατί αναβαθμίζεται η τουριστική υποδομή της πόλης. Από την άλλη πλευρά, χρειάζονται επενδύσεις σε μεγάλες υποδομές, όπως συνεδριακά κέντρα, ειδάλλως θα εξακολουθούμε να αναρωτιόμαστε γιατί δεν ανεβαίνουν οι τιμές των δωματίων στην Αθήνα. Επιπλέον υπάρχει ένα δεύτερο, αθέατο κομμάτι, αυτό των λειτουργικών υποδομών. Ενα ξενοδοχείο έχει πολύ μεγαλύτερο αποτύπωμα στα δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης, μεγαλύτερες ενεργειακές ανάγκες. Γι’ αυτό χρειάζονται και επενδύσεις στην ενίσχυση των δικτύων κοινής ωφελείας, αλλά να ενταχθεί ο κλάδος μας στον αναπτυξιακό νόμο για ενεργειακές αναβαθμίσεις κτιρίων».
Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι τα στοιχεία που παρείχε στην «Κ» η Υπηρεσία Δόμησης Αθήνας απεικονίζουν μέρος μόνον της πραγματικής αλλαγής στο κέντρο. Οπως επισημαίνει η Χριστίνα Αντιπαριώτη, προϊσταμένη έκδοσης αδειών στην Υπηρεσία Δόμησης της Αθήνας, είναι συχνό φαινόμενο να γίνονται αλλαγές χρήσης κτιρίων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης με απλή υπαγωγή στους νόμους περί αυθαιρέτων, χωρίς ενημέρωση της πολεοδομίας. Επίσης η μετατροπή γραφείων σε κατοικίες συχνά γίνεται με μια άδεια εργασιών μικρής κλίμακας, χωρίς να ενημερωθεί ο φάκελος της άδειας. Τέλος, επειδή η χρήση κατοικίας είναι «ευμενέστερη» σε σχέση με τη χρήση γραφείου, επαγγελματικού χώρου ή εργαστηρίου, πολλές αλλαγές χρήσης σε κατοικία, με σκοπό την εκμετάλλευση, γίνονται με απλή ενημέρωση φακέλου, στον τίτλο της οποίας δεν αναγράφεται καν η προτεινόμενη χρήση. Ολα αυτά λειτουργούν υπέρ της «παράλληλης» τουριστικής υποδομής της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ακόμα κι αν αυτή γίνεται με οργανωμένη μορφή και σε μεγάλη κλίμακα, δηλαδή με τη μετατροπή ολόκληρων κτιρίων και όχι μόνο τη μίσθωση μεμονωμένων διαμερισμάτων.
Κώστας Μπακογιάννης: Να η ευκαιρία της πόλης
«Αυτή είναι η στιγμή της Αθήνας. Οπως ήταν πριν από 10 χρόνια για τη Λισσαβώνα, νωρίτερα για το Βερολίνο και τη Βαρκελώνη. Γιατί αυτή τη στιγμή, παρά τις αλλεπάλληλες κρίσεις, αφενός υπάρχει πολύ μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον για την πόλη και αφετέρου βρίσκεται σε εξέλιξη το μεγαλύτερο πρόγραμμα τεχνικών έργων από την εποχή των Ολυμπιακών Αγώνων», λέει ο δήμαρχος Αθηναίων Κώστας Μπακογιάννης. «Η μεγάλη πρόκληση είναι να αλλάξουμε χωρίς να χάσουμε την ψυχή μας. Είναι ορατός ο κίνδυνος να εξελιχθεί η Αθήνα σε μια αρχαιολογική ή νεοκλασική Disneyland, που θα εξόριζε τους μόνιμους κατοίκους και θα ήταν πλήγμα και για την οικονομική ανάπτυξη της πόλης. Με δεδομένο ότι η Αθήνα βρίσκεται σε μια μετάβαση πρέπει όλοι μαζί –κράτος, αυτοδιοίκηση, φορείς, πανεπιστήμια– να σχεδιάσουμε ολοκληρωμένες πολιτικές για την προστασία των μεικτών χρήσεων, με πυρήνα τον μόνιμο κάτοικο. Η ανάγκη αυτή γίνεται ακόμα πιο επιτακτική ενόψει του σχεδίου για τη δημιουργία κυβερνητικού πάρκου στην ΠΥΡΚΑΛ». Οσο για την αύξηση των ξενοδοχείων, «τα όποια συμπεράσματα καλό είναι να εξάγονται σε βάθος χρόνου. Εξ ορισμού είμαι υπέρ του να επανενταχθούν κλειστά κτίρια στη ζωή της πόλης, να αναβαθμιστεί η τουριστική υποδομή, να δημιουργηθούν ποιοτικές θέσεις εργασίας. Μόνο ο δήμαρχος της Πιονγιάνγκ δεν επιζητάει επενδύσεις και δεν θέλει η πόλη του να παίρνει αξία!».
Σημαντικό κομμάτι στη συζήτηση πρέπει να παίζει η κοινωνική κατοικία. «Σε πρόσφατο διεθνή πανευρωπαϊκό αρχιτεκτονικό διαγωνισμό, δύο από τα τρία πρώτα βραβεία ήταν για μετατροπές κτιρίων σε κοινωνικές κατοικίες. Εδώ δεν γνωρίζουμε καν τον όρο και τη συγχέουμε με την εργατική κατοικία», λέει ο κ. Μπακογιάννης. «Ετοιμάζουμε ένα πρόγραμμα και θα το υποβάλλουμε ως πρόταση στην κυβέρνηση για την αξιοποίηση μέρους του κτιριακού αποθέματος στην Αθήνα για κοινωνική κατοικία».
Η αναψυχή κυριάρχησε έναντι της πολυλειτουργικότητας του κέντρου
Παρελθόν αποτελεί πλέον σε μεγάλο βαθμό η ποικιλία των δραστηριοτήτων που συνυπήρχαν στο κέντρο της πρωτεύουσας, αυτό που οι πολεοδόμοι αποκαλούν «πολυλειτουργικότητα». Οπως επισημαίνουν ειδικοί επιστήμονες, η τουριστικοποίηση του ιστορικού κέντρου είναι ήδη γεγονός και δεν συνέβη «εν μια νυκτί», αλλά μέσα από διαδοχικές εξελίξεις των τελευταίων τριών δεκαετιών. Πρέπει να τεθούν όρια στην αγορά προς το συμφέρον της πόλης, επισημαίνουν, όπως έπραξαν και πράττουν δυτικοευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις, αναβαθμίζοντας εκτός από τη ζωή των κατοίκων και το τουριστικό τους προϊόν.
«Η αλλαγή άρχισε την περίοδο προετοιμασίας των Ολυμπιακών Αγώνων και ενόσω η προαστιοποίηση της Αττικής βρισκόταν σε πλήρη εξέλιξη», εξηγεί ο Κωστής Χατζημιχάλης, ομότιμος καθηγητής Οικονομικής Γεωγραφίας στο Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο. «Είναι η περίοδος που εκδόθηκαν διατάγματα για περιοχές του κέντρου, όπως του Ψυρρή, που δίνονταν άδειες για ολυμπιακού χαρακτήρα επενδύσεις στο κέντρο, στις οποίες περιλαμβάνονταν και ξενοδοχεία. Η μακρά αυτή διαδικασία είχε αρκετές αιχμές: την απομάκρυνση υπουργείων και μεγάλων υπηρεσιών από το κέντρο, την παροχή κινήτρων για την κατασκευή μεγάλων περιφερειακών malls –που έπληξαν το λιανεμπόριο στην κεντρική περιοχή–, την απομείωση των παρεχόμενων υπηρεσιών για τους κατοίκους του κέντρου, από το κλείσιμο μικρών καταστημάτων έως σχολείων. Στη συνέχεια, ήρθε η οικονομική κρίση και η μεγάλη ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που έπληξε το ευαίσθητο κομμάτι της προσφοράς κατοικίας. Ακολούθησε η αλλαγή χρήσης ολόκληρων κτιρίων, από κατοικίες, εργαστήρια ή γραφεία σε χώρους φιλοξενίας. Η πανδημία ανέκοψε την ταχύτητα του φαινομένου, αλλά προσέθεσε έναν άλλο παράγοντα: την κυριαρχία των τραπεζοκαθισμάτων στον δημόσιο χώρο, λόγω των μέτρων κατά της διάδοσης του κορωνοϊού. Με άλλα λόγια, η σταδιακή επικράτηση του τουρισμού και της αναψυχής στο κέντρο τελικά συμπληρώθηκε από μια υφαρπαγή του δημόσιου χώρου, που κατά την άποψή μου είναι τελεσίδικη».
«Η τουριστικοποίηση του κέντρου είναι ήδη εμφανής στο κομμάτι της επιστημονικής έρευνας, ακόμη κι αν δεν είναι άμεσα αντιληπτή από τον πολίτη», εκτιμά η Ρένα Κλαμπατσέα, καθηγήτρια στη Σχολή Αρχιτεκτόνων του ΕΜΠ. «Η σταδιακή μεταβολή στις χρήσεις στο ιστορικό κέντρο ξεκίνησε από τους ορόφους των κτιρίων, μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, και πλέον επεκτάθηκε και στα ισόγεια, με φιλικές ή συμπληρωματικές στον τουρισμό χρήσεις όπως η εστίαση και η αναψυχή. Η πολυλειτουργικότητα αποτελεί σε μεγάλα κομμάτια του κέντρου παρελθόν και αυτό συνέβη επειδή η αγορά αφέθηκε ελεύθερη να οδηγήσει την κατάσταση σε μια αναπτυξιακή παθογένεια, που πλήττει τελικά τη βιωσιμότητα του κέντρου κοινωνικά και οικονομικά».
Παρατηρητήριο
Τι μπορεί να γίνει; «Αν υπήρχε ένα παρατηρητήριο, μια βάση δεδομένων που να παρακολουθεί τις αλλαγές χρήσεων σε επίπεδο δήμου, θα μπορούσαν να ληφθούν αποφάσεις για να τις ανακόψουν. Ας μην έχουμε αυταπάτες, ο σχεδιασμός δεν λύνει τα πάντα, μπορεί ωστόσο να αντιμετωπίσει κάποιες παθογένειες. Ομως αυτή τη στιγμή, οι όποιες ρυθμιστικές παρεμβάσεις ακολουθούν τις επιταγές της αγοράς, με πολύ χαρακτηριστικό παράδειγμα την υπόθεση της ΠΥΡΚΑΛ», εκτιμά η κ. Κλαμπατσέα. «Πρέπει κατ’ αρχάς να συνειδητοποιήσουμε αυτό που συμβαίνει», λέει ο κ. Χατζημιχάλης. «Στη συνέχεια πρέπει να υπάρξει θέληση μέσα από ανοιχτές και δημοκρατικές διαδικασίες να αντιμετωπιστεί το ζήτημα, όπως έκανε λ.χ. η Βαρκελώνη. Δεν θα φέρουμε… τον σοσιαλισμό, όπως φοβούνται πολλοί. Ακολουθώντας τις νόμιμες διαδικασίες και σε συνεργασία με την αγορά, πρέπει να θέσουμε όρια».
