Του Παναγιωτη Ραλλη*
Ο φόρος αυτόματου υπερτιμήματος (ΦΑΥ) επιβάλλεται σε ακίνητα που
αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 και
μεταβιβάζονται περαιτέρω με επαχθή αιτία. Επομένως, η μεταβίβαση με
επαχθή αιτία ακινήτων, τα οποία αποκτήθηκαν από τον πωλητή προ της
1ης Ιανουαρίου 2006, δεν υπάγεται σε ΦΑΥ, αλλά διέπεται από τις
διατάξεις της φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων.
Περιλαμβάνονται
– Η μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, καθώς και η
μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της
εξώνησης.
– Η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας των άρθρων 1188
έως 1191 του Αστικού Κώδικα.
– Η παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο
δικαίωμα επί ακινήτου.
– Η σύσταση, η απόσβεση ή η μεταβίβαση μαζί με το δεσπόζον
ακίνητο πραγματικής δουλείας των άρθρων 1118 έως 1141 του Αστικού
Κώδικα.
– Η μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
– Η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί
κοινόκτητων κυρίων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί
κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου.
– Η ανάκληση απαλλοτρίωσης, η οποία έχει συντελεστεί υπέρ
προσώπου υποκείμενου σε φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος.
– Η εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου ή δικαστικού
πλειστηριασμού.
Δεν υπάγονται
α) Οι περιπτώσεις μεταγραφής δικαστικής απόφασης της παρ. 3 του
άρθρου 2 του Α. Ν. 1521/1950: π.χ. δικαστική απόφαση αναγνωριστική
της κυριότητας επί ακινήτου λόγω συμπληρώσεων των όρων της τακτικής
ή έκτακτης χρησικτησίας.
β) Η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών.
γ) Η αυτούσια διανομή, ανταλλαγή ή συνένωση ακινήτων.
δ) Η κατά τη διάλυση εταιρείας μεταβίβαση της ακίνητης
περιουσίας της στα μέλη της.
ε) Η μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου κυριότητας επί οικοπέδου
ή γηπέδου, εφόσον έχει τον χαρακτήρα εργολαβικού ανταλλάγματος για
την ανέγερση επί του οικοπέδου ή γηπέδου οικοδομής, καθώς επίσης η
μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου κυριότητας επί του οικοπέδου ή
γηπέδου από την αντιπαροχή του οικοπεδούχου.
Ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του φόρου ορίζεται η
διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου,
οι οποίες εξευρίσκονται σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού
προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή με βάση τα συγκριτικά
στοιχεία, όπου δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού
προσδιορισμού, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το τυχόν μεγαλύτερο
δηλούμενο τίμημα, είτε κατά την κτήση είτε κατά την πώληση του
ακινήτου.
Παράδειγμα
Εστω ότι μεταβιβάζεται το 2008 διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας
130.000 -έναντι δηλωθέντος τιμήματος 150.000. Το διαμέρισμα είχε
αγορασθεί το 2006 έναντι τιμήματος 110.000- και κατά την αγορά η
αντικειμενική αξία του ήταν 100.000. Ο ΦΑΥ θα υπολογιστεί στη
διαφορά μεταξύ των αντικειμενικών αξιών, χωρίς να ληφθεί υπόψη το
μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα, δηλ. στη διαφορά 130.000 – 100.000 =
30.000.
Κατ’ εξαίρεση, σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή εμπράγματου
επ’ αυτού δικαιώματος, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε σε
σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, ως τιμή πώλησης
λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται με βάση το σύστημα αυτό ή το
δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.
Ο φόρος αυτόματου υπερτιμήματος βαρύνει τον πωλητή και
καταβάλλεται πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου στην αρμόδια
ΔΟΥ, στην περιφέρεια της οποίας υπάγεται το ακίνητο.
Oι φορολογικοί συντελεστές
Ο φορολογικός συντελεστής ορίζεται σε ποσοστό:
α) είκοσι τοις εκατό (20%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό
διάστημα έως και πέντε (5) ετών από την κτήση του ακινήτου,
β) δέκα τοις εκατό (10%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό
διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) έως και δεκαπέντε (15) ετών από
την κτήση του ακινήτου,
γ) πέντε τοις εκατό (5%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό
διάστημα μεγαλύτερο των δεκαπέντε (15) έως και είκοσι πέντε (25)
ετών από την κτήση του ακινήτου.
Εάν η μεταβίβαση γίνει μετά την πάροδο είκοσι πέντε (25) ετών
από την κτήση του ακινήτου ή του εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος,
δεν επιβάλλεται φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος.
Ποιοι απαλλάσσονται
Πέραν του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ και των ΟΤΑ (α΄ και β΄ βαθμού)
απαλλάσσονται από τον ΦΑΥ:
1. Οι ιεροί ναοί και οι μονές.
2. Η μεταβίβαση ακινήτων από μη κερδοσκοπικό οικοδομικό
συνεταιρισμό στα μέλη του, καθόσον αφ’ ενός μεν οι εν λόγω
συνεταιρισμοί συστήνονται με αποκλειστικό σκοπό τη διευκόλυνση των
μελών τους για τη στέγασή τους, αφ’ ετέρου δε τα ακίνητα που
αποκτούν αποτελούν κατ’ ουσίαν ακίνητη περιουσία των μελών
τους.
3. Η πρώτη μετά την έκδοση μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς
συντελεστή δόμησης, με σκοπό τη μη επιβάρυνση των δικαιούχων
μεταφοράς συντελεστή δόμησης, η ιδιοκτησία των οποίων υπόκειται σε
περιορισμούς ως προς την αξιοποίησή της (διατηρητέα κτίρια κ.λπ.),
με πράξη της Διοίκησης.
4. Η πώληση οικοδομής που ανεγέρθηκε από φυσικό ή νομικό
πρόσωπο, το οποίο ασκεί επιχείρηση ανέγερσης και πώλησης οικοδομών
και του οποίου τα καθαρά κέρδη από τις εργασίες αυτές υπόκεινται σε
φόρο εισοδήματος, καθώς επίσης η μεταβίβαση ακινήτου από
οποιασδήποτε μορφής επιχείρηση, για την οποία υπόκειται σε φόρο
εισοδήματος, κατά τις διατάξεις της περίπτωσης ζ΄ της παραγράφου 3
του άρθρου 28 του Ν. 2238/94, δεδομένου ότι η υπεραξία από την
πώληση των ακινήτων υπόκειται σε φόρο εισοδήματος.
