Με τον στόχο της ενεργειακής μετάβασης να βρίσκεται πλέον στο κέντρο της λήψης αποφάσεων σε επίπεδο Ε.Ε., έρχονται αλλαγές «τεκτονικού» χαρακτήρα και στην αγορά ακινήτων.
Τα επόμενα χρόνια, οι κατοικίες που δεν διαθέτουν μόνωση και κατατάσσονται στις χαμηλότερες κατηγορίες του ενεργειακού πιστοποιητικού, θα καταστούν μη εμπορεύσιμες, καθώς, με βάση πρόσφατη οδηγία που ψηφίστηκε από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, δεν θα μπορούν ούτε να πουληθούν αλλά ούτε και να μισθωθούν, αν δεν αναβαθμιστούν ενεργειακά κατά τουλάχιστον δύο κατηγορίες. Η αλλαγή αυτή θα ξεκινήσει να ισχύει από το 2030, αν και δεν αποκλείεται να υπάρξουν παρατάσεις και διαφοροποιήσεις στον τρόπο εφαρμογής, ανάλογα με το πότε θα υιοθετηθεί ο νέος κανονισμός από κάθε κράτος-μέλος, αλλά και την περαιτέρω εξειδίκευση που θα γίνει στα επιμέρους μέτρα.
Το βέβαιο είναι ότι τα επόμενα χρόνια θα πρέπει να προωθηθούν έργα δεκάδων δισ. ευρώ για την ενεργειακή αναβάθμιση του ιδιαίτερα γερασμένου κτιριακού αποθέματος της χώρας, προκειμένου να βελτιωθεί η ποιότητα ζωής των νοικοκυριών και να ενισχυθεί η αξία της περιουσίας τους. Ηδη, οι υπεραξίες που δημιουργούνται από την ενεργειακή αναβάθμιση αποτυπώνονται και στις τιμές πώλησης, καθώς τα πιο «πράσινα» ακίνητα εξασφαλίζουν και υψηλότερες τιμές, λόγω της μεγαλύτερης ζήτησης. Παράλληλα, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, τα ενεργειακά αποδοτικότερα ακίνητα τείνουν να πωλούνται και ταχύτερα.
Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στο σύνολο της Αττικής για τις κατοικίες που κατατάσσονται στην υψηλότερη Α+ κατηγορία του ενεργειακού πιστοποιητικού ανέρχεται σε 4.800 ευρώ/τ.μ.
Τιμές πώλησης που είναι 140% ακριβότερες εξασφαλίζουν οι ενεργειακά αποδοτικότερες κατοικίες στην Αττική, συγκριτικά με εκείνες που κατατάσσονται στη χαμηλότερη κατηγορία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (G). Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στο σύνολο της Αττικής για τις κατοικίες που κατατάσσονται στην υψηλότερη Α+ κατηγορία του ενεργειακού πιστοποιητικού ανέρχεται σε 4.800 ευρώ/τ.μ., καθώς άλλωστε, αφορά κατά κανόνα, νεόδμητες κατασκευές.
Στον αντίποδα, τα σπίτια, τα οποία είναι μεγαλύτερης ηλικίας και δεν έχουν την απαιτούμενη ενεργειακή απόδοση (π.χ. δεν έχουν μόνωση και χρησιμοποιούν ακόμα πετρέλαιο θέρμανσης), εμφανίζουν μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 2.000 ευρώ/τ.μ.
Σημαντική είναι η απόσταση ανάμεσα στη χαμηλότερη κατηγορία και την κατηγορία C, που αφορά ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί κατά κανόνα, μεταξύ του 1995 και του 2010, που αποτελούν και μία από τις πιο περιζήτητες κατηγορίες, καθώς συνδυάζουν σχετικά σύγχρονες προδιαγραφές, όντας παράλληλα πιο προσιτά από μια νεόδμητη κατασκευή. Ενα τέτοιο ακίνητο στοιχίζει κατά μέσο όρο 3.000 ευρώ/τ.μ., είναι δηλαδή 50% ακριβότερο συγκριτικά με ένα ακίνητο χωρίς ουσιαστική ενεργειακή απόδοση.
Στα βόρεια προάστια, που είναι από τις πιο ακριβές περιοχές της Αττικής και υπάρχει μεγάλη ζήτηση, ιδίως από Ελληνες αγοραστές, η απόκλιση ανάμεσα στις πιο «πράσινες» κατοικίες και εκείνες της κατηγορίας G είναι πολύ μικρότερη
Ωστόσο, σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία και ανάλογα με την περιοχή ενδιαφέροντος, παρουσιάζονται πολύ ενδιαφέρουσες διακυμάνσεις. Για παράδειγμα, στα βόρεια προάστια, που είναι από τις πιο ακριβές περιοχές της Αττικής και υπάρχει μεγάλη ζήτηση, ιδίως από Ελληνες αγοραστές, η απόκλιση ανάμεσα στις πιο «πράσινες» κατοικίες και εκείνες της κατηγορίας G είναι πολύ μικρότερη. Συγκεκριμένα, δεν ξεπερνά το 46% καθώς τα ακίνητα της χαμηλότερης κατηγορίας του ενεργειακού πιστοποιητικού εμφανίζουν μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 2.815 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που τα νεόδμητα και πιο «πράσινα» σπίτια πωλούνται αντί 4.115 ευρώ/τ.μ.
Παράδοξο φαινόμενο
Μάλιστα, εμφανίζεται και το παράδοξο φαινόμενο, όπου τα ακίνητα που κατατάσσονται στις υψηλότερες κατηγορίες, είναι φθηνότερα με βάση την τιμή σε ευρώ/τ.μ. Ετσι, τα ακίνητα της κατηγορίας C του ενεργειακού πιστοποιητικού πωλούνται αντί 2.640 ευρώ/τ.μ., ή 6% φθηνότερα.
Ο βασικός λόγος που παρατηρείται κάτι τέτοιο, είναι ότι τα ακίνητα αυτά είναι κατά κανόνα μεγαλύτερης επιφάνειας σε σχέση με εκείνα της χαμηλότερης κατηγορίας, γεγονός που συγκαταλέγεται στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του αποθέματος κατοικιών στα βόρεια προάστια.
Με την πάροδο των ετών, τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν στις περιοχές αυτές προσέφεραν μεγαλύτερες επιφάνειες, σε σχέση με εκείνα των δεκαετιών του 1970 και του 1980. Κατά κανόνα, στην αγορά ακινήτων, η τιμή ανά τ.μ. στα πιο μεγάλα ακίνητα είναι λίγο πιο χαμηλή σε σχέση με την αντίστοιχη των μικρότερων ακινήτων.
Ετσι, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα του 2000 στο Μαρούσι μπορεί να είναι επιφάνειας 120 τ.μ. και να πωλείται αντί 317.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 2.650 ευρώ/τ.μ., ενώ ένα διαμέρισμα του 1980 στην ίδια περιοχή, να είναι επιφάνειας 80 τ.μ. και να πωλείται αντί 225.000 ευρώ, ή περίπου 2.800 ευρώ/τ.μ.
Ενα σύγχρονο διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας κοστίζει σήμερα σχεδόν 4.000 ευρώ/τ.μ. ή 123 % περισσότερα σε σχέση με ένα παλιό διαμέρισμα στην ίδια περιοχή
Πάντως, στις περισσότερες περιοχές παρουσιάζονται μεγάλες αποκλίσεις, γεγονός που κρίνεται ως φυσιολογικό, καθώς στην τιμή δεν αντικατοπτρίζεται μόνο η υψηλότερη ενεργειακή απόδοση του εκάστοτε ακινήτου αλλά και η μικρή του ηλικία. Επιπλέον, την τελευταία διετία το κόστος κατασκευής «πράσινων» κατοικιών έχει αυξηθεί κατά τουλάχιστον 50-60%, εξαιτίας της ανόδου του κόστους των υλικών (λόγω του πολέμου στην Ουκρανία), που μάλιστα δεν δείχνει ιδιαίτερα σημάδια επιβράδυνσης και έστω σταθεροποίησης. Ως εκ τούτου, ένα σύγχρονο διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας κοστίζει σήμερα σχεδόν 4.000 ευρώ/τ.μ. ή 123,5% περισσότερα σε σχέση με ένα παλιό διαμέρισμα στην ίδια περιοχή, της οποίας η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 1.785 ευρώ/τ.μ.
