Πράγματι υπάρχουν καλοί λόγοι για να υποστηρίξει κανείς ότι δεν είναι «φούσκα» οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα. Από το 2008 έως το 2017, οι τιμές των κατοικιών στη χώρα μας μειώθηκαν κατά σχεδόν 50%. Από το 2017 μέχρι σήμερα, ουσιαστικά έχουν ανακτήσει το κύριο μέρος των απωλειών τους. Μάλιστα εξακολουθούν να υπολείπονται κατά τουλάχιστον 10% από τα προ κρίσης «υψηλά» τους.
Επειτα, στα χρόνια της ύφεσης η Ελλάδα έχασε το διεθνές ράλι των τιμών στα ακίνητα. Γι’ αυτό και η ελληνική αγορά, παρά το «μπουμ» της τελευταίας 4ετίας, παραμένει φθηνότερη από την ευρωπαϊκή ή την αμερικανική. Στο μεταξύ, ο τουρισμός ανθεί, οι ξένες επενδύσεις αυξάνονται και οι προοπτικές για την ελληνική οικονομία είναι γενικώς θετικές, όπως θα υποδηλώσει και η επερχόμενη ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας.
Αλλωστε, η πολυετής κρίση «γκρέμισε» τον τομέα της οικοδομής στερώντας την από το στοκ των ακινήτων. Σαν να μην έφθανε αυτό, οι κατασκευές είναι σήμερα αντιμέτωπες με τις ανατιμήσεις υλικών και υπηρεσιών, που με τη σειρά τους ενισχύουν τις ανοδικές τάσεις στις τιμές του real estate.
Πρακτικά βιώνουμε μια καταλυτική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Δεξαμενή που θα ήταν σε θέση να αυξήσει τα διαθέσιμα ακίνητα ασκώντας ουσιαστικές πιέσεις στις τιμές της κατοικίας είναι οι πλειστηριασμοί περιουσιακών στοιχείων που βρίσκονται στον πάγο πίσω από το απόθεμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ωστόσο, κυνικά όσο και εύλογα, τραπεζικοί κύκλοι αναγνωρίζουν ότι ο αριθμός των ακινήτων που θα βγουν σε πλειστηριασμό «είναι κάτι που ελέγχεται πλήρως», καθώς «κανείς δεν θέλει να ρίξει την αξία των assets υπό την κατοχή του».
Μέσα σε αυτό το σκηνικό, ένα μεγάλο κομμάτι της μεσαίας τάξης, και ιδίως οι νέοι, είναι ουσιαστικά αποκλεισμένοι από την τραπεζική χρηματοδότηση για την αγορά κατοικίας, όπως αποτυπώνεται και στην πτώση του ποσοστού της ιδιοκατοίκησης. Το ποσοστό δανειοδότησης, κατά μέσον όρο, μετά βίας ξεπερνάει το 60% της αξίας του ακινήτου, που σημαίνει ότι για να καλύψει ο δανειολήπτης το υπόλοιπο 40% θα πρέπει να έχει οικονομικές δυνατότητες, οι οποίες δεν είναι αυτονόητες έπειτα από μια μακρά περίοδο υψηλής ανεργίας και άρα καθηλωμένων μισθών.
Παρ’ όλα αυτά, η άνοδος των επιτοκίων για την τιθάσευση του πληθωρισμού είναι διεθνώς θεαματική και το σενάριο της ύφεσης δεσπόζει ως το μεγάλο ερώτημα στο κάδρο των οικονομικών προβολών. Οι επιτοκιακές αυξήσεις αυτές καθεαυτές ήδη δοκιμάζουν τις παρατεταμένες υπερτιμήσεις στο real estate των ανεπτυγμένων οικονομιών. Στον βαθμό που θα το κάνουν, θα συμπαρασύρουν και τη χώρα μας, καθώς η μείωση των αξιών θα δημιουργήσει ευκαιρίες σε άλλες περιοχές του πλανήτη, οι οποίες θα προσελκύσουν με μεγαλύτερες αξιώσεις το βλέμμα των ξένων επενδυτών που σήμερα «κοιτάζουν» Ελλάδα.
Συμπέρασμα: Παρά τις κοινωνικές της παρενέργειες, η εκτόξευση των τιμών στα ακίνητα καλώς ή κακώς υποστηρίζεται από τα σκληρά δεδομένα της οικονομίας. Υποσημείωση: Μέχρι αποδείξεως του εναντίου.
