Περνώντας κάτω από την εθνική οδό Θεσσαλονίκης-Νέων Μουδανιών, στην ανατολική μεριά της πόλης, και ανηφορίζοντας ελάχιστα μέτρα στην οδό Αποστόλου Κουγιάμη, συναντάς την πρώτη πινακίδα που γράφει «Θέρμη».
Πίσω της, εκατέρωθεν, ανάμεσα σε ξερά χωράφια και νεόδμητες κατοικίες, εκτείνεται ένα απέραντο εργοτάξιο ανέγερσης σπιτιών. Κάποια βρίσκονται στα μπετά, άλλα μόλις θεμελιώθηκαν, ορισμένα χρειάζονται μερικές τελευταίες πινελιές.
Σήμερα, η άλλοτε πλούσια αγροτική περιοχή, που υποδέχθηκε σημαντικό αριθμό προσφύγων από το 1914 μέχρι το 1926, έχει εξελιχθεί στον νούμερο ένα προορισμό στέγης στη Βόρεια Ελλάδα. Υπολογίζεται πως όταν ολοκληρωθεί η οικοδόμηση του σχεδίου επέκτασης, ο συνολικός πληθυσμός, μαζί με τους 15.000 κατοίκους του παλιού οικισμού, θα φτάσει τους 40.000.
Με άλλα λόγια, μια νέα πολιτεία χτίζεται ακριβώς δίπλα στη Θεσσαλονίκη, περιμετρικά του παλιού οικισμού, τα όρια του οποίου αναπτύσσονται πέριξ της πλατείας Παραμάνας. Σύμφωνα με το ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΦΕΚ 451/ΑΑΠ/2013), που αρχικά είχε εγκριθεί από το 1988 και στην πορεία τροποποιήθηκε, η επέκταση του οικισμού ανέρχεται στα 4.000 στρέμματα και διακρίνεται σε τέσσερα ξεχωριστά τμήματα. Το πρώτο είναι το Λιόγερμα, βόρεια του οικισμού, το δεύτερο εντοπίζεται βορειοδυτικά, στην περιοχή Διόνυσος, ενώ το τρίτο είναι στη νότια πλευρά μεταξύ της οδού Θέρμης-Χαριλάου και της εθνικής οδού Θεσσαλονίκης-Μουδανιών, περιλαμβάνοντας και δυτικά ένα τμήμα της περιοχής Δροσιά. Τέλος, στο τέταρτο τμήμα, που εκτείνεται νότια ανάμεσα στον οικισμό και στην εθνική οδό, υπάρχουν χρήσεις επαγγελματικών κτιρίων και βιομηχανίας-βιοτεχνίας χαμηλής όχλησης.
Υπολογίζεται πως όταν ολοκληρωθεί η οικοδόμηση του σχεδίου επέκτασης, ο συνολικός πληθυσμός, μαζί με τους 15.000 κατοίκους του παλιού οικισμού, θα φτάσει τους 40.000.
Από τα τέσσερα τμήματα, τα πιο ακριβά είναι όσα κινούνται στο βόρειο κομμάτι, στα σύνορα με το Πανόραμα. Επειδή η Θέρμη έχει υψόμετρο περίπου 65 μ., όσα βρίσκονται ψηλά προσφέρουν καλύτερη θέα και περισσότερη ησυχία. Μάλιστα, στο βορειοανατολικό κομμάτι, στο Λιόγερμα, έχει εντοπιστεί ο νεολιθικός οικισμός της Αρχαίας Θέρμης, η οποία κατά τον Ηρόδοτο έδωσε το όνομά της στον Θερμαϊκό κόλπο. Πλησιάζοντας στην εθνική οδό, λόγω της μείωσης του υψομέτρου και του θορύβου από τα αυτοκίνητα, οι τιμές των οικοπέδων πέφτουν, χωρίς αυτό να συνεπάγεται ότι είναι ευκαταφρόνητες. «Στην αγορά γης, η διαφορά μεταξύ βόρειου και νότιου τμήματος κυμαίνεται από 100 μέχρι 200 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στην αγορά κατοικίας η διαφορά ξεκινάει από τα 400-500 ευρώ ανά τ.μ.», εξηγεί ο Γιώργος Ιωαννίδης, πολιτικός μηχανικός και διαχειριστής της εταιρείας SPEA construction design.
Διαφορετικοί τύποι σπιτιών
Γενικότερα, η μέση τιμή ενός οικοπέδου στην περιοχή της επέκτασης κοστίζει 400.000-450.000 ευρώ το στρέμμα, ενώ η μέση τιμή πώλησης των νεόδμητων ξεκινάει από 2.500 ευρώ/τ.μ. και μπορεί να ξεφύγει πολύ προς τα πάνω, ανάλογα με τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών. Βέβαια, παίζει μεγάλο ρόλο ο τύπος του σπιτιού. «Όταν ξεκινήσαμε στην περιοχή το 2008, υπήρχε η ανάγκη για πιο μεγάλα σπίτια, κυρίως μονοκατοικίες με μεγάλους κήπους. Στην περίοδο της κρίσης η μονοκατοικία έφθινε, οπότε τώρα εντός ενός οικοπέδου χτίζουμε διαφορετικού τύπου κατοικίες για όλες τις ανάγκες, από γκαρσονιέρες και μικρά διαμερίσματα μέχρι συγκροτήματα σπιτιών που το καθένα είναι 130 τετραγωνικά», περιγράφει ο Θανάσης Γουλίδης, πολιτικός μηχανικός και συνιδιοκτήτης της ομώνυμης κατασκευαστικής εταιρείας.
Με τον συντελεστή δόμησης στην επέκταση να είναι 0,6%, που σημαίνει ότι χτίζονται μέχρι διώροφες κατοικίες, και στον παλιό οικισμό να φτάνει το 1%, δηλαδή μέχρι τριώροφες οικοδομές, παρατηρούνται αρκετές διαφορές στα σπίτια εντός και εκτός οικισμού. «Κατά κανόνα, εντός του οικισμού απευθυνόμαστε σε νεαρές ηλικίες είτε σε μεγαλύτερους που έχουν τελειώσει με τις οικογενειακές υποχρεώσεις.
»Εκεί φτιάχνουμε μικρά διαμερίσματα των 50-70 τ.μ. Αντιθέτως, στην επέκταση φροντίζουμε τα διαμερίσματα να καλύπτουν τις ανάγκες μιας τετραμελούς οικογένειας», προσθέτει ο Γιώργος, ο οποίος την τελευταία τριετία είχε και πελάτες Golden Visa. «Προέρχονταν βασικά από την Τουρκία, το Ισραήλ και την Κορέα και έρχονταν σε εμάς μέσω μεσιτών», καταλήγει.
Βάσει των στοιχείων της Πολεοδομίας του Δήμου Θέρμης, από το 2021 μέχρι τα μέσα Σεπτέμβρη του 2024 έχουν εκδοθεί συνολικά 241 οικοδομικές άδειες για την επέκταση και 20 για τον οικισμό, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται όσες ήταν σε ισχύ κατά τον Μάρτιο του 2011 και πήραν παράταση μέχρι τα τέλη του 2025.
Τι πυροδότησε, όμως, αυτόν τον οικοδομικό οργασμό στη Θέρμη; «Το 2012 η οικοδομική δραστηριότητα είχε μηδενίσει και επανήλθε δειλά το 2018. Τότε ουσιαστικά υπήρχε μηδενική προσφορά. Η αναστολή του ΦΠΑ στην οικοδομή βοήθησε τις αγοραπωλησίες και την ανέγερση νέων κατοικιών, οπότε η Θέρμη, η μοναδική περιοχή με τόσο διαθέσιμο χώρο για οικιστική ανάπτυξη, ήταν ένα πρόσφορο έδαφος. Προβλέπω ότι έχει μια δυναμική τριετίας-τετραετίας, καθώς αυξάνεται συνεχώς η ζήτηση για κατοικίες προς ενοικίαση», απαντά ο Θανάσης.
Έλληνες και ξένοι
Η υπό διαμόρφωση πληθυσμιακή σύνθεση της Θέρμης παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον. Εκτός από όσους ενδιαφέρθηκαν για την Golden Visa, αρκετοί ευκατάστατοι Βαλκάνιοι επενδύουν σε σπίτια, αν και οι περισσότεροι ονειρεύονται κατοικία στη Χαλκιδική. Το ίδιο κάνουν και πολλοί Έλληνες, οι οποίοι αγοράζουν μικρά διαμερίσματα από 150.000 έως 300.000 ευρώ και τα νοικιάζουν, παίρνοντας μια απόδοση της τάξεως του 5% με τα ισχύοντα ενοίκια. Ακόμη, πολλοί αθλητές του ΠΑΟΚ και του Άρη αποφασίζουν να αγοράσουν σπίτι στη Θέρμη, λόγω της γειτνίασης με τις αθλητικές εγκαταστάσεις. Υπάρχει το γήπεδο μπάσκετ του ΠΑΟΚ στη γειτονική Πυλαία, το Αθλητικό Κέντρο της ΠΑΕ Άρης στο Νέο Ρύσιο και το υπό ανέγερση προπονητικό κέντρο της ΠΑΕ ΠΑΟΚ στους Ταγαράδες.
Βάσει των στοιχείων της Πολεοδομίας του Δήμου Θέρμης, από το 2021 μέχρι τα μέσα Σεπτέμβρη του 2024 έχουν εκδοθεί συνολικά 241 οικοδομικές άδειες για την επέκταση και 20 για τον οικισμό.
Όλους αυτούς δεν τους συναντάς τόσο στην κεντρική πλατεία του παλιού οικισμού, όπου συγκεντρώνεται η εμπορική δραστηριότητα της περιοχής, όσο στα μαγαζιά εστίασης και στα λογής λογής ντελικατέσεν που αναπτύσσονται γοργά στον δρόμο Χαριλάου-Θέρμης. Εκεί που μέχρι το 2021 έβλεπες άδεια αγροτεμάχια, σήμερα έχει δημιουργηθεί μια γαστρονομική παροικία, με τελευταία προσθήκη το Foodcourt Thermi, ένα σύνολο μαγαζιών εστίασης που στεγάζονται στο ίδιο κτίριο. «Η επένδυση στη Θέρμη το 2020 ήταν μια στρατηγική επιλογή, καθώς αποτελεί μια περιοχή με δυναμική ανάπτυξη και ένα κοινό που ενδιαφέρεται για την ποιότητα. Όταν στην πανδημία σκεφτήκαμε να δημιουργήσουμε το Dacristo, έναν γαστρονομικό κόμβο που θα διαθέτει ποιοτικά προϊόντα από όλο τον κόσμο, θεωρήσαμε ότι η Θέρμη θα μπορούσε να υποστηρίξει το νέο μας εγχείρημα», αναλύει ο Χρήστος Μπίκας, συνιδιοκτήτης του συγκεκριμένου καταστήματος.
Η πρόκληση των υποδομών
Η ανάπτυξη καταστημάτων και εμπορικών δραστηριοτήτων, παράλληλα με την πληθυσμιακή αύξηση της Θέρμης, καλύπτει ένα μέρος των καθημερινών αναγκών των νοικοκυριών. Από την άλλη, ο επιταχυνόμενος ρυθμός αύξησης των νέων σπιτιών είναι πολύ πιο γρήγορος από την αναβάθμιση των υπαρχουσών υποδομών. Για παράδειγμα, υπάρχουν μαρτυρίες εργολάβων που, ενώ πούλησαν ολοκληρωμένες κατοικίες, οι αγοραστές περίμεναν τέσσερις-πέντε μήνες για να συνδεθούν στο δίκτυο ηλεκτρισμού. Άλλα σπίτια δεν έχουν συνδεθεί ακόμα στο αποχετευτικό δίκτυο. «Το 25% της επέκτασης δεν έχει αποχέτευση, είμαστε τώρα σε διαδικασία δημοπράτησης, λογικά το έργο θα έχει ολοκληρωθεί μέχρι του χρόνου το καλοκαίρι», λέει ο δήμαρχος Θέρμης, Θεόδωρος Παπαδόπουλος, ο οποίος επισημαίνει ότι ο δήμος αδυνατεί να υποστηρίξει οικονομικά με ίδιους πόρους την υλοποίηση των έργων και γι’ αυτό αναζητεί χρηματοδοτικά εργαλεία.
Σύμφωνα με τον προγραμματισμό του, ο νέος βιολογικός καθαρισμός, με αρχική πρόβλεψη για 60.000 κατοίκους και προοπτική για 120.000, θα μπει σε δοκιμαστική λειτουργία το ερχόμενο Πάσχα. «Αυτή τη στιγμή υπάρχουν έτοιμες μελέτες για δύο σχολεία, ένα δημοτικό και ένα νηπιαγωγείο, καθώς υπολογίζεται ότι την επόμενη πενταετία οι υπάρχουσες σχολικές μονάδες θα αδυνατούν να ανταποκριθούν στον αυξανόμενο πληθυσμό. Επίσης, έχει ήδη χρηματοδοτηθεί η μελέτη για την επέκταση των δύο μεγάλων δρόμων, Μουδανιών-Πανοράματος και Χαριλάου-Θέρμης», περιγράφει ο δήμαρχος, ο οποίος γεννήθηκε στη Θέρμη και θυμάται ως παιδί τις κερασιές στις αυλές και τα ντοματοχώραφα. Τώρα, από αυτά δεν υπάρχει ούτε δείγμα. Με δεδομένο ότι το 70% της επέκτασης δεν έχει αξιοποιηθεί ακόμη, αν συνεχιστεί έτσι ο ρυθμός δόμησης, τότε πράγματι μέχρι το 2030 θα έχει εμφανιστεί μια νέα πόλη δίπλα στη Θεσσαλονίκη.
