Μπορεί τα σπίτια να είναι ιδιωτικά, όμως η εξωτερική τους εμφάνιση είναι δημόσια. Είναι κατά κάποιον τρόπο άυλη κοινωνική περιουσία. Πάνω σε αυτό βασίζονται οι αισθητικοί περιορισμοί στην οικοδόμηση. Σε έναν παραδοσιακό οικισμό, για παράδειγμα, μπορεί κάποιος εντός του σπιτιού να ντύσει τους τοίχους με λαμαρίνες και να το φωτίσει με σωλήνες νέον· πολλά έχουν δει τα μάτια μας με τις νέες «αρχιτεκτονιές» εσωτερικού χώρου. Το εξωτερικό του σπιτιού πρέπει να έχει τις ακριβείς προδιαγραφές του παραδοσιακού οικισμού. Στη Σαντορίνη δεν χωράει ένα κουβούκλιο από γυμνό μπετόν, ακόμη κι αν το είχε σχεδιάσει ο Λε Κορμπιζιέ.
Το ίδιο ισχύει και για το ύψος των κτιρίων. Η κοινωνία αποφασίζει, κατά προτίμηση η τοπική, αλλά στην Ελλάδα του μεγάλου συγκεντρωτικού κράτους όλα ρυθμίζονται από το υπουργείο με τα πολλά ονόματα· παλιά ΥΠΕΧΩΔΕ (υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Εργων), άλλοτε ΥΠΕΚΑ (υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής) κι εσχάτως ΥΠΕΝ (υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας).
Γράφαμε το προηγούμενο Σάββατο (19.10.2024) ότι ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) γεννήθηκε μέσα στην τούρλα της κρίσης και είχε βραχυπρόθεσμους στόχους. Πρώτος και κύριος ήταν η επανεκκίνηση της ατμομηχανής της ελληνικής οικονομίας που ιστορικώς θεωρείται ότι είναι η οικοδομή. Σπινθήρας για την επανεκκίνηση επιχειρήθηκε να γίνει η αύξηση του ύψους των οικοδομών.
Στη Σαντορίνη δεν χωράει ένα κουβούκλιο από γυμνό μπετόν, ακόμη κι αν το είχε σχεδιάσει ο Λε Κορμπιζιέ.
Το μέτρο δεν τελεσφόρησε. Η οικοδομική δραστηριότητα συνέχισε να πέφτει για πέντε χρόνια. Το 2017 δείχνει κάποια σημάδια ανάκαμψης, αλλά οικοδομικός οργασμός υπήρξε μετά το 2020, όταν βγήκαμε από το τούνελ. Η καμπύλη σχήματος U της οικοδομικής δραστηριότητας πρέπει να μας προβληματίσει. Μήπως η οικοδομή δεν είναι η ατμομηχανή, αλλά ένα από τα τελευταία βαγόνια της ελληνικής οικονομίας;
Τα μπόνους σε ύψος των κτιρίων είναι διάφορα. Η αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 10%, 15% και 20%, εάν ο κατασκευαστής μειώσει το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου κατά 10%, 15% και 20% αντίστοιχα, είναι συζητήσιμη. Κάποιος επιβαρύνει την εικόνα της πόλης με υψηλότερες οικοδομές, αλλά τη βελτιώνει με περισσότερο ελεύθερο (στο μάτι) χώρο. Παντελώς άδικη όμως είναι η αύξηση του συντελεστή δόμησης (κατά 5% ή 10%), εάν αναβαθμιστεί ενεργειακά το κτίριο, ή η αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους κάθε κτιρίου κατά 1 μ., εάν χρησιμοποιηθεί το ισόγειο και η πιλοτή ως χώρος στάθμευσης οχημάτων.
Η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων καθώς και οι χώροι στάθμευσης αυξάνουν την αξία των οικημάτων. Ο εργολάβος πουλάει ακριβότερα, ο ιδιοκτήτης έχει μεγαλύτερη περιουσία και υψηλότερη τιμή μεταπώλησης. Από την άλλη, η αναβάθμιση έχει να κάνει μόνο με το σκέλος που αφορά το εσωτερικό των κτιρίων, στο οποίο –όπως προείπαμε– ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει ό,τι θέλει. Οταν όμως αυτή περνά στην εξωτερική εμφάνιση, τα πράγματα αλλάζουν. Για παράδειγμα, δεν μπορούν να γεμίσουν ηλιακούς θερμοσίφωνες οι στέγες ενός παραδοσιακού οικισμού, παρ’ όλο που αυτό θα αναβάθμιζε ενεργειακώς τα σπίτια.
Ας μην μπούμε στη συζήτηση αν οι ψηλότερες πολυκατοικίες είναι πιο όμορφες ή αν ασχημαίνουν την πόλη. Περί ορέξεως κολοκυθόπιτα. Οι πλειοψηφίες αποφασίζουν τη δημόσια εικόνα των οικιστικών συνόλων. Συνεπώς οι αντιδράσεις των δημοτικών αρχών –που είναι η έκφραση της πλειοψηφίας– και των κατοίκων των περιοχών όπου χτίζονται αυτές οι πολυκατοικίες δείχνουν την κρατούσα αισθητική. Συνεπώς η αύξηση του συντελεστή δόμησης είναι, όπως λένε οι οικονομολόγοι, αρνητική εξωτερικότητα. Αποτελεί ένα επιπλέον δώρο στους εργολάβους, αλλά εις βάρος της δημόσιας άυλης περιουσίας, που είναι η εικόνα των πόλεων. Είναι σαν να δίνει το κράτος άδειες ρύπανσης του Ασωπού για να προσελκύσει επιπλέον βιομηχανικές επενδύσεις.
