Στον απίστευτο αριθμό των 3,3 εκατ. –το 22% του συνόλου– ανέρχονται μέχρι στιγμής τα οικόπεδα (χωρίς κτίσμα) που δεν έχουν δηλωθεί στο κτηματολόγιο. Αντιστοίχως, οι αδήλωτες ιδιοκτησίες σε κτίσματα, όπως λ.χ. διαμερίσματα σε πολυκατοικίες, ανέρχονται σε περισσότερες από 147.000. Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης συζητάει τρόπους αξιοποίησης μέρους αυτών, όταν περιέλθουν στο Δημόσιο, είτε για κοινωνική κατοικία είτε για αύξηση των κοινόχρηστων χώρων των δήμων. Από την άλλη πλευρά επιθυμεί να κάνει λιγότερο «ανελαστική» τη διαδικασία μεταβίβασής τους στο Δημόσιο, στις περιπτώσεις ύπαρξης νόμιμων τίτλων υπό κάποιες προϋποθέσεις.
Οι ιδιοκτησίες που δεν δηλώθηκαν στο κτηματολόγιο (οι λεγόμενες «αγνώστου ιδιοκτήτη») αποτελούν έναν πραγματικό γρίφο για την πολιτεία ήδη από τα μέσα της δεκαετίας του ’90, όταν ξεκίνησε με τα πρώτα πιλοτικά προγράμματα η κατάρτιση του εθνικού κτηματολογίου. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, οι ιδιοκτησίες αυτές περιέρχονται στο Δημόσιο εφόσον περάσουν (άπρακτα) 8 χρόνια αφότου ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο σε μια περιοχή. Φυσικά οι περιπτώσεις αυτές δεν είναι απαραίτητα ολόκληρες ιδιοκτησίες – τυχαίνει να είναι και ποσοστά επί κάποιου ακινήτου. Στις περιπτώσεις αυτές ωστόσο (που έχει δηλωθεί η ιδιοκτησία από αυτόν/αυτούς που κατέχουν ένα ποσοστό της, αλλά όχι όλους) η διαδικασία που ακολουθείται είναι διαφορετική, καθώς συνήθως αναζητείται ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης του υπολοίπου.
Καθώς το κτηματολόγιο οδεύει πλέον προς ολοκλήρωση, το πλήθος των αδήλωτων ιδιοκτησιών φαίνεται να είναι μεγαλύτερο από ό,τι είχε αρχικά εκτιμηθεί. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με επικαιροποιημένα στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου:
Οσον αφορά τα αδήλωτα οικόπεδα ή χωράφια χωρίς κτίσμα (περιγράφονται στο κτηματολόγιο ως γεωτεμάχια), μέχρι στιγμής φτάνουν τα 3.300.517. Από αυτά, τα 635.483 βρίσκονται σε περιοχές που το κτηματολόγιο είναι σε φάση προανάρτησης, τα 2.330.269 σε περιοχές σε φάση ανάρτησης και τα 334.765 σε περιοχές όπου το κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί και λειτουργεί.
Οι αριθμοί αυτοί είναι ιδιαίτερα υψηλοί: τα αγνώστου ιδιοκτήτη γεωτεμάχια αντιστοιχούν στο 22% του συνόλου (14.949.434 γεωτεμάχια). Πιο αναλυτικά, αποτελούν το 35% των γεωτεμαχίων σε περιοχές που βρίσκονται σε φάση προανάρτησης, το 25,7% σε φάση ανάρτησης και το 8,1% σε περιοχές όπου ολοκληρώθηκε και λειτουργεί το κτηματολόγιο.
Οσον αφορά τις διηρημένες ιδιοκτησίες (οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες), όπως για παράδειγμα διαμερίσματα σε μια πολυκατοικία, μέχρι στιγμής εντελώς αδήλωτες παραμένουν 147.225. Από αυτές, οι 8.814 βρίσκεται σε περιοχές όπου το κτηματολόγιο είναι στη φάση της προανάρτησης, οι 48.151 σε περιοχές που βρίσκεται στη φάση της ανάρτησης και 90.260 σε περιοχές όπου το κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί και λειτουργεί.
Τα επόμενα βήματα
Με δεδομένο ότι το κτηματολόγιο, όπως προαναφέρθηκε, έχει ξεκινήσει από τα μέσα της δεκαετίας του ’90 και δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, οι ιδιοκτησίες αυτές θα περιέλθουν σε διαφορετικές χρονικές φάσεις στο Δημόσιο. Οι πρώτες 35 περιοχές «έκλεισαν» το 2017-2018 και ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων (περίπου 14.000) επρόκειτο να μεταβιβαστεί στο Δημόσιο. Σε πρώτη φάση το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης αποφάσισε στα τέλη της προηγούμενης χρονιάς να «ανοίξει» έως τις 30 Νοεμβρίου 2024 τη δυνατότητα δήλωσης ιδιοκτησιών στις περιοχές αυτές, δίνοντας ουσιαστικά μια δεύτερη ευκαιρία με νομοθετική ρύθμιση.
Τους τελευταίους μήνες, λοιπόν, έχει ανοίξει και πάλι η συζήτηση για την τύχη των «αγνώστου ιδιοκτήτη» που θα περιέλθουν στο Δημόσιο. «Υπάρχει μια συζήτηση μεταξύ των υπουργείων Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Οικονομικών σχετικά με τις αδήλωτες ιδιοκτησίες», λέει στην «Κ» της Κυριακής ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης (αρμόδιος για το κτηματολόγιο), Κώστας Κυρανάκης. «Μια σκέψη είναι κάποια από τα οικόπεδα αυτά, που βρίσκονται μέσα σε πόλεις και χωριά, να αποδοθούν στους δήμους για να μετατραπούν σε κοινόχρηστους χώρους. Επίσης, όσα διαμερίσματα είναι κατοικήσιμα θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για κοινωνική κατοικία για νέα ζευγάρια».
Παράλληλα, το υπουργείο αναζητάει τρόπους ώστε το Δημόσιο να μην οδηγήσει στα δικαστήρια (η μόνη διέξοδος σήμερα) όσους δεν έχουν δηλώσει την ιδιοκτησία τους στο Δημόσιο, αλλά διαθέτουν νόμιμους τίτλους και είναι κατά τα λοιπά συνεπείς. «Η κυβέρνηση δεν θέλει να πάρει την ιδιοκτησία κάποιου που έχει τίτλο και πληρώνει φόρους», λέει ο κ. Κυρανάκης. «Το φθινόπωρο ετοιμάζουμε μια νομοθετική ρύθμιση η οποία θα οριοθετεί τις περιπτώσεις στις οποίες το καταγεγραμμένο ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” ακίνητο θα μπορεί να επιστραφεί στον νόμιμο ιδιοκτήτη του, με δικλίδες ασφαλείας βέβαια, ώστε να αποκλείσουμε την πιθανότητα κακόβουλης χρήσης» (σ.σ. δηλαδή κάποιοι να προσπαθήσουν να καρπωθούν ιδιοκτησίες δηλωμένες ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»).
«Ετοιμάζουμε ρύθμιση η οποία θα οριοθετεί τις περιπτώσεις στις οποίες το καταγεγραμμένο ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” ακίνητο θα μπορεί να επιστραφεί στον νόμιμο ιδιοκτήτη του», λέει ο υφυπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Κώστας Κυρανάκης.
Η υπόθεση αυτή, παρά τη φαινομενικά ξεκάθαρη πρόθεσή της, δεν είναι διόλου απλή γιατί συνεπάγεται την κατάργηση του «αμάχητου τεκμηρίου», το οποίο έχουν τα στοιχεία του κτηματολογίου μετά την περαίωση της διαδικασίας. Με άλλα λόγια κάνουν λιγότερο «οριστικό» το κτηματολόγιο, κάτι που έχει σοβαρές νομικές διαστάσεις. Ο κ. Κυρανάκης αντιτείνει το επιχείρημα ότι η ιδιοκτησία δεν μπορεί να χάνεται εξαιτίας του τρόπου καταγραφής της. «Αν κάποιος είχε τίτλο μεταγεγραμμένο στο υποθηκοφυλακείο, αυτός ο τίτλος είναι νόμιμος. Δεν μπορεί ένα εμπράγματο δικαίωμα να χάνεται επειδή παρήλθε η προθεσμία των οκτώ ετών από την ολοκλήρωση του κτηματολογίου. Ωστόσο, αν στα χρόνια που μεσολάβησαν το συγκεκριμένο ακίνητο είχε αλλάξει ιδιοκτήτες λ.χ. λόγω χρησικτησίας, τότε αυτό δεν μπορεί να αλλάξει». Στόχος του υπουργείου είναι η σχετική ρύθμιση θα έρθει στη Βουλή πριν από τα τέλη Νοεμβρίου, οπότε λήγει η «δεύτερη ευκαιρία» που δόθηκε στις πρώτες 35 περιοχές.
H κυβερνοεπίθεση
Το ζήτημα της ασφάλειας των στοιχείων του κτηματολογίου αναδείχθηκε αυτές τις ημέρες σε μείζον, καθώς την περασμένη εβδομάδα το Ελληνικό Κτηματολόγιο δέχθηκε για πρώτη φορά συντονισμένη κυβερνοεπίθεση. Μάλιστα, οι χάκερ κατάφεραν να ξεπεράσουν τα διαδοχικά συστήματα ασφαλείας και να αποκτήσουν πρόσβαση στο εφεδρικό σύστημα (backup) της κεντρικής βάσης δεδομένων, στην οποία φυλάσσονται τα στοιχεία του κτηματολογίου.
«Στόχος, να κλείσουν τα υποθηκοφυλακεία το 2025»
Οσον αφορά την ολοκλήρωση του κτηματολογίου, το υπουργείο έχει θέσει ως νέο στόχο το 2025. «Επιθυμία μας είναι το 2025 τα υποθηκοφυλακεία να έχουν κλείσει και το Ελληνικό Κτηματολόγιο να είναι ο μοναδικός φορέας που θα διαχειρίζεται τις πράξεις», λέει ο κ. Κυρανάκης. «Αυτό θα συνδυαστεί με ένα μεγάλο ποσοστό του κτηματολογίου να έχει πια περάσει στην οριστική δομή, περισσότερο από το 85%, από τον Ιανουάριο. Αυτό σημαίνει ότι στο 85% της χώρας οι πολίτες θα έχουν στη διάθεσή τους όλες τις ψηφιακές υπηρεσίες του κτηματολογίου. Θα μένουν μόνον οι τρεις υπό κτηματογράφηση περιοχές της Κρήτης (βόρειος νομός Ηρακλείου, Ρέθυμνο και Χανιά), και κάποια από τα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου, που θα ενταχθούν στο λειτουργούν κτηματολόγιο τον Ιούνιο του 2025. Η τελευταία υπό κτηματογράφηση περιοχή (Κέρκυρα – Θεσπρωτία) θα ενταχθεί στα τέλη Νοεμβρίου. Και μετά θα απομένει η μετάπτωση (σ.σ. στο σύστημα του κτηματολογίου) των περιοχών του παλαιού ιταλικού κτηματολογίου (Ρόδος, Κως και μικρό τμήμα της Λέρου). Για το έργο της μετάπτωσης θα πραγματοποιηθεί διαγωνισμός το επόμενο διάστημα και πιστεύουμε ότι θα συμβασιοποιηθεί στο τέλος του έτους, ώστε το έργο να παραδοθεί στο τέλος του 2025. Και το κτηματολόγιο κλείνει εκεί».
Σύμφωνα με στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου, οι περιοχές στις οποίες η κτηματογράφηση ολοκληρώνεται και θα ενταχθούν στον μηχανισμό του εθνικού κτηματολογίου είναι σύμφωνα με το επικαιροποιημένο χρονοδιάγραμμα η Αμαλιάδα, η Ανατολική Αττική, οι περιφερειακές ενότητες Κοζάνης και Πιερίας (τέλη Ιουλίου 2024), το υπόλοιπο της περιφερειακής ενότητας Θεσσαλονίκης, η Λάρισα, το Αίγιο (Νοέμβριος 2024), τα Γρεβενά, τα Ιωάννινα, η Ηλεία, τα νησιά του Αργοσαρωνικού και το υπόλοιπο της Δυτικής Αττικής, η Βοιωτία και η Φωκίδα, οι Σέρρες, το Νότιο Πήλιο, η Δράμα και η Ξάνθη, η Χαλκιδική, η Φλώρινα και η Καστοριά, η Αρκαδία, οι Σποράδες, η Εύβοια, η Αχαΐα, η Αργολίδα και η Κορινθία (Δεκέμβριος 2024), η Αρτα, η Πρέβεζα και η Λευκάδα, η Αιτωλοακαρνανία, η Λαυρεωτική, το Λουτράκι, το Ανατολικό Πήλιο, η Μεσσηνία, το Λασίθι, η Φθιώτιδα και η Ευρυτανία, ο Εβρος, η Καρδίτσα (Ιανουάριος 2025), η Λακωνία και τα Μέγαρα (Φεβρουάριος 2025). Στα μέσα του έτους ακολουθούν οι Κυκλάδες, η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά και η Ιθάκη.
Μελετάται η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας, στην οποία κάποιος θα μπορεί να υποβάλλει μια μικρή χωρική μεταβολή του ακινήτου του, εφόσον υπάρχει συναίνεση του ή των όμορων ιδιοκτητών.
Με την ένταξη σχεδόν του συνόλου της χώρας στην οριστική δομή του κτηματολογίου, το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης εκτιμά ότι θα ακολουθήσει ένα «κύμα» αιτημάτων για διόρθωση στα χωρικά στοιχεία ακινήτων. «Συμβατικά το όριο των λαθών είναι το 8%, ποσοστό που σε κάποιες περιοχές ήταν πολύ υψηλότερο με ευθύνη των μελετητών», αναφέρει ο κ. Κυρανάκης. Η σκέψη του υπουργείου είναι να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός, πιθανότατα μια ψηφιακή πλατφόρμα, στην οποία κάποιος θα μπορεί αυτόματα να υποβάλλει μια μικρή (μέχρι ένα ποσοστό, κάτω του 10%) χωρική μεταβολή του ακινήτου του, εφόσον υπάρχει συναίνεση του ή των όμορων ιδιοκτητών.
«Το κτηματολόγιο είναι ένας ζωντανός οργανισμός. Η χωρική μεταβολή δεν σημαίνει ρευστότητα των δεδομένων του κτηματολογίου, εφόσον αναφέρεται σε συγκεκριμένο τίτλο. Σημαίνει τελειοποίηση των δεδομένων του», εκτιμά ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
«Το μήνυμα το οποίο θέλουμε να περάσουμε στους πολίτες είναι το εξής», λέει ο κ. Κυρανάκης. «Από τις αρχές του 2025 στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας το κτηματολόγιο θα λειτουργεί με ενιαίους κανόνες και με σύγχρονες ψηφιακές υπηρεσίες. Τα όποια λάθη, θα γίνει εύκολο να διορθωθούν χωρίς γραφειοκρατική διαδικασία. Και τα “αγνώστου ιδιοκτήτη” θα αξιοποιηθούν προς όφελος του Δημοσίου και του πολίτη, χωρίς να αδικηθούν οι πολίτες».
