Πόσα να είναι τα κλειστά ακίνητα ανά την επικράτεια;
Άλλοι μιλούν για 500.000, άλλοι για ακόμη περισσότερα. Το σίγουρο είναι ότι πίσω από κάθε διπλοκλειδωμένη πόρτα κρύβεται και μια ιστορία. Κάποια ανήκουν σε πολλούς συνιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν για την αξιοποίηση. Κάποια χρειάζονται κοστοβόρες επισκευές, αλλά χρήμα δεν υπάρχει ούτε πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό. Άλλα, πάλι, έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία της τράπεζας ή του Δημοσίου ύστερα από μια κατάσχεση, έναν πλειστηριασμό ή μια κληρονομιά που κανένας από τους κληρονόμους δεν ήθελε να αποδεχτεί.
Όπως και να έχει, το «κενό» ακίνητο ισοδυναμεί με αναξιοποίητο (ή άεργο) κεφάλαιο. Και το αναξιοποίητο κεφάλαιο όχι μόνο δεν αποφέρει κανένα κέρδος, αλλά, ειδικά όταν πρόκειται για ακίνητο, προκαλεί και ζημιά. Αντίθετα, όταν αξιοποιείται, προσφέρει ένα «συν» στο εισόδημα, άλλοτε μικρό, άλλοτε μεγάλο, σε καμία περίπτωση όμως μηδενικό ή, πόσω μάλλον, αρνητικό.
Παράδειγμα: Διαμέρισμα 60 τετραγωνικών σε δήμο της Αθήνας
Σενάριο 1ο
Παραμένει «κενό». Ο ΕΝΦΙΑ «τρέχει» κανονικά και επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη με 210 ευρώ τον χρόνο. Αν το ακίνητο ηλεκτροδοτείται, θα πρέπει να καταβάλλονται και τα πάγια και τα δημοτικά τέλη (μπορούν να φτάσουν σε επιπλέον 240 ευρώ τον χρόνο), ενώ υπάρχει και ο παράγοντας «κοινόχρηστα». Είναι λοιπόν βάσιμη η εκτίμηση ότι η ζημιά μπορεί να φτάσει και στα 800-1.000 ευρώ τον χρόνο.
Σενάριο 2ο
Ο ιδιοκτήτης επενδύει 15.000 ευρώ, ανακαινίζει το ακίνητο και το νοικιάζει για 600 ευρώ τον μήνα. Αυτομάτως σταματά η επιβάρυνση για ρεύμα, δημοτικά τέλη, κοινόχρηστα κ.λπ. (σ.σ. ουσιαστικά μένει μόνο ΕΝΦΙΑ) και επιβάλλεται ο φόρος εισοδήματος. Αν δεν υπάρχει άλλο εισόδημα από ακίνητα, τότε ο φόρος αυτός ρίχνει το καθαρό ενοίκιο από τα 600 στα 515 ευρώ. Έτσι, υπάρχει ετήσιο έσοδο 6.180 ευρώ και εξοικονόμηση δαπανών 600-800 ευρώ τον χρόνο. Συνολικό κέρδος κοντά στα 7.000 ευρώ, άρα η «απόσβεση» της επένδυσης για την ανακαίνιση γίνεται σε κάτι περισσότερο από δύο χρόνια.
Σενάριο 3ο
Ο ιδιοκτήτης δεν έχει χρήματα για να ανακαινίσει το διαμέρισμα. Παίρνει ένα 10ετές δάνειο 15.000 ευρώ, το οποίο θα του κοστίσει περίπου 150 ευρώ τον μήνα. Και πάλι θα νοικιάσει το ακίνητο για 600 ευρώ τον μήνα, αλλά μετά την αφαίρεση της δόσης θα του μένουν όχι 7.000 ευρώ τον χρόνο, αλλά 5.200 ευρώ. Επομένως, η απόσβεση της επένδυσης δεν θα γίνει σε δύο, αλλά σε τρία χρόνια.
Σενάριο 4ο
Ο ιδιοκτήτης δεν ανακαινίζει, δεν αξιοποιεί, αλλά προχωρά στην πώληση. Και πάλι, εξασφαλίζει ένα κεφάλαιο το οποίο, αυτή τη στιγμή, στη χειρότερη περίπτωση μπορεί να του εγγυηθεί μια καθαρή απόδοση 2-3% μέσω εντόκων γραμματίων. Υψηλότερο και αυτό από το 0% ή πόσω μάλλον από το… μείον.
